Mientras que los REIT hipotecarios invierten y poseen hipotecas, los REIT de capital adquieren propiedades con el propósito de operarlas para generar ingresos de alquiler. Los REIT hipotecarios y los REIT de capital son similares en que se requiere que ambos distribuyan al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas, en lugar de retener ese ingreso para el crecimiento. Los REIT de capital son mucho más comunes que los REIT hipotecarios, aunque los REIT hipotecarios frecuentemente ofrecen mayores rendimientos de dividendos que los REIT de capital.

Los REIT hipotecarios permiten a los inversionistas diversificarse realizando inversiones inmobiliarias sin asumir el riesgo de poseer una propiedad real. 

Para ser rentables, los REIT hipotecarios deben poder prepararse y soportar los cambios en las tasas de interés a corto y largo plazo. Cuando las tasas de interés aumentan, las tenencias de una hipoteca REIT pierden valor, y el precio de la acción tiende a caer. Por otro lado, los REIT también pueden perder valor cuando caen las tasas de interés y se preparan más hipotecas, lo que limita el monto de los ingresos que los REIT pueden generar. Algunos REIT hipotecarios pueden estar expuestos a un mayor riesgo de crédito si compran hipotecas que no están garantizadas por una agencia federal. Si esas hipotecas caen en mora, los REIT que las mantienen pueden perder dinero.

Si bien invertir en REIT hipotecarios puede ser gratificante, también es arriesgado. Dicho esto, los REIT hipotecarios que cotizan en bolsa son una inversión mucho más líquida que la propiedad real.  

EL DEBATE EN ESPAÑA

Por su interés, recogemos el interesante artículo publicado en Cinco Días por Fernando González Cuervo, socio de los sectores inmobiliario, infraestructuras y construcción en EY y Francisco Díaz-Casanova Alonso-Lamberti, senior del sector inmobiliario de EY

Las socimis o REIT han tenido un rápido despegue desde su introducción en 2009 en España. A pesar de que estas protagonizan en la actualidad las grandes transacciones inmobiliarias de nuestro país, creemos que la penetración de las socimis en el mercado inmobiliario español tiene margen de mejora.

Hasta ahora, nos referíamos a las socimis como vehículos de inversión inmobiliaria que obtienen sus ingresos a través del arrendamiento de inmuebles. Sin embargo, en mercados como el estadounidense, el legislador ha previsto distintos tipos de socimis o REIT, como las socimis hipotecarias (Mortgage REIT) y las socimis híbridas (Hybrid REIT), como otros vehículos de inversión.

La socimi hipotecaria canaliza sus inversiones a través del mercado de productos crediticios respaldados con activos inmobiliarios (esto es, el mercado de carteras de préstamos hipotecarios y otros instrumentos similares), adquiriendo y gestionando desde créditos a promotor a préstamos hipotecarios. Los ingresos generados por este tipo de vehículo inversor proceden, en su mayoría, de los intereses que devengan los préstamos hipotecarios que integran su activo.

Tal mercado está copado en la actualidad por los bancos y, dado el componente cíclico del sector inmobiliario, ha provocado que éstos se hayan visto expuestos de manera excesiva conllevando a que tanto los mercados como el regulador les hayan incentivado a deshacerse o deteriorarse muchas de las carteras crediticias inmobiliarias, generando minusvalías muy relevantes.

Por su parte, la socimi híbrida combina la inversión tanto en activos inmobiliarios como en instrumentos financieros respaldados con dicho tipo de activos. Según datos de la National Association of Real Estate Investment Trusts, la cifra de capitalización bursátil de las socimis hipotecarias se ha duplicado de 2006 a 2016, pasando de 29.000 millones a 58.000 millones de dólares, y ha aumentado de 38 a 40 el número de las mismas durante este mismo periodo.

En contraposición, las socimis híbridas no han tenido la misma aceptación en Estados Unidos, pasando de existir siete vehículos de este tipo en el año 2006 a ninguno al cierre del ejercicio 2016. Esta circunstancia pone de manifiesto el claro interés de los inversores por la socimi hipotecaria al ser percibida como un instrumento más comprensible y atractivo para el inversor.

En Estados Unidos, las socimis hipotecarias financian directamente proyectos inmobiliarios, siendo éste un nicho de mercado que están ocupando otros actores, obteniendo sus recursos directamente de inversores privados para posteriormente conceder financiación a los promotores inmobiliarios, si bien éstos no cuentan con los beneficios de transparencia que ofrecerían las socimis hipotecarias ni con la capacidad de captar fondos en el mercado.

Como sabemos, el mercado inmobiliario es un mercado cíclico que se encuentra en la actualidad en un ciclo expansivo. El número de viviendas iniciadas hasta noviembre del año 2017 han sido 15.561 más que en el 2016. De igual manera, el número de compraventas de viviendas nuevas creció un 10% respecto al mismo periodo. A esto se suma, además, que los precios están subiendo.

En este escenario, la socimi hipotecaria tendría cabida al existir una clara tendencia a la desinversión de las entidades bancarias en sus carteras de préstamos, lo que ha hecho que en los últimos tiempos se hayan completado grandes operaciones entre dichas entidades y fondos de inversión para disminuir su exposición a este tipo de activos con el objetivo de cumplir con las exigencias de capital impuestas.

La socimi hipotecaria tendría la ventaja añadida de que reduciría la exposición de las entidades financieras ante estas carteras de activos no líquidos y que al estar enfocada en la inversión en carteras de préstamos hipotecarios con un sistema de valoración uniforme y una gestión diaria, generando valor al inversor, otorgaría una mayor transparencia y visibilidad sobre el riesgo. Con ello, se daría entrada al pequeño y mediano inversor a otro tipo de productos financieros con una menor incertidumbre, al tratarse de un vehículo regulado y supervisado por la CNMV.

Por tanto, a pesar de la buena acogida que han tenido las socimis hasta el momento en nuestro país, creemos que el legislador debería contemplar la posibilidad de aumentar el elenco de vehículos de inversión inmobiliaria mediante las socimis hipotecarias. Ello ayudaría a aumentar los flujos y posibilidades de financiación, profesionalizando las distintas fases del proceso y disminuyendo la exposición bancaria en el sector inmobiliario.