| Ordenanza
municipal reguladora del uso de vivienda turística y de alquiler
de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico. San Sebastián
(País Vasco).
a. Condiciones
de habitabilidad establecidas en las Ordenanzas Complementarias de Edificación.
La ordenanza
de San Sebastián requiere que la vivienda habitual ha de «cumplir
con las condiciones de habitabilidad establecidas en las Ordenanzas Complementarias
de Edificación y deberá configurarse de forma que reúna
los requisitos de programa mínimo de vivienda previsto en las Ordenanzas
mencionadas, debiendo quedar dichos espacios acumulados y bien diferenciados
del resto de espacios donde se proyecte o desarrolle el uso turístico».
b. Espacios
diferenciados dentro de la vivienda vacacional.
También
se detalla que la zona de vivienda dispondrá, como mínimo,
de los siguientes espacios diferenciados:
- Estancia,
cocina, comedor
- Un dormitorio
doble
- Un cuarto
de baño
- Tendedero
En cuanto a
las habitaciones, estancias y recintos de la vivienda destinados al uso
turístico, la ordenanza señala que «la superficie útil
de los espacios destinados al uso turístico no superarán
ni la mitad de la superficie de la vivienda ni 125,00 metros cuadrados
(u)».
Y también
especifica que «la zona destinada a tal uso deberá disponer
como mínimo de un dormitorio y un baño que reunirán
las condiciones de habitabilidad determinadas en las Ordenanzas. Complementarias
de Edificación, sin perjuicio de poder disponer de otras estancias
las cuales reunirán los requisitos de habitabilidad fijados en la
citada norma».
c. Zonificación
de la ciudad
Se diferencian
tres zonas. La 'A' es la saturada, donde «quedan prohibidas totalmente
implantaciones del uso urbanístico de vivienda turística,
sí como el alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso
turístico».
En la 'B',
también denominadas zonas de alta demanda, se permitirá la
ocupación parcial de una edificación residencial para uso
de vivienda turística aunque atendiendo a diferentes criterios.
La 'C', también
llamadas zonas con posibilidad de incremento de oferta de alojamiento turístico.
ARTICULADO
DE LA VIVIENDA VACACIONAL EN LA ORDENANZA DE SAN SEBASTIÁN.
Artículo
4.
Concepto de
alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico.
Requisitos
técnicos.
1. Concepto.
El alquiler
de las habitaciones de una vivienda para un uso turístico implica
la cesión parcial de la vivienda habitual. Dicho uso turístico
se podrá desarrollar en una o varias habitaciones o estancias de
una vivienda habitual, la cual constituye la residencia efectiva de la
persona física titular, que se ofrecen o comercializan por motivos
turísticos, siendo cedida temporalmente a terceros a cambio de contraprestación
económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
2.
Requisitos
técnicos.
2.a. La vivienda
habitual.
El espacio
destinado a vivienda habitual cumplirá con las condiciones de habitabilidad
establecidas en las Ordenanzas Complementarias de Edificación y
deberá configurarse de forma que reúna los requisitos de
programa mínimo de vivienda previsto en las Ordenanzas mencionadas,
debiendo quedar dichos espacios acumulados y bien diferenciados del resto
de espacios donde se proyecte o desarrolle el uso turístico.
La zona de
vivienda dispondrá, como mínimo, de los espacios diferenciados
que a continuación se relacionan:
— Estancia,
cocina, comedor.
— Un dormitorio
doble.
— Un cuarto
de baño.
— Tendedero
(o «patio» susceptible de ese uso con la misma superficie útil
por vivienda).
La vivienda
debe constituir el domicilio habitual y permanente del la persona titular
de la actividad el cual deberá estar debidamente empadronado/a en
la misma. La zona de vivienda será utilizada única y exclusivamente
por quien promueve la misma.
2.b.
Habitaciones,
estancias y recintos de la vivienda destinados al uso turístico:
La superficie
útil de los espacios destinados al uso turístico no superarán
ni la mitad de la superficie de la vivienda ni 125,00 m² (u) en la
vivienda ni en el conjunto del edificio.
La zona destinada
a tal uso deberá disponer como mínimo de un dormitorio y
un baño que reunirán las condiciones de habitabilidad determinadas
en las Ordenanzas Complementarias de Edificación, sin perjuicio
de poder disponer de otras estancias las cuales reunirán los requisitos
de habitabilidad fijados en la citada norma.
Artículo
5.
Concepto de
uso urbanístico de vivienda turística.
El uso urbanístico
de vivienda turística constituye un uso urbanístico distinto
al de vivienda que consiste en el destino de un inmueble ubicado en un
edificio residencial,. «parcela «a», a la actividad de
hospedaje de personas mediante su cesión temporal y total a terceros,
a cambio de contraprestación económica.
Artículo
6.
Condiciones
del inmueble.
El inmueble,
tanto si se destina a alquiler de habitaciones en vivienda habitual para
uso turístico como a vivienda turística, deberá mantener
las condiciones de accesibilidad, de protección respecto al riesgo
de incendios, de protección acústica y cualesquiera otras
condiciones propias del uso residencial que le sean exigibles.
En el ejercicio
de la actividad y para con respecto a los locales colindantes deberán
respetarse los niveles límites de inmisión en el ambiente
interior fijados en el anexo 1 de la Ordenanza reguladora de la actuación
municipal frente a la contaminación acústica por ruidos y
vibraciones publicada en el BOLETIN OFICIAL de Gipuzkoa de 17 de octubre
de 2000.
El inmueble,
asimismo, deberá contar con la superficie suficiente para el número
de ocupantes especificado en la Memoria de la comunicación previa.
El número de ocupantes no podrá incurrir en sobreocupación
según los ratios establecidos en la Ley 3/2015 de vivienda. A estos
efectos, en el caso del alquiler de habitaciones de uso turístico
en vivienda habitual se tendrán en cuenta el número de personas
que residen en la citada vivienda.
El número
de ocupantes deberá ser respetado en todo momento en el desarrollo
de la actividad.
Cuando se
produzca una segregación de vivienda y alguna, o todas, de las viviendas
segregadas se destinen a vivienda de uso turístico, estas deberán
tener una puerta de acceso directo e independiente desde los espacios comunes.
En ningún
caso la vivienda destinada a uso turístico podrá tener una
superficie útil menor de 35 m².
En las cocinas
de las viviendas turísticas se dispondrá de un recipiente
por cada una de las fracciones (papel, vidrio, envases) y de un cartel
con los colores distintivos de cada fracción (azul-papel; verde-vidrio;
amarillo-envases) con la localización o mapa del punto más
cercano para su depósito.
Artículo
7.
Presunción
de uso turístico.
Se presumirá
la existencia de un uso urbanístico de vivienda turística
o de alquiler de habitaciones en una vivienda habitual para uso turístico
cuando las mismas se oferten o comercialicen por cualquier canal de oferta
turística o cuando se realice declaración o comunicación
de inicio de actividad turística o económica en cualquiera
otra Administración distinta de la municipal.
Artículo
10.
Sujeción
a la normativa turística y a la correspondiente normativa sectorial.
1. El uso urbanístico
de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual
para uso turístico, objeto de regulación a través
de esta Ordenanza, se entiende sin perjuicio de las obligaciones establecidas
para el ejercicio de actividad alojativa turística establecida en
la normativa sectorial correspondiente.
2. Asimismo,
los inmuebles destinados a tales fines deberán cumplir, además
de la normativa turística referenciada en el apartado anterior,
los requisitos que, en su caso, resulten de aplicación en materia
de infraestructuras, urbanismo, construcción y edificación,
seguridad, medio ambiente, sanidad, consumo, higiene y salud laboral en
cumplimiento de la normativa de prevención de riesgos laborales,
así como, en su caso, los exigidos por cualquier otra normativa
sectorial que resulte de aplicación.
Régimen
general de implantación del uso urbanístico de vivienda turística
y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico
Artículo
11. Criterios generales.
1. De conformidad
con lo establecido en el artículo 59.1 del Plan General de Ordenación
Urbana, en atención a su propia naturaleza y carácter, las
edificaciones residenciales, parcelas «a», se destinarán
de forma predominante al uso urbanístico residencial de vivienda.
2. El uso
urbanístico de vivienda turística y el de alquiler de habitaciones
en vivienda habitual para uso turístico sólo resultarán
posible en inmuebles que tengan, previamente, reconocido un uso de vivienda
y que cumplan con las determinaciones de esta Ordenanza.
3. El inmueble
que se destine a alguno de los fines previstos en esta Ordenanza deberá
mantener en todo momento la condición de habitabilidad establecida
en las vigentes Ordenanzas Complementarias de Edificación para viviendas,
aprobadas definitivamente mediante resolución municipal de 23 de
noviembre de 1998 y modificadas con posterioridad mediante resoluciones
de 19 de octubre de 1999 y 13 de septiembre de 2001, o normas que las sustituyan.
4. El inmueble,
asimismo, deberá mantener las condiciones de accesibilidad, de protección
respecto al riesgo de incendios, de protección acústica y
cualesquiera otras condiciones propias del uso residencial que le sean
exigibles.
5. No podrá
desarrollarse el uso de viviendas turísticas ni el de alquiler de
habitaciones en vivienda habitual para uso turístico en viviendas
de protección pública, mientras se mantenga su calificación
como tales y alojamientos dotacionales.
CAPÍTULO
TERCERO
Zonificación
de la ciudad
Artículo
12. Zonificación general de la ciudad.
En atención
a la diferente intensidad y carácter de los usos no residenciales
en los edificios residenciales en las diversas áreas de la ciudad,
a los efectos de destinar viviendas al uso urbanístico y actividad
de vivienda turística, el suelo urbano y urbanizable residencial
de San Sebastián se dividirá en tres zonas:
a) Zonas A
(zonas saturadas).
b) Zonas B.
c) Zonas C.
Implantación
y desarrollo del uso urbanístico de vivienda turística y
alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico
Artículo
18. Comunicación previa.
1. De conformidad
con el artículo 62 bis y el anexo II, B, 7 de la Ley 3/1998, de
27 de febrero, General de Protección del Medio Ambiente del País
Vasco, y artículo 207.1.r de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo
y Urbanismo, quienes promuevan la actividad alojativa de vivienda turística
deberán formular comunicación previa de nuevo uso urbanístico
y de actividad clasificada y quienes promuevan al alquiler de habitaciones
en vivienda habitual deberán formular comunicación previa
de actividad clasificada, todo ello sin perjuicio de la obligación
de contar, en su caso, con las licencias o autorizaciones sectoriales adicionales
necesarias, en particular las establecidas en la normativa turística.
Se realizará
una comunicación previa por cada inmueble que se destine a vivienda
para uso turístico o a alquiler de habitaciones en vivienda habitual
para uso turístico.
2. En la modalidad
de alquiler de habitación en vivienda habitual para uso turístico
quien promueva la actividad alojativa turística deberá tener
como residencia efectiva ésta, en la que deberá constar empadronado/a.
3. La comunicación
previa deberá emitirse en el modelo municipal de «comunicación
previa de nuevo uso urbanístico y de actividad clasificada turística»
adjunto a la presente Ordenanza y disponible en la web municipal.
En la memoria
deberá especificarse de manera clara y precisa.
a) Identificación
completa de la persona propietaria de la vivienda con especificación,
como mínimo, de su nombre y apellidos, o denominación social
en el caso de persona jurídica, Documento Nacional de Identidad
o Número de Identificación Fiscal, domicilio, correo electrónico
y teléfono de contacto, debiendo aportarse nota simple registral.
b) Modalidad
alojativa.
c) Número
máximo de ocupantes. Se establecerá con los ratios de sobreocupación
fijados en la Ley 3/2015, de 18 de junio, de Vivienda.
Artículo
19.
Prelación
en la concesión de licencias de obras/ registro de comunicaciones
previas.
CAPÍTULO
QUINTO
Disciplina
urbanística y ambiental
Artículo
22.
Uso urbanístico
clandestino y/o actividad no comunicada.
Ver
informe completo
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