Esta Norma será aplicable en el reconocimiento, valoración y revelación de información de las inversiones inmobiliarias.

Entre otras cosas, esta Norma será aplicable para la valoración en los estados financieros de un arrendatario, de los derechos sobre un inmueble mantenido en régimen de arrendamiento y que se contabilice como un arrendamiento financiero, también se aplicará para la valoración en los estados financieros de un arrendador, de las inversiones inmobiliarias arrendadas en régimen de arrendamiento operativo. Esta Norma no trata los problemas cubiertos en la NIC 17 Arrendamientos, entre los que se incluyen los siguientes:

(a) clasificación de los arrendamientos como arrendamientos financieros u operativos; 
(b) reconocimiento de las rentas por arrendamiento de inversiones inmobiliarias (ver también NIC 18 Ingresos ordinarios); 
(c) valoración, en los estados financieros del arrendatario, de los derechos sobre inmuebles mantenidos en régimen arrendamiento operativo; 
(d) valoración, en los estados financieros del arrendador, de su inversión neta en un arrendamiento financiero; 
(e) contabilización de las transacciones de venta con arrendamiento posterior; 
(f) información a revelar sobre arrendamientos financieros y operativos

Los siguientes términos se usan, en la presente Norma, con el significado que a continuación se especifica:

Importe en libros es el importe por el que se reconoce un activo en el balance.

Coste es el importe de efectivo o medios líquidos equivalentes al efectivo pagados, o el valor razonable de la contraprestación entregada, para comprar un activo en el momento de su adquisición o construcción o, cuando sea aplicable, el importe atribuido a ese activo cuando sea inicialmente reconocido de acuerdo con los requerimientos específicos de otras NIIF, por ejemplo, de la NIIF 2 Pagos basados en acciones.

Valor razonable es el importe por el cual podría ser intercambiado un activo, o cancelado un pasivo, entre partes interesadas y debidamente informadas, en una transacción realizada en condiciones de independencia mutua.

Inversiones inmobiliarias son inmuebles (terrenos o edificios, considerados en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:

(a) su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o 
(b) su venta en el curso ordinario de las operaciones.

Inmuebles ocupados por el dueño son inmuebles que se tienen (por parte del dueño o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento financiero) para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos.

Un derecho sobre un inmueble que el arrendatario mantenga en régimen de arrendamiento operativo, se podrá clasificar y contabilizar como una inversión inmobiliaria si, y sólo si, el inmueble cumpliese, en su caso, la definición de inversión inmobiliaria, y el arrendatario emplease el modelo del valor razonable. Esta clasificación alternativa podrá realizarse para cada uno de los inmuebles por separado. Sin embargo, una vez que esta clasificación alternativa haya sido elegida para un derecho sobre un inmueble mantenido en régimen de arrendamiento operativo, todos los inmuebles clasificados como inversiones inmobiliarias se contabilizarán utilizando el modelo del valor razonable. 

Las inversiones inmobiliarias se tienen para obtener rentas, plusvalías o ambas. Por lo tanto, las inversiones inmobiliarias generan flujos de efectivo que son en gran medida independientes de los procedentes de otros activos poseídos por la entidad. Esto distinguirá a las inversiones inmobiliarias de las ocupadas por el dueño. La producción de bienes o la prestación de servicios (o el uso de inmuebles para fines administrativos) generan flujos de efectivo que no son atribuibles solamente a los inmuebles, sino a otros activos utilizados en la producción o en el proceso de prestación de servicios. La NIC 16 Inmovilizado material se aplica a los inmuebles ocupados por el dueño.

Los siguientes casos son ejemplos de inversiones inmobiliarias:

(a) un terreno que se tiene para obtener plusvalías a largo plazo y no para venderse en el corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio; 
(b) un terreno que se tiene para un uso futuro no determinado (en el caso de que la entidad no haya determinado si el terreno se utilizará como inmueble ocupado por el dueño o para venderse a corto plazo, dentro del curso ordinario de las actividades del negocio, se considera que ese terreno se mantiene para obtener plusvalías); 
(c) un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien un edificio obtenido a través de un arrendamiento financiero) y esté alquilado a través de uno o más arrendamientos operativos; y 
(d) un edificio que esté desocupado y se tiene para ser arrendado a través de uno o más arrendamientos operativos. 
(e) inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su uso futuro como inversiones inmobiliarias.

Los siguientes son ejemplos de partidas que no son inversiones inmobiliarias y que, por lo tanto, no se incluyen en el alcance de esta Norma:

• inmuebles con el propósito de venderlos en el curso normal de las actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso de construcción o desarrollo con vistas a dicha venta (véase la NIC 2 Existencias), por ejemplo inmuebles adquiridos exclusivamente para su enajenación o disposición por otra vía en un futuro cercano o para desarrollarlos y revenderlos; 
• inmuebles que están siendo construidos o mejorados por cuenta de terceras personas (véase la NIC 11 Contratos de construcción); 
• inmuebles ocupados por el dueño (véase la NIC 16 Inmovilizado material), incluyendo, entre otros, los inmuebles que se tienen para su uso futuro como inmuebles ocupados por el dueño, inmuebles que se tienen para realizar en ellos construcciones o desarrollos futuros y utilizarlos posteriormente como ocupados por el dueño, inmuebles ocupados por empleados (paguen o no rentas según su valor de mercado) e inmuebles ocupados por el dueño en espera de desprenderse de ellos; 
• las propiedades arrendadas a otra entidad en régimen de arrendamiento financiero.

¿CÓMO AFECTA LA NIIF 3 COMBINACIONES DE NEGOCIOS A LOS INMUEBLES?

El objetivo de esta NIIF es mejorar la relevancia, fiabilidad y comparabilidad de la información sobre combinaciones de negocios y sus efectos que una entidad que informa proporciona en sus estados financieros. Para la consecución del señalado objetivo esta NIIF establece principios y requerimientos sobre cómo la entidad adquirente:

• reconocerá y valorará en sus estados financieros los activos adquiridos identificables, los pasivos asumidos y cualquier participación no dominante en la entidad adquirida;

• reconocerá y valorará el fondo de comercio adquirido en la combinación de negocios o una ganancia procedente de una compra en condiciones muy ventajosas; y

• determinará qué información se ha de revelar para permitir a los usuarios de los estados financieros evaluar la naturaleza y los efectos financieros de la combinación de negocios.

LA ASIGNACIÓN DEL PRECIO DE COMPRA DE UN NEGOCIO (PURCHASE PRICE ALLOCATION (PPA))

La asignación del precio de compra de un negocio, comúnmente denominado Purchase Price Allocation (PPA), es un requerimiento contable bajo normas internacionales de información financiera. El propósito es asignar el precio de compra de un negocio a los activos adquiridos y pasivos asumidos.

Consiste en hacer en todo proceso de combinación de negocios, donde una empresa adquirente toma el control de la adquirida y posteriormente se efectúa una primera consolidación de los Estados Financieros, un desglose del precio de la transacción en diversas partes pudiendo aflorar valores antes no considerados.

Ejemplo: la empresa ‘A’ adquiere el 100% de la empresa ‘B’ pagando por la totalidad de las acciones 100 millones de euros siendo el patrimonio neto (capital social y reservas) de ‘B’ 30 millones de euros.  ¿Por qué se paga 100 millones de euros por algo que contablemente sólo vale 30 millones? La respuesta es la ‘asignación del precio pagado’ (PPA). 
La empresa ‘B’ puede tener en su activo inmuebles con plusvalías, puede tener también unos activos intangibles como una marca comercial cuyo valor no esté aflorado, y puede tener también un capital humano y una capacidad de hacer negocio por ser una empresa en marcha. Todas estas razones son las que justifican la diferencia entre el precio pagado (100) y el patrimonio neto (30) de la empresa pagada. Supongamos que las plusvalías de los inmuebles son 10 millones de euros y que el valor de la marca comercial por el método de ahorro de royalties es 20 millones de euros. De forma general el desglose del precio pagado, en el ejemplo 100 millones, sería analizar y valorar en la empresa donde se ha tomado el control lo siguiente:
Valor de su patrimonio neto. En el ejemplo 30 millones de euros.
Valor de todas sus plusvalías o minusvalías de activos y pasivos. En este caso 10 millones de euros de plusvalías de inmuebles.
Valor de todos sus intangibles que se puedan valorar como marcas comerciales, carteras o bases de clientes, etc. En este caso el valor de la marca de 20 millones de euros.
En el ejemplo el fondo de comercio es 40 millones de euros, resultantes de restar al precio de 100 el valor del patrimonio neto (30), la plusvalía de inmuebles (10) y el valor de la marca (20).

La asignación del precio pagado (PPA) es muy importante por el impacto que tiene en las cuentas consolidadas y por el posible beneficio fiscal. 

Esta norma establece obligaciones vinculadas a la información sobre el valor razonable de una operación, más allá del valor contable registrado. Permite evaluar las consecuencias financieras de una operación con datos actualizados al incluir el reconocimiento de los activos intangibles de la compañía, las expectativas del adquirente sobre la evolución futura, así como aflorar los factores de negociación que han considerado las partes implicadas.

Con la NIIF3 el comprador de un negocio reconoce los activos y pasivos adquiridos con un valor razonable, contabilizando el valor no asignado como fondo de comercio. De este modo, proporciona a los intervinientes, herramientas de evaluación de las consecuencias financieras, de la combinación de negocio.

Los activos intangibles no reconocidos en los balances contables justifican en muchos casos la diferencia de precio de adquisición de un negocio. Entre los activos no identificados más relevantes, vinculados al desfase de valor se encuentra el capital humano de las compañías. Su imposibilidad para reconocerlo como activo intangible propicia en multitud de casos que se recoja implícitamente dentro del fondo de comercio.

La norma tiene el propósito de trasladar al mercado información sobre la realidad de una transacción. Ayudando a definir las contraprestaciones relacionadas con la combinación de negocio, tanto en el momento en el que se produce esta, como con posterioridad a la misma.

Estas son las principales características:

• Asegurar que los activos se reconocen a valor razonable.
• Proporcionar transparencia a la operación.
• Aportar una herramienta de análisis de las transacciones.
• Justificar el precio pagado por la inversión.
• Entender la diferencia en los procesos de asignación del precio de compra, de distintas compañías

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