| El informe
incluye indicadores sobre precios (también a nivel de distrito de
las cinco mayores capitales), plazos medios de venta, esfuerzo financiero,
hipoteca media, cuota mensual, así como indicadores de nivel de
compraventas y visados de obra nueva.
Madrid (+15,6%),
Pamplona (14,2%) y Alicante (13,2%), las capitales donde más se
encareció la vivienda en el último año
El precio medio
de la vivienda terminada (nueva y usada) en España* se incrementó
un 4,9% interanual, hasta 1.317 €/m2, según el dato provisional
de la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales.
Siete capitales,
lideradas por Madrid, Pamplona* y Alicante, aumentaron su valor medio por
encima del 10% interanual. Por el contrario, hasta en 16 ciudades el precio
de la vivienda es menor que el año pasado. Los mayores descensos
interanuales se localizan en Ourense* (-9,8%), Teruel* (-9%) y Cáceres
(-6,7%).
Madrid, La
Rioja e Islas Baleares son las Comunidades Autónomas donde más
ha subido la vivienda en el último año. Cantabria es la única
región con dato en negativo (-1,1%).
El plazo medio
de venta de una vivienda en España desciende hasta 7,8 meses. En
Zaragoza capital se acorta hasta 3,9 meses, mientras que en las ciudades
de Madrid y Barcelona aumentan ligeramente los plazos medios a 2,6 y 6
meses, respectivamente.
Los distritos
periféricos de Madrid y Barcelona han experimento en el último
año un crecimiento de precios más intenso que los del centro
de la ciudad. Destacan las subidas interanuales de los distritos madrileños
de Vicálvaro (+24,2%), Ciudad Lineal (+22,1%) y Villaverde (+21,6%).
(*) El asterisco
en las ubicaciones indica que el dato es provisional
El mercado
residencial mantiene la tendencia de crecimiento sostenido de los precios.
El dato provisional de la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales
del tercer trimestre de 2018 muestra un incremento interanual del 4,9%
en el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España*,
hasta 1.317 €/m2.
Todas las Comunidades
Autónomas, a excepción de Cantabria, incrementaron su precio
en el último año. Aunque la normalización del mercado
residencial se extiende de manera general, siguen existiendo diferencias
importantes entre territorios. Junto a las siete capitales de provincia
que registraron en este tercer trimestre aumentos interanuales de precios
superiores al 10%, hasta 16 ciudades sufrieron caídas de precios
en tasa interanual. En cinco de ellas, el descenso en el último
año supera el 5%.
El precio medio
en España* evoluciona al alza de forma ininterrumpida desde el tercer
trimestre de 2016 (acumula una revalorización del 9% desde entonces).
La caída promedio acumulada desde el valor máximo alcanzado
a finales de 2017 es del 35,7%.
COMUNIDADES
AUTÓNOMAS
(Ránking
de evolución de precios)
La Comunidad
de Madrid se mantiene como la región donde más se ha incrementado
el precio medio en los últimos 12 meses, al registrar una subida
interanual del 13% en el tercer trimestre de 2018, seguida de La Rioja
(+11,8%), Islas Baleares (+9,9%) y Navarra (+8,7%). Otras cuatro Comunidades
Autónomas (Murcia, Canarias, Cataluña y Andalucía)
muestran en el trimestre subidas interanuales entre el 5% y el 8%.
Cantabria,
con descenso interanual del 1,1%, es la única región donde
se ha reducido el valor medio de la vivienda terminada en el último
año. El precio se encuentra estabilizado en Extremadura y Galicia,
que registran ligeros incrementos interanuales del 0,1% y del 0,8%, respectivamente.
Evolución
interanual CCAA
Las Comunidades
Autónomas que mantienen una mayor diferencia de precio respecto
a los máximos alcanzados hace más de una década son
Castilla-La Mancha, con un descenso acumulado del 52,5%, seguida de La
Rioja (-48,6%) y Aragón (-47,4%). En el extremo contrario, las regiones
que más se aproximan a los precios registrados durante el ‘boom’
son Islas Baleares (-21,4%), Comunidad de Madrid (-28,8%) y Galicia (-31,5%).
Este trimestre
no está disponible la estadística de precios, por no considerarse
representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla.
PROVINCIAS
Tras las Comunidades
Autónomas uniprovinciales mencionadas anteriormente (Madrid, La
Rioja, Baleares y Navarra), las provincias donde más se ha incrementado
el precio medio de la vivienda en los últimos 12 meses son Málaga
(+8,4%), Valladolid (+7,9%), Murcia (+7,9%), León (+7,5%) y Valencia
(+7,4%). No todas las provincias han evolucionado al alza:
hasta 13 de ellas muestran valores medios inferiores a los de hace un año.
Los mayores descensos interanuales en el trimestre corresponden a Ourense*
(-5,2%), Cuenca* (-4,9%), Castellón (-3,8%) y Salamanca (-3,4%).
Las provincias
con el precio medio más elevado por metro cuadrado en el tercer
trimestre son Guipúzcoa (2.291 €/m2), Madrid (2.265 €/m2)
e Islas Baleares (2.146 €/m2). Entre las más baratas, destacan
Cuenca* (702 €/m2), Toledo (713 €/m2) y Teruel* (720 €/m2).
Evolución
interanual PROVINCIAS
En cinco provincias,
la vivienda vale menos de la mitad que cuando alcanzaron su valor máximo
hace una década. Es el caso de Toledo (-56,6%), Guadalajara (-54,5%),
Castellón (-51,9%), Tarragona (-50,2%) y Zaragoza (-50,1%).
Este trimestre
no está disponible la estadística de precios, por considerarse
que no es representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla,
ni en las provincias de Burgos, Soria y La Coruña.
CAPITALES
La estadística
del tercer trimestre muestra que siete capitales de provincia se revalorizaron
por encima del 10% en los últimos 12 meses. Madrid sigue destacando
como la ciudad más dinámica en evolución de precios,
con un crecimiento interanual del 15,6%, seguida de Pamplona* (+14,2%),
Alicante (+13,2%) y Palma de Mallorca (+12,8%). También registraron
aumentos importantes en el último año las ciudades de Málaga
(+12,5%), Valencia (+12%) y Murcia (+11,1%).
Evolución
interanual Capitales
Aunque la mayoría
de las capitales españolas ha alcanzado el punto de inflexión
y ha estabilizado sus precios o ya los está elevando con mayor o
menor intensidad, todavía hay 16 ciudades donde los valores medios
de la vivienda terminada son inferiores a los de hace un año. Los
descensos interanuales más destacados en el tercer trimestre se
encuentran en Ourense (-9,8%), Teruel* (-9%), Cáceres (-6,7%), Salamanca
(-6,6%) y Santander (-6,2%). En las capitales de Jaén, Santa Cruz
de Tenerife y Huelva la caída del precio medio en los últimos
12 meses es pequeña, inferior al 1%.
Evolución
del precio en las ciudades de Barcelona (línea azul) y Madrid (línea
roja)
Una decena
de ciudades registran una caída acumulada superior al 50% desde
los máximos que alcanzaron en la parte expansiva del ciclo. Es el
caso de Guadalajara, donde el descenso acumulado es del 57,1%, y también
de Lleida (-55,6%), Castellón (-55,2%) y Zaragoza (-53,9%). La diferencia
se reduce por debajo de la barrera del 30% en las dos grandes capitales
y los principales núcleos de las islas. En Barcelona, la vivienda
es un 23,8% más barata que en el tercer trimestre de 2007. En Palma
de Mallorca, la caída acumulada desde su máximo en el cuarto
trimestre de 2007 es del 25,3%, y en Madrid es del 27,6% desde el tercer
trimestre de 2007.
Las capitales
más caras en promedio son Barcelona (3.383 €/m2), San Sebastián
(3.151 €/2), Madrid (2.876 €/m2), Bilbao (2.143 €/m2) y
Palma de Mallorca (1.995 €/m2). Estas referencias más que duplican
el valor medio de las capitales más baratas: Lugo* (841 €/m2),
Castellón (846 €/m2) y Ávila (928 €/m2).
Este trimestre
no está disponible la estadística de precios, por considerarse
que no es representativa, en las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla,
ni en las ciudades de Burgos, Logroño y Soria
DISTRITOS DE
LAS GRANDES CIUDADES
La estadística
confirma que la presión sobre los precios se está trasvasando
desde los centros de las grandes ciudades a los barrios periféricos
y de menor poder adquisitivo, que están registrando crecimientos
en tasa interanual superiores a los de los distritos más consolidados.
Tanto en Madrid
como en Barcelona todos los distritos han incrementado su precio en el
último año. En la Ciudad Condal, donde la subida de valores
de compra y renta se notó antes y con mayor fuerza, es más
notoria la moderación en las zonas céntricas. Así,
el distrito de Eixample se encareció un 4,5% en el último
año y Sarrià-Sant Gervasi un 8,1%, frente al 15,7% que lo
hizo el de Sant Andreu y el 11,5% de Horta Guinardó. En la ciudad
de Madrid, por su parte, destaca el 24,2% de incremento en el distrito
de Vicálvaro; el 22,1% de Ciudad Lineal o el 21,6% de Villaverde,
muy por encima del 8,5% interanual de Chamartín o el 13,2% del distrito
de Salamanca.
Tras los distritos
madrileños, los que presentan los incrementos interanuales más
altos entre las cinco mayores ciudades españolas son los valencianos
de Rascanya (+20,6%) y Camins al Grau (+20,1%). La ciudad de Valencia ha
asentado la recuperación de valores en la mayoría de sus
distritos. Las zonas menos dinámicas en el último año
en la capital del Turia son Ciutat Vella (-1,8%), Quatre Carreres (+0,4%)
y Benicalap (+0,8%).
En Sevilla
también se observan crecimientos interanuales superiores al 10%
en los distritos de Nervión (+11,7%) y Triana (+11,5%), que contrastan
con los descensos en Cerro-Amate (-3,9%) y Macarena (-1,1%). Zaragoza,
por su parte, empieza a dinamizar su mercado residencial, con solo un distrito
en negativo: Barrios Rurales del Norte (-9,2%). En el extremo contrario,
los mayores incrementos interanuales se localizan en Torrero-La Paz (+13,8%)
y en el distrito Centro (+9,4%).
El barrio madrileño
de Salamanca se consolida como el más caro entre las cinco grandes
capitales españolas, con una media de 4.762 €/m2, seguido del
barcelonés Sarrià-Sant Gervasi (4.603 €/m2) y el madrileño
de Chamberí (4.521 €/m2).
INDICADORES
FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA
§
Tiempo medio de venta de una vivienda (liquidez): 7,8 meses.
§
Esfuerzo financiero de compra: 17,2% de los ingresos BRUTOS anuales familiares.
§
Importe medio de nuevas hipotecas: 120.039 €.
§
Cuota hipotecaria: 559 €/mes.
§
Compraventas / parque existente: 21,8 transacciones por cada 1.000 viviendas.
§
Visados de obra nueva / parque existente: 3,5 visados por cada 1.000 viviendas.
Tiempo medio
de venta de una vivienda (liquidez)
El plazo medio
de venta de una vivienda en España, que pone en relación
la oferta de viviendas en el mercado con el ritmo de compraventas, se ha
reducido hasta 7,8 meses desde los 8,3 meses del trimestre anterior. Madrid
sigue siendo la capital entre las cinco grandes analizadas donde más
rápido se vende (2,6 meses), seguida de Zaragoza (3,9 meses) y de
Sevilla (5,1 meses). Barcelona ha ralentizado el ritmo de los 5,4 meses
del segundo trimestre hasta 6 meses en el tercero.
Las provincias
más líquidas, con los tiempos medios de venta más
cortos, son, además de las ciudades de Ceuta y Melilla, Madrid (3,4
meses), Las Palmas (5 meses) y Navarra (5,2 meses). En 12 provincias aún
se tarda más de un año en encontrar comprador. Los plazos
más prolongados se localizan en Ourense (15,7 meses), Cantabria
(15,2 meses) y Salamanca (15,1 meses).
Tiempos medios
de venta por CCAA
(Datos provinciales
y de grandes capitales disponibles en la página 21 del informe)
Esfuerzo financiero
y cuota mensual
Los españoles
destinan de media el 17,2% de sus ingresos familiares brutos (antes de
pagar impuestos y otras deducciones) a afrontar el primer año de
hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística,
la hipoteca media en España se situó en 120.039 euros en
el segundo trimestre del año (último dato disponible). Cada
mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 559
euros.
Las diferencias
en el nivel de esfuerzo financiero, que relaciona rentas familiares con
el importe medio de las hipotecas en cada zona, son notables a lo largo
de la geografía. Islas Baleares, donde se destina un 23,2% de los
ingresos para una hipoteca media de 167.277 euros, Málaga (21,6%)
y Tenerife (19,4%) son las provincias que realizan un mayor esfuerzo financiero,
frente a las provincias de Soria, Teruel y Palencia, que lo sitúan
entre el 12% y el 13%.
El incremento
de precios en las ciudades de Madrid y Barcelona ha impulsado el esfuerzo
financiero hasta el 26,1% y el 26,4%, respectivamente, por encima del nivel
del 25% que se considera sostenible para no encarar problemas de acceso.
En Sevilla, el esfuerzo financiero es del 20%; del 18,3% en la ciudad de
Valencia y tan solo del 12,6% en Zaragoza.
Según
datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la cuota mensual
hipotecaria más elevada se localiza en las provincias de Baleares
(824 euros), Barcelona (730 euros) y Madrid (717 euros), muy por encima
del pago promedio que se realiza en Badajoz (340 euros); Jaén (346
euros) y Cáceres (351 euros), que son las provincias con las cuotas
más reducidas.
Compraventas
y visados de obra nueva
El volumen
de compraventa de viviendas en España en los últimos cuatro
trimestres (entre el tercer trimestre de 2017 y el segundo de 2018) alcanza
las 21,8 transacciones de viviendas por cada 1.000 viviendas existentes
en el país, según datos del Ministerio de Fomento, frente
a las 21,2 compraventas que reflejaba el indicador en el trimestre anterior.
Málaga
y Alicante se mantienen como las provincias donde más compraventas
se realizan en proporción a su parque residencial: 37,3 y 33,5 transacciones
por cada 1.000 unidades construidas, respectivamente. También las
provincias de Islas Baleares, Madrid, Almería y Las Palmas registraron
en los últimos cuatro trimestres una ratio de compraventas sobre
parque residencial superior a 25.
Por el contrario,
las provincias menos dinámicas en términos de compraventas
son Ourense (7,5 compraventas por cada 1.000 construidas en la provincia),
Zamora (10,8 transacciones) y León, Cáceres y Lugo (todas
ellas con 11,3 compraventas).
Por lo que
se refiere a la actividad de construcción de viviendas, se aprobaron
en España 3,5 visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes
en el país en los últimos cuatro trimestres, según
datos del Ministerio de Fomento. En el trimestre anterior, la proporción
fue 3,2 visados por cada 1.000 viviendas.
Las provincias
de Madrid y Guipúzcoa registran los indicadores más dinámicos
en actividad promotora, con 7,3 y 6,5 visados aprobados por cada 1.000
viviendas en sus respectivos parques residenciales. Les siguen las provincias
de Vizcaya y Navarra, ambas con 5,9 licencias por cada millar de inmuebles
construidos. La actividad promotora todavía es residual en las provincias
de Ourense y Girona, donde en el último año se ha aprobado
menos de un visado por cada millar de viviendas en su parque.
Acerca de IMIE
Mercados Locales
Tinsa es la
compañía líder en valoración y asesoramiento
inmobiliario en España y Latinoamérica. Su estadística
IMIE Mercados Locales recoge la evolución del valor de mercado unitario
de las viviendas en cada una de las Comunidades Autónomas, provincias,
y capitales del Estado español a partir de las tasaciones de vivienda
libre terminada que realiza la compañía en el periodo analizado.
El dato trimestral es la media de los tres meses que componen el periodo
analizado.
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