Respecto de las cooperativas de viviendas, manteniendo la estructura básica de diseño Legislativo del cooperativismo de viviendas regulado actualmente y compartido con el resto de la legislación autonómica y estatal respecto de este tipo de cooperativas, se trata, con la modificación, de asegurar que las decisiones básicas de la construcción y gestión se realicen por los propios cooperativistas, democráticamente, desde su constitución; independientemente de que por la profesionalidad que requiere la promoción inmobiliaria y dada la forma de unirse las personas socias de la cooperativa (personas socias que se desconocen entre sí habitualmente) y su cuantía, sea necesaria la contratación de una entidad gestora que asesore sobre la construcción y financiación de la cooperativa.

Ha de asegurarse además, en todo caso, la información y transparencia de todas las operaciones, delegadas o no, de gestión.

Asimismo, se permiten las operaciones con terceros, hasta un límite, respecto de las viviendas, en coherencia con la regulación existente para las otras clases de cooperativas reguladas por la Ley 4/1993.

Se mantiene la obligatoriedad de la auditoría de cuentas y se introduce la del letrado asesor que asegure el referido objetivo de participación efectiva y gestión democrática al precisar de su dictamen respecto de las operaciones jurídico-económicas fundamentales.

Por otra parte, por la concurrencia con la normativa sobre edificación y en su caso, de promoción de viviendas de protección oficial, la regulación básica legal deberá ser desarrollada reglamentariamente.

Ha de destacarse por otra parte, la regulación precisa, que mejora sustantivamente la mera posibilidad sugerida en la norma derogada, de las cooperativa de viviendas de cesión de uso, como alternativa a la adjudicación en propiedad.

Finalmente, cabe destacar en relación con la responsabilidad de las personas socias, la regulación de su carácter mancomunado simple, referido además de a sus aportaciones a capital, a las cantidades entregadas para la edificación y las entregadas para cubrir el precio de adjudicación de la vivienda o local.

2. Nuevo régimen de las cooperativas de viviendas.

Artículo 117. 

Objeto, operaciones y ámbito

1.- Las cooperativas de viviendas tienen por objeto procurar a sus personas socias viviendas o locales, edificaciones e instalaciones complementarias; mejorar, conservar y administrar, dichos inmuebles y los elementos, zonas o edificaciones comunes; crear y prestar los servicios correspondientes, así como rehabilitar viviendas, locales y edificaciones e instalaciones destinadas a unos y otros.
En todo caso, el objeto social habrá de ser desarrollado, al menos en los aspectos básicos, directamente por la propia cooperativa sin perjuicio de que pueda ser facilitado o complementado de cualquier forma por terceros no personas socias con los que aquella contrate. Dichos contratos deberán ser dictaminados favorablemente por el letrado asesor de la Cooperativa.
2.- Podrán adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.
Asimismo, podrán enajenar o arrendar a terceros, no personas socias, los locales comerciales y los terrenos, las instalaciones y edificaciones complementarios de su propiedad que sean disponibles una vez cubiertas las necesidades de la cooperativa, siempre que lo acuerde la asamblea general.
También podrá la cooperativa enajenar a terceros no personas socias las viviendas promovidas, cuando ello sea necesario para la financiación de la promoción cooperativa, una vez que la totalidad de los cooperativistas tenga garantizado su acceso a la vivienda. En este caso, las operaciones con terceros no personas socias alcanzarán como máximo el cuarenta por ciento de las adjudicaciones de viviendas realizadas a las personas socias y requerirá la homologación por el Consejo Superior de Cooperativas de Euskadi que verifique dicha necesidad.
3.- Las cooperativas de viviendas sólo podrán realizar la promoción de viviendas y locales, que en todo caso serán única por cada cooperativa, en el territorio a que alcance el ámbito de las mismas, establecido estatutariamente. Dentro del mismo residirán habitualmente la mayoría de las personas socias, salvo que la cooperativa estuviese orientada al servicio exclusivo o preferente de personas socias de la tercera edad o a la promoción de una segunda residencia.
En estos casos especiales, la convocatoria de las asambleas generales se cursará por correo certificado con acuse de recibo al domicilio que hayan señalado a tal efecto las personas socias.

Artículo 118 

Régimen de adjudicación o cesión

1.- La propiedad o el uso y disfrute, habitual o por temporadas, de las viviendas y locales podrán ser adjudicados o cedidos a las personas socias mediante cualquier título admitido en derecho.
2.- Adjudicada la propiedad de viviendas y locales promovidos, la cooperativa deberá disolverse pero siempre y cuando haya transcurrido el plazo de garantía y el legal previsto para responder de los vicios ocultos como entidad promotora a contar desde la fecha de su adjudicación, salvo que los estatutos sociales o convenios de colaboración suscritos con entidades públicas establezcan un plazo superior.
3.- Cuando la cooperativa promueva o adquiera un conjunto de viviendas y locales, todo ello como inmueble único, para su cesión a las personas socias, el conjunto inmobiliario será propiedad de la cooperativa en pleno dominio u otro derecho, con carácter indefinido o de duración determinada si así se prevé en los estatutos sociales.
En tal caso, las personas socias cooperadoras ostentarán un derecho de uso sobre la vivienda y locales que le sean adjudicados por la cooperativa conforme a sus estatutos y normas de organización interna que regularán sus derechos y obligaciones.
En este tipo de cooperativas de cesión de uso, para adquirir la condición de persona socia habrá de suscribirse una aportación al capital siendo su importe máximo el que le corresponda en función de los costes de promoción o adquisición del inmueble. Las personas socias abonarán además, las cuotas periódicas que fijen los órganos de la cooperativa para el mantenimiento, mejora y conceptos asimilables correspondientes al inmueble residencial.
En caso de baja de la persona socia, su derecho de uso se pondrá a disposición del consejo rector que lo adjudicará a un nueva persona socia. El derecho de uso es transmisible mortis causa a los causahabientes de la persona socia fallecida previa su admisión como personas socias, de conformidad con los requisitos generales, si así lo soliciten en el plazo de tres meses. En otro caso, tendrán derecho a la liquidación del crédito correspondiente. En todo caso, será de aplicación al importe de reembolso lo regulado en los párrafos segundo y tercero no personas socias del número 2 del artículo 119 de la presente ley.

Artículo 119. 

Régimen de las personas socias.

1.- Las cooperativas de viviendas se constituirán por al menos, el cincuenta por ciento del total de las personas socias a los que se refiere el artículo 117 precedente, en función del proyecto promovido, que deberá contener la escritura de constitución. El citado porcentaje no será exigible para las cooperativas de viviendas que vayan a realizar una promoción concertada con una o varias
Administraciones; sin perjuicio de lo establecido por el artículo 19.1 de la presente ley.
En todo caso, asociarán mayoritariamente a personas físicas y a entidades cooperativas. El cumplimiento de los requisitos para adquirir la condición de persona socia deberá ser dictaminado favorablemente por el letrado asesor, excepto en las promociones de viviendas de protección pública.
En el supuesto de que se soliciten por parte de la cooperativa cantidades anticipadas a cuenta de edificación a los adjudicatarios, las referidas cantidades deberán estar garantizadas mediante el correspondiente contrato de aval o seguro que indemnice en caso de incumplimiento de contrato.
2.- En las cooperativas en que se adjudica la propiedad, ninguna persona física podrá ser titular de más de dos viviendas en régimen cooperativo, salvo los derechos reconocidos a las familias numerosas.
En caso de baja de la persona socia, si lo prevén los estatutos, podrán aplicarse a las cantidades entregadas por el mismo para financiar el pago de las viviendas y locales las deducciones a que se refiere el número 1 del artículo 65, hasta un máximo del cincuenta por ciento de los porcentajes que en el mismo se establecen.
Las cantidades a que se refiere el párrafo anterior, así como las aportaciones de persona socia al capital social, deberán reembolsarse a éste en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otra persona socia o un tercero no persona socia.
La persona socia que cause baja de la Cooperativa antes de la adjudicación de su vivienda o local, deberá seguir haciendo frente a los compromisos asumidos para su edificación, con el límite máximo que resulte del precio final para su adjudicación, todo ello hasta que no sea sustituido en sus derechos y obligaciones por persona socia o un tercero no persona socia, en la vivienda o local que tuviese adjudicado, manteniéndose sus obligaciones cuando se incorporase una nueva persona socia o un tercero no persona socia al que se le asignase otra vivienda o local diferente al suyo.
3.- La responsabilidad de las personas socias de las cooperativas de viviendas es de carácter mancomunada simple, siendo su límite máximo, el que se corresponda con el importe de sus aportaciones obligatorias y voluntarias al capital social, así como las cantidades entregadas a cuenta para hacer frente a la edificación y las que tuviese que realizar para cubrir el precio de adjudicación de su vivienda o local, salvo que tuviese un precio máximo por la Administración en cuyo caso ese será su límite de responsabilidad a todos los efectos ante la Cooperativa, sus personas socias y terceros.

Artículo 120. 
Consejo rector.

1. Ninguna persona podrá desempeñar simultáneamente el cargo de administrador en más de una cooperativa de viviendas, salvo que los estatutos lo admitan de modo expreso.
Los titulares de dichos cargos en ningún caso podrán percibir remuneraciones por el desempeño de su función, sin perjuicio de su derecho a ser resarcidos de los gastos que ello les origine.
2. El consejo rector podrá delegar u otorgar los apoderamientos necesarios para facilitar el cumplimiento del objeto social, que en ningún caso serán extenderán a actos o contratos que abarquen la totalidad del mismo ni las decisiones básicas sobre edificación y financiación y contratos con terceros. Dichos poderes deberán inscribirse en el Registro de Cooperativas de Euskadi, previo dictamen favorable de letrado asesor.

Artículo 121. 

Obligación de auditar las cuentas y de disponer de letrado asesor.

1. Las cooperativas de viviendas, antes de presentar sus cuentas anuales a la asamblea general ordinaria para su estudio y aprobación, han de someterlas a una auditoría de cuentas. Esta obligación legal subsistirá en tanto no se produzca la adjudicación o cesión a las personas socias de las viviendas o locales.
Las cooperativas de viviendas deberán disponer de un letrado asesor que dictaminará al menos, sobre los acuerdos a los que se refieren los artículos 117, 118 y 119, así como los acuerdos siguientes:
a) De admisión de personas socias o de adhesión.
b) De sustitución de ex socios por nuevas personas socias o por personas no socias.
c) Contratos con la Gestora.
d) Contratos de edificación.
e) Los que se fijen en los estatutos sociales de las cooperativas de viviendas.

Artículo 122. 

Promoción de viviendas de protección oficial y transmisión de derechos

1. Cuando la cooperativa de viviendas promueva viviendas de protección pública, se sujetará, en todo caso, a la normativa reguladora de este tipo de viviendas.
2. En consecuencia, la transmisión intervivos de la vivienda o local de las personas socias estará sujeta a las limitaciones y derechos de adquisición preferente previstos en el correspondiente régimen administrativo de fomento, y en su defecto, por la normativa general supletoria sobre cooperativas de dicha clase.
3. Para las cooperativas de viviendas no incluidas en el párrafo anterior, los estatutos o el reglamento determinarán las condiciones y límites para enajenar o arrendar la vivienda o local de una persona socia, así como los derechos de las personas socias expectantes.

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