a.
Construction Project Management (CM) y técnicas especializadas de
gestión de proyectos
Construction
Project Management (CM) es un servicio profesional que utiliza técnicas
especializadas de gestión de proyectos para supervisar la planificación,
el diseño y la construcción de un proyecto, desde su inicio
hasta su finalización.
El objetivo
de CM es controlar el tiempo, el coste y la calidad de un proyecto.
b. Compatibilidad
del Construction Management con el Design-bid-build, design-build, CM At-Risk
y Public Private Partnerships.
CM es compatible
con todos los sistemas de entrega de proyectos, incluidos Design-bid-build,
design-build, CM At-Risk y Public Private Partnerships. Los gerentes de
construcción profesionales pueden reservarse para emprendimientos
largos, a gran escala y de alto presupuesto (bienes inmuebles, infraestructura
de transporte, instalaciones industriales), llamados proyectos de capital.
c. Funciones
del gerente de construcción (construction manager).
El Construction
Management o gestión de la construcción (CM) es la práctica
de organizar cada paso de un proyecto de construcción desde la concepción
hasta la finalización.
Se necesita
todo un equipo para completar un gran proyecto de construcción y
cada miembro del equipo juega un papel vital. Los gerentes de construcción
(Construction Manager) supervisan a cada miembro del equipo y se aseguran
de que tengan los recursos que necesitan para completar su trabajo.
También
supervisan la seguridad de los empleados, mantienen el proyecto por debajo
del presupuesto, terminan a tiempo y aseguran que se cumplan los estándares
de calidad.
ESTAS SON ALGUNAS
DE SUS FUNCIONES:
Estima el coste
estimado de proyectos.
Trabaja con diseñadores
y arquitectos para redactar planos.
Asegura la calidad
de los proyectos.
Supervisa todas
las fases de la obra.
Mantiene un registro
de las horas de los empleados y subcontratistas.
Compra y evalúa
la cantidad de materiales necesarios.
Programa equipos,
empleados y subcontratos de acuerdo con el cronograma del proyecto.
Obtiene la documentación
necesaria de las administraciones, proveedores, arquitectos y clientes.
El Construction
Management o gestión de la construcción es un procedimiento
en el que las obras son construidas por diferentes contratistas. Estos
contratistas están contratados con el cliente, pero son administrados
por un gerente de construcción (Construction Manager).
El Construction
Management o gestión de la construcción difiere de la gestión
de contratos (management contracting) donde el manager contrata directamente
con los contratistas de obras, en este caso el gerente de construcción
(Construction Manager) se limita a gestionar los contratos de obra que
ya han sido contratados directamente por el propio cliente.
Los gerentes
de construcción actúan efectivamente como asesores del cliente,
el cliente asume el riesgo del desempeño de los contratistas de
obra.
En términos
legales, el contratista de gestión (management contracting) actúa
como principal mientras que el gerente de construcción (Construction
Manager) actúa como un agente.
Como el cliente
debe contratar y administrar los contratos (de los cuales puede haber un
gran número) y quizás aceptar la incertidumbre del precio,
la gestión de la construcción o Construction Management solo
es apropiada para clientes con experiencia.
El gerente
de construcción (Construction Manager) es generalmente designado
al principio del proceso de diseño para que su experiencia pueda
ser utilizada para mejorar el coste y la edificabilidad de las propuestas
a medida que desarrollan, así como para asesorar sobre los riesgos
y la selección de comercio contratistas. Los gerentes de construcción
(Construction Manager) a menudo son nombrados al final de la etapa de diseño
del proyecto.
El nombramiento
de un gerente de construcción (Construction Manager) permite que
algunas partes del proyecto se liciten antes que otras, a veces, incluso
antes de que se haya completado el diseño. Por ejemplo, el aprovisionamiento
de materiales podría comenzar mientras que el diseño detallado
de la planta continúa. Esto puede acortar el tiempo necesario para
completar el proyecto, sin embargo, significa que habrá incertidumbre
en el precio hasta que se complete el diseño y se hayan firmado
todos los contratos.
LOS SERVICIOS
PROVISTOS POR UN GERENTE DE CONSTRUCCIÓN PUEDEN INCLUIR:
Asesoramiento
sobre el desarrollo del informe (si se designa en esta etapa).
Asesoramiento
en el proceso de adquisición.
Asesoramiento
sobre reuniones técnicas o visitas de funcionarios a la obra.
Asesoramiento
sobre la viabilidad, capacidad de construcción, coste y programación
del diseño.
Asesoramiento
sobre requisitos legales.
Definición
de indicadores clave de rendimiento para contratistas.
Asesoramiento
sobre la necesidad de inspecciones, muestreos, pruebas e inspecciones.
Actuando como
el contratista principal.
Planificación
de costes y control de costes.
Preparar un programa
de construcción y definir los métodos de trabajo en el sitio.
Identificando
posibles contratos comerciales.
Licitación
de contratos comerciales.
Supervisar la
subcontratación de trabajo por contratistas.
Organizar el alojamiento
de la obra, instalaciones vallas, pasarelas, drenaje, suministro de energía
y agua.
Coordinación
del replanteo.
Organización
del trabajo para ciertas actividades del sitio (como la limpieza).
Administrando
de inspecciones de la obra.
Coordinar la publicación
de información.
Gestionar y coordinar
los contratos, incluso actuar como administrador de contratos, llevar a
cabo o coordinar inspecciones, emitir instrucciones y certificados, etc.
Coordinar el trabajo
de orientación general de la obra. .
Coordinación
de encargos y delegación de funciones en la obra.
Recopilar información
de la obra construida, elaborando el libro del edificio, actas de obra,
actas de seguridad de obra, preparación de la información
previa a la construcción y el plan de la fase de construcción.
Monitorear los
indicadores de rendimiento.
Administrar la
obra en su conjunto.
Presidir reuniones
de obra y preparar informes de progreso para el cliente.
Como un gerente
de construcción (Construction Manager) desempeña una función
de consultoría y gestión (a diferencia de un contratista
tradicional) su nombramiento puede hacerse en términos similares
al del equipo de consultores.
Se les puede
exigir que tengan un seguro de responsabilidad profesional, garantías
de todo tipo y que colaboren con el equipo de consultores, lo que será
vital para el éxito del proyecto.
Como los gerentes
de construcción (Construction Manager) tienden a ser nombrados al
principio del proyecto, es improbable que su nombramiento incluya una fecha
de finalización.
Un gerente
de construcción (construction manager) debe tener la capacidad de
manejar la seguridad pública, la gestión del tiempo, gestión
de costes, gestión de calidad, la toma de decisiones, y los recursos
humanos.
Las funciones
de gestión de la construcción suelen incluir lo siguiente:
Especificar los
objetivos y planes del proyecto, incluida la delimitación del alcance,
la presupuestación, la programación, el establecimiento de
requisitos de rendimiento y la selección de los participantes del
proyecto.
Maximizar la eficiencia
de los recursos a través de la adquisición de mano de obra,
materiales y equipos.
Implementar varias
operaciones a través de la coordinación y el control adecuados
de la planificación, el diseño, la estimación, la
contratación y la construcción en todo el proceso.
Desarrollar comunicaciones
y mecanismos efectivos para resolver conflictos.
La Asociación
de Administración de Construcción de Estados Unidos (CMAA)
establece que las responsabilidades más comunes de un Gerente de
Construcción se dividen en las siguientes categorías:
Planificación
de Gestión de Proyectos,
Gestión
de Costes,
Gestión
de Tiempo,
Gestión
de Calidad,
Administración
de Contratos,
Gestión
de Seguridad y
Práctica
Profesional de CM. La práctica profesional de CM incluye actividades
específicas, como definir las responsabilidades y la estructura
de gestión del equipo de gestión del proyecto, organizar
y liderar mediante la implementación de controles del proyecto,
definición de roles y responsabilidades, desarrollo de protocolos
de comunicación e identificación de elementos del diseño
y construcción del proyecto que puedan dar lugar a disputas y reclamos.
d.
Etapas de intervención del Construction Management.
Programación
y viabilidad del edificio proyectado.
Las necesidades,
metas y objetivos deben determinarse para el edificio. Deben tomarse decisiones
sobre el tamaño del edificio, el número de habitaciones,
cómo se usará el espacio y quién utilizará
el espacio. Todo esto debe considerarse para comenzar el diseño
real del edificio. Esta fase es normalmente una lista escrita de cada habitación
o espacio, la información crítica sobre esos espacios y el
área aproximada de cada área.
Diseño
de la obra.
La etapa de
diseño incluye cuatro pasos: programación y viabilidad, diseño
esquemático, desarrollo de diseño y documentos contractuales.
Es responsabilidad del equipo de diseño asegurarse de que el diseño
cumpla con todos los códigos y normas de construcción. Es
durante la etapa de diseño que tiene lugar el proceso de licitación.
Diseño
esquemático: los diseños esquemáticos son bocetos
utilizados para identificar espacios, formas y patrones. Materiales, tamaños,
colores y texturas deben ser considerados en los bocetos. Esta fase generalmente
implica desarrollar el plano del piso, elevaciones, un plano del sitio
y posiblemente algunos detalles.
Desarrollo
del diseño (DD): este paso requiere investigación e investigación
sobre qué materiales y equipos se usarán, así como
su coste. Durante esta fase, los dibujos se refinan con información
de ingenieros estructurales, fontanería y eléctrica. También
implica una evaluación más rigurosa de cómo los códigos
de construcción aplicables afectarán el proyecto.
Documentos
contractuales (CD): los documentos contractuales son los planos finales
y las especificaciones del proyecto de construcción. Son utilizados
por los contratistas para determinar su oferta, mientras que los constructores
los utilizan para el proceso de construcción. Los documentos contractuales
también se pueden llamar dibujos de trabajo.
Asignación
del equipo de obra.
La etapa de
preconstrucción comienza cuando el propietario da un aviso para
proceder con el contratista que han elegido a través del proceso
de licitación. Un aviso para proceder es cuando el propietario le
da permiso al contratista para comenzar su trabajo en el proyecto. El primer
paso es asignar el equipo del proyecto, que incluye el administrador del
proyecto (PM), el administrador del contrato, el superintendente y el jefe
de obra.
Director del
proyecto: el gerente del proyecto está a cargo del equipo del proyecto.
Comprobaciones
de preconstrucción.
Durante la
etapa de preconstrucción, debe realizarse una investigación
del sitio. Se lleva a cabo una investigación del sitio para descubrir
si es necesario implementar algún paso en el lugar de trabajo. Esto
es para preparar el sitio antes de que comience la construcción
real. Esto también incluye cualquier condición imprevista,
como artefactos históricos o problemas ambientales. Se debe hacer
una prueba de suelo para determinar si está en buenas condiciones
sobre las que se construirá.
Fase de adquisición
de materiales de obra.
La etapa de
adquisición es cuando se contrata la mano de obra, los materiales
y el equipo necesarios para completar el proyecto. Esto puede hacerlo el
contratista general si la compañía hace todo su propio trabajo
de construcción. Si el contratista no hace su propio trabajo, lo
obtienen a través de subcontratistas. Los subcontratistas son contratistas
que se especializan en un aspecto particular de los trabajos de construcción,
como el hormigón, la soldadura, la cristalería o la carpintería.
Los subcontratistas se contratan de la misma manera que un contratista
general, que es a través del proceso de licitación. Las órdenes
de compra también son parte de la etapa de adquisición.
Cronograma
e inicio de obra.
La etapa de
construcción comienza con una reunión previa a la construcción
reunida por el superintendente. La reunión previa a la construcción
está destinada a tomar decisiones relacionadas con las horas de
trabajo, el almacenamiento de materiales, el control de calidad y el acceso
al sitio. El siguiente paso es mover todo al sitio de construcción
y configurarlo todo.
Un cronograma
de pagos de progreso del contratista es un cronograma de cuándo
(según los hitos del proyecto o las fechas especificadas) se pagará
a los contratistas y proveedores por el progreso actual del trabajo instalado.
Los pagos de
progreso son pagos parciales por el trabajo realizado durante una parte,
generalmente un mes, durante un período de construcción.
Los pagos de progreso se realizan a contratistas generales, subcontratistas
y proveedores a medida que avanzan los proyectos de construcción.
Los pagos generalmente se realizan mensualmente, pero podrían modificarse
para cumplir ciertos hitos. Los pagos de progreso son una parte importante
de la administración del contrato para el contratista. La preparación
adecuada de la información necesaria para el procesamiento de pagos
puede ayudar al contratista a completar financieramente el proyecto.
Documentación
de la actividad de construcción
Las reuniones
del proyecto tienen lugar a intervalos programados para discutir el progreso
en el sitio de construcción y cualquier inquietud o problema. La
discusión y cualquier decisión tomada en la reunión
deben estar documentadas.
Los diarios,
registros e informes de campo diarios hacen un seguimiento de las actividades
diarias en el sitio de trabajo todos los días.
Diarios: se
espera que cada miembro del equipo del proyecto lleve un diario del proyecto.
El diario contiene resúmenes de los eventos del día en las
propias palabras del miembro. Se utilizan para realizar un seguimiento
de cualquier actividad de trabajo diario, conversaciones, observaciones
o cualquier otra información relevante relacionada con las actividades
de construcción. Los diarios pueden ser referidos cuando surgen
disputas y un diario contiene información relacionada con el desacuerdo.
Los diarios que se escriben a mano se pueden usar como evidencia en el
tribunal.
Registros:
los registros llevan un registro de las actividades regulares en el sitio
de trabajo, tales como registros telefónicos, registros de transmisión,
registros de entregas y registros RFI (Solicitud de información).
Informes de
campo diarios: los informes de campo diarios son una forma más formal
de registrar información en el sitio de trabajo. Contienen información
que incluye las actividades del día, la temperatura y las condiciones
climáticas, los equipos o materiales entregados, los visitantes
en el sitio y el equipo usado ese día.
Las declaraciones
laborales se requieren diariamente.
Mediación
en la fase de obra.
Mediación:
la mediación usa un mediador externo para resolver cualquier disputa.
El mediador ayuda a ambas partes a llegar a un acuerdo mutuo.
Arbitraje:
el arbitraje es la forma más costosa y lenta de resolver una disputa.
Cada parte está representada por un abogado mientras se presentan
testigos y pruebas. Una vez que se proporciona toda la información
sobre el tema, el árbitro toma una decisión que proporciona
la decisión final. El árbitro proporciona la decisión
final sobre lo que se debe hacer y es un acuerdo vinculante entre cada
una de las partes contendientes.
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