El documento, al que tuvo acceso el periódico Málaga Hoy, constata que del total de los terrenos necesarios para la edificación, hay 16.214 metros cuadrados que pasarán "de espacio libre y estación marítima a complejo hotelero". Y justamente porque existe la duda al respecto, los redactores del informe aluden de manera precisa a que será el Servicio Jurídico el que determinará si el ajuste ahora en tramitación "requiere del dictamen favorable del Consejo Consultivo por tener una diferente zonificación o uso urbanístico de parques, jardines o espacios libres, dotaciones o equipamientos".

Un asunto que tendría una respuesta inmediata en cualquier otra parcela de la ciudad, se complica al tratarse del espacio portuario. Algo que admiten los propios redactores cuando advierten de que el espacio portuario no tiene concretadas unas dotaciones obligatorias, con lo que no cabría hablar de "mantener la proporción de las dotaciones, al no existir éstas de manera reglada". Está no es la única apreciación que hacen desde Urbanismo a la petición de modificación del plan realizada por la Autoridad Portuaria. En el informe se incluye la demanda de una serie de estudios o la ampliación de determinados aspectos de la operación. Entre ellos el económico. En este sentido, se pide mayor detalle a la hora de justificar la modificación urbanística propuesta.

Sobre la justificación realizada por el Puerto, los técnicos apuntan que la misma apenas describe las sinergias de la actuación con las estancias de los cruceristas o la integración del puerto en la ciudad en el dique de levante con "una emblemática operación de uso hotelero". "No existe por tanto un apartado concreto que describa las mejoras que puedan suponer esta modificación para el bienestar de la población, que deberá sustanciarse, entre otras cuestiones, en la comparativa entre la situación actualmente prevista por el planeamiento (…) y las generada por la modificación propuesta".

Y se recalca la trascendencia de disponer de un estudio de viabilidad económica, tampoco aportado. Trabajo que el Puerto ya ha encargado a Instituto de Análisis Inmobiliario y que, según Urbanismo, debe demostrar la viabilidad de la iniciativa "en términos de rentabilidad", analizar la inversión que pueda traer la actuación "y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta". Además, los técnicos exigen que se justifique la viabilidad económica de la construcción "dado el volumen previsto y su situación en la plataforma portuaria y valorarse pormenorizadamente sus especiales características de cimentación, al ser éste un parámetro decisivo".

Otro de los aspectos por los que Urbanismo requiere un añadido a la Autoridad Portuaria está directamente relacionado con la altura proyectada para la torre hotelera (135 metros). Sobre ello, en anteriores escritos, ya se le demandó la necesidad de analizar la repercusión del edificio en relación con el entorno portuario y ciudadano. "Deberá incorporarse una sección de todo el dique de Levante con el perfil de la ciudad". Exigencia a la que se respondió parcialmente. Según el informe del ente municipal, en la memoria formulada por el Puerto en la petición de la modificación de elementos aportó análisis comparativo con distintas perspectivas de la ciudad, incluyendo la ubicación y altura del hotel en volumen y su relación y proporción. "Sin embargo solo se compara con grúas del puerto y con barcos que atracan en las inmediaciones; se dice que se hace análisis comparativo con la Catedral, la Equitativa, edificios de La Malagueta, la noria del puerto, y luego no se hace. No se ha cumplido por tanto el requerimiento", se señala.