Hasta finales de 2017, la única comunidad autónoma que registraba alzas en sus rentas de alquiler de más del 10% era Cataluña, mientras que años antes, Madrid y Baleares también formaban parte de este grupo.

El estudio, que también analiza los distritos de Madrid y Barcelona, asegura que en 2017 barrios como Ciutat Vella y l’Eixample, en Barcelona, o el centro de Madrid cerraron el ejercicio con caídas.

Entonces, hace 11 años, el mercado registraba un aumento del precio del alquiler del 3,3% anual. Sin embargo, estalló la crisis en 2008 y las rentas comenzaron a disminuir año tras año de forma significativa hasta que en 2014 el mercado comenzó a darse la vuelta. La mejora coincidió con el fin de la destrucción de empleo y la salida de España de la peor recesión de los últimos 70 años.

Así, con esta revalorización del 8,9%, las rentas de alquiler acumulan ya tres años seguidos de aumentos, si bien el estudio de Fotocasa desvela cómo en algunas localizaciones las subidas de los alquileres parecen estar agotándose.

¿Qué factores explican este repunte de precios? La primera causa es el aumento de la demanda de arrendamientos, ya que pese a la consolidación de la financiación hipotecaria y la recuperación económica, son muchos los hogares que siguen sin poder comprar una casa, en especial, los jóvenes.

Además, “el interés de los inversores por adquirir vivienda para ponerla en alquiler debido a las altas rentabilidades que ofrece este mercado en un contexto de bajos tipos de interés, así como el boom del alquiler turístico, también empujan los precios al alza”, explica la directora de Estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio.

Distintas encuestas elaboradas por este portal inmobiliario y otras entidades demuestran también que se está produciendo un cambio de mentalidad de los españoles a favor del alquiler. “Ya solo dos de cada 10 españoles creen firmemente que arrendar supone perder el dinero y cuatro de cada 10 pronostican que cada vez se alquilará más y se comprará menos”, añade Toribio.

Quienes apuestan por ser inquilinos en lugar de propietario argumentan que el alquiler les proporciona más flexibilidad y libertad en un mundo excesivamente cambiante. Así, fruto de esa mayor demanda, el precio medio del alquiler en España cerró 2017 en 8,15 euros por metro cuadrado al mes, un valor equivalente a los precios registrados en 2010. El máximo se alcanzó en 2007 con 10,12 euros por metro cuadrado, por lo que las rentas actuales aún se encuentran un 19,5% por debajo de esa cota.

Tal y como destaca el informe, a diferencia de lo que ocurre con los precios de compraventa, en los que continúa habiendo gran dispersión entre las subidas y rebajas de precios de unos territorios y otros, en el mercado del arrendamiento las revalorizaciones están más generalizadas.

Pero si hay un aspecto sobre el que este informe de 2017 se diferencia de los dos anteriores que ya mostraron la recuperación de los precios, ese es el hecho de que la subida del alquiler comienza a agotarse en algunos enclaves.

Prueba de ello es que en diciembre pasado ya solo había una comunidad autónoma, Cataluña, que registraba alzas de las rentas de más del 10%, cuando doce meses antes formaban parte de ese selecto club además de Cataluña, Madrid y Baleares.

Gracias al análisis que incluye el estudio sobre los distritos de las dos grandes urbes, Madrid y Barcelona, Fotocasa ha detectado cómo 2017 cerró incluso con caídas interanuales en Ciutat Vella y l’Eixample, en el caso de Barcelona y en el Distrito Centro de Madrid.

Y es que los expertos coinciden en que el precio del alquiler es muy sensible a subidas desproporcionadas, sobre todo en un entorno como el actual en el que se está produciendo en paralelo un aumento de la oferta. De hecho, los portales inmobiliarios saben que en un momento dado una simple diferencia de 50 euros puede suponer que el piso no se alquile. Por ello, Toribio pronostica que aunque los alquileres se seguirán encareciendo este 2018, “lo harán a un menor ritmo”.

ASÍ SE COMPORTÓ EL MERCADO

Panorama autonómico. 

De las 17 comunidades, en 15 se produjo un incremento del precio del alquiler y solo Aragón (-1,7%) y Navarra (-0,3%) registraron abaratamientos. La mayor subida se localizó en Cataluña, con el 10,3%, seguida de Valencia (9,6%), Canarias (8,5%) y Madrid (6,3%).

Dispersión. 

Los alquileres de Cataluña son un 52,1% más caros que la media, los de Madrid, un 40,6% y los del País Vasco, un 31,2%. Por provincias, el alquiler se encareció desde un 21,6% en Castellón al 0,4% en Lugo. Las caídas oscilaron del -0,3% de Navarra al -5,2% de Álava.

LA REDUCCIÓN DEL NÚMERO DE VIVIENDAS USADAS PARA LA VENTA ES MARCADA EN MADRID. 

Según los datos que idealista hizo públicos, la cantidad de viviendas a la venta se ha reducido un 43 % en los últimos tres años. En opinión de Fernando Encinar, cofundador del portal, que tiene 20.500 pisos y casa a la venta en la ciudad, la falta de viviendas a la venta le preocupa y le parece una locura que el Ayuntamiento haya reducido de 105.000 a 38.000 el plan para construir nuevas viviendas en el sur de Madrid.

Los datos publicados por el portal Idealista desvelan una importante caída del stock de viviendas de segunda mano a la venta en Madrid. El distrito de Arganzuela es en el que más se ha notado la caída, con una reducción de casi el 60% (-59,8%) de la oferta respecto a 2014. En Chamberí y en Retiro también ha habido una reducción superior a la mitad del stock, con una caída del 53,2% y del 53% respectivamente.

También caen los inmuebles disponibles en el distrito de Salamanca (-49%), Fuencarral (-47,2%), Ciudad Lineal (-46,3%), Carabanchel (-45%), Tetuán (-43,4%) y Chamartín (-43,3%), mientras que la reducción es menor en Vicálvaro (-21,5%), Villa de Vallecas (-27,5%) y Villaverde (-28,2%). El motivo de esta caída, según Fernando Encinar en declaraciones a el País, cofundador del portal inmobiliario, es que está habiendo un crecimiento en la población que todavía no se ha registrado y por tanto el Ayuntamiento no está al tanto y no está previendo la construcción de viviendas para que no suban tanto los precios, que han aumentado en el mismo periodo casi un 22% (21,9%).

 “Además, muchos inversores están sacando su dinero de los bancos, que apenas ofrecen rentabilidad, sacando casas de la saca del stock de viviendas de segunda mano en venta, y las meten en el del alquiler, por lo que no hay viviendas de reposición que ocupen su lugar, como sucedía antes”.

A Encinar le parece una “locura” el bloqueo por parte del Ayuntamiento del plan para construir 105.000 viviendas en el sur de Madrid, que finalmente quedará reducido a 38.000 viviendas en veinte años. “El Ayuntamiento no ve lo mismo que nosotros: que hay necesidad de vivienda. Me parece preocupante. Madrid está condenada a crecer. En 10 años seremos más personas y no menos”.

Paralelamente el precio del alquiler también se está disparando. En tres años el costo medio ha crecido un 36% en la capital. Los distritos en los que más ha crecido son Puente de Vallecas (39,9%), Centro (39,1%) y Carabanchel (36,8%). Llama la atención el aumento de los precios de la vivienda en barrios más periféricos de la ciudad aunque el precio sigue estando por debajo. Los únicos distritos en los que el costo de alquilar crece por debajo del 20% son Villa de Vallecas (13,4%), Vicálcaro (16,5%) y Fuencarral (17,4%).

Madrid es la tercera ciudad con más vivienda en alquiler de Europa. Solo le ganan Londres y Varsovia, informa Encinar. “Hace 15 años esta situación era impensable y tiene que ver con la caída del stock de venta”, informa.

Encinar enumera los motivos que han podido influir en el aumento del precio del alquiler: “Por un lado la mejora de la economía, que es visible, la caída del desempleo y con la postivernacion de los precios”, empieza. “Cuando la gente alquiló pisos en 2010 o en 2012, o la economía estaba en uno de sus peores momentos. Ahora, cuando esas casa han vuelto al mercado en una situación completamente distinta”. Como cuarto motivo, Encinar nombra el factor “agujero negro” que es la ciudad de Madrid. “Esta ciudad se lo traga todo”, dice. “Es un punto prioritario de inversión, también de llegada de la inmigración. En dos años se han creado aquí 150.000 empleos. Además, es un punto de atracción de talento”, continúa.

“Muchos españoles que emigraron a ciudades europeas desde otros de España, ahora están volviendo al país pero no a sus ciudades de origen sino a Madrid, que es donde están viendo que salen empleos acorde a sus formaciones. Según datos del portal pisos.com la subida del alquiler en el último año ha sido del 19,62%, según sus propios pisos a la venta.

El portal destaca que la región de Madrid es la que registra el alquiler más caro del país, con un precio de 1.256 euros por una superficie media de 144 metros cuadrados mientras que la capital lideró las alzas interanuales españolas con una subida del 21,88 % y una renta media de 1.560 euros al mes por una superficie de 118 metros. En el conjunto de España se paga de media una mensualidad de 752 euros de alquiler por una vivienda de 112 metros cuadrados.

LAS CAPITALES Y GRANDES CIUDADES LIDERARON EL AUMENTO DE PRECIOS DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA EN 2017

El índice IMIE General que elabora Tinsa muestra un incremento interanual del 4,5% en diciembre, frente al 1,7% registrado en 2016

“Capitales y grandes ciudades” fue el grupo que más se revalorizó en 2017 (+ 7,5%), seguido por la “Costa Mediterránea” (+5,7%) y “Baleares y Canarias” (+3,8%)

Tinsa prevé un crecimiento del precio medio en España en 2018, por debajo del 5%, y un aumento de las compraventas de entre el 10%y el 15%

Indice IMIE precios vivienda Tinsa15 de enero de 2018. – Las “Capitales y grandes ciudades” lideraron el crecimiento de precios de la vivienda en España en 2017, con un aumento interanual del 7,5% en diciembre, frente al 4,5% de la media nacional, según indica la estadística mensual IMIE General y Grandes Mercados, elaborada por la empresa de valoración y asesoramiento inmobiliario Tinsa. El valor medio de la vivienda se mantiene en niveles de noviembre de 2013, con un descenso acumulado del 38,6% desde 2007. La media del cuarto trimestre de 2017 (octubre-diciembre) arroja un crecimiento en España del 4,2% respecto al mismo periodo del año anterior.

“El mercado residencial se ha caracterizado por el aumento moderado de precios en 2017 y esperamos que en 2018 se mantenga esta tendencia, con un crecimiento medio inferior al 5%. Aunque seguirán existiendo importantes diferencias entre territorios, la recuperación se extenderá a un mayor número de localizaciones. Las grandes capitales seguirán siendo los mercados más activos, aunque, seguramente, suavizarán los ritmos de crecimiento que hemos visto este año”, afirma Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

El buen tono del mercado, alentado por las positivas previsiones de crecimiento económico y de estabilización del mercado laboral, se traducirá en un aumento de entre el 10% y el 15% en la compraventa de viviendas, que superará las 550.000 transacciones. “A medida que aumente la confianza y se vayan normalizando los salarios, parte de la demanda de alquiler empezará a trasladarse a la compra”, apunta Ripoll, que cifra en torno al 20% el incremento esperado en el número de visados de obra nueva en 2018.

La vivienda ha acelerado en 2017 su crecimiento desde el 1,7% interanual con que finalizó 2016. Tras la revaloración del 7,5% registrada en las “Capitales y grandes ciudades”, la zona que más ha incrementado el precio medio es la “Costa mediterránea”, donde el índice muestra un aumento interanual del 5,7%, seguida de “Baleares y Canarias”, con un aumento del 3,8% en diciembre respecto al mismo mes del año anterior.

El año 2017 ha marcado el inicio de la recuperación en las “Áreas metropolitanas”, donde los valores medios han aumentado un 3,7% en diciembre respecto a un año antes, frente al 0,6% interanual registrado por este grupo en diciembre de 2016. Las localidades más pequeñas, agrupadas en “Resto de municipios”, mantuvieron en el último año sus precios sin apenas cambios (-0,4%).

El índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, que se calcula a partir de las tasaciones de vivienda terminada (nueva y usada) realizadas por la compañía, recoge cada mes la variación interanual del valor del m² de un inmueble y su nivel respecto al año 2001 (base 1.000) en cinco áreas representativas de los diferentes estratos que componen el mercado de la vivienda: “Capitales y grandes ciudades”; “Áreas metropolitanas”; “Costa mediterránea”, “Baleares y Canarias”, y “Resto de municipios”. Los números absolutos reflejados en la tabla (puntos) corresponden al valor del índice, no representan en ningún caso el precio por metro cuadrado de las viviendas.