| La aprobación
del Decreto Ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia
urbanística, que da cumplimiento a uno de los objetivos de hacer
frente a la desregulación llevada a término la pasada legislatura
en este ámbito, permitió asumir el compromiso de revisar
en profundidad la Ley del Suelo sin requisitos perentorios, pero con un
plazo máximo de dos años para su aprobación. Partiendo
de una premisa de consenso máximo en su elaboración, con
la finalidad última de hacer de esta ley básica una ley perdurable,
se establecieron ocho mesas técnicas de trabajo, organizadas en
torno a los títulos habituales de las diferentes leyes de suelo
autonómicas, con la participación de más de 60 técnicos
y profesionales de todos los campos de temática urbanística
y territorial de las diferentes administraciones, autonómica, insular
y local, entidades, organizaciones, asociaciones y colegios profesionales.
Para corregir
la situación descrita, el proyecto de de ley, partiendo de la distinción
ya existente entre determinaciones de ordenación estructural y de
ordenación detallada, distingue dos instrumentos de ordenación,
uno (el plan general) para las determinaciones estructurales y otro (el
plan de ordenación detallada) para el detalle y desarrollo de las
primeras. Con ello, además de aligerar el contenido del plan general,
y centrarlo en la definición del modelo territorial, se aclara también
la delimitación de competencias entre ayuntamientos de población
superior a los 10.000 habitantes y consejos insulares en los procesos de
aprobación del planeamiento: estos tienen que controlar la ordenación
estructural (determinaciones de ámbito supramunicipal-territorial),
mientras que la ordenación detallada (determinaciones de ámbito
municipal, fundamentalmente urbana) se reserva a la autonomía municipal.
La nueva regulación
del sistema de planeamiento municipal ofrece ventajas importantes. En cuanto
al plan general, se simplifica la documentación (memoria general,
normas urbanísticas globales y planos únicamente de gran
escala) y se facilita la comprensión del modelo de ordenación
planteado, al establecer sólo las determinaciones estructurales.
Ello puede contribuir a fomentar la presentación de alegaciones
más centradas en el interés general, al mismo tiempo que
desactiva la de propietarios concretos en demanda de mayores plusvalías
derivadas de la clasificación y calificación de sus suelos.
Por su parte, los planes de ordenación detallada podrán formularse
con gran flexibilidad, bien incluyendo toda la ordenación detallada
correspondiente a las tres clases de suelo, o bien tramitando varios planes
independientes, pero coordinados entre sí, en función de
las demandas socioeconómicas y urbanísticas y de criterios
de oportunidad política.
Se podrán
elaborar para ámbitos muy concretos, como el centro histórico,
la regulación de los ensanches, el desarrollo de un sector residencial
o turístico, etc., y podrán modificarse con facilidad, ya
que no habrá que alterar el plan general.
En materia
de gestión urbanística, señala el proyecto que la
LOUS es “ciertamente parca en sus previsiones”.
Regulaba los
clásicos sistemas de actuación (compensación, cooperación
y expropiación), y configura los dos primeros como modalidades de
la reparcelación, y algunos procedimientos (muy limitados) destinados
a la edificación y rehabilitación edificatoria sobre la base
del deber de edificar y conservar las edificaciones, pero sin profundizar
en su desarrollo ni incorporar algunas técnicas relevantes ya previstas
en otras legislaciones autonómicas. Había, pues, un vacío
significativo por la ausencia de las novedades instrumentales derivadas
de la legislación estatal reciente, sobre todo las que afectan a
la intervención en la ciudad consolidada.
En concreto,
por su trascendencia, hay que destacar las cinco técnicas instrumentales
siguientes que la nueva Ley urbanística de las Islas Baleares incorpora
y desarrolla: las memorias de viabilidad económica, los informes
de sostenibilidad económica, las actuaciones de dotación,
los complejos inmobiliarios y la ejecución sustitutoria concertada.
TRÁMITE
PARLAMENTARIO
El Parlament
debatirá y votará en el pleno las enmiendas a la totalidad
de devolución del proyecto de la Ley de Urbanismo de Balears presentadas
por El Pi y el PP. Con la Ley Urbanística, que sustituirá
a la actual Ley del Suelo, el Govern pretende simplificar la planificación,
luchar contra la especulación, cerrar de "una vez por todas la barrera
a todo aquello que se ha gestado ilegalmente" y ofrecer "más garantías"
para la protección de los suelos especialmente protegidos, según
el conseller del Territorio, Energía y Movilidad, Marc Pons. Las
enmiendas a la totalidad serán rechazadas con los votos de los partidos
que apoyan la gestión del Govern y el proyecto de ley proseguirá
con la tramitación parlamentaria.
ANTECEDENTES
JUNIO 2017
El Govern
aprobó el anteproyecto de Ley de Urbanismo que refuerza la disciplina,
simplifica la tramitación de los planeamientos, que prevé
que pueda acortarse de 8 a 3 años, y promueve que los planes generales
dejen un 30 % de la edificabilidad en suelo residencial para viviendas
de protección pública. El anteproyecto, que se presentó
en marzo, ha incluido total o parcialmente aproximadamente un 35 por ciento
de las 50 alegaciones presentadas, según resaltó el conseller
de Territorio, Marc Pons.
El texto,
que ahora comenzará su tramitación en el Parlament para su
aprobación definitiva, tiene entre sus objetivos "definir líneas
básicas y regulación de los tres tipos de suelo", incluido
el rústico, luchar contra la especulación urbanística
e introducir criterios de sostenibilidad. Pons resaltó el "consenso"
con el que se ha elaborado la Ley, en cuya redacción han participado
más de 60 profesionales de distintos ámbitos relacionados
con la materia.
La futura
Ley busca dar "máxima seguridad jurídica" y "acabar con todo
aquello que se ha gestado ilegalmente", impidiendo "la reclasificación
como suelo urbano de los asentamientos en el medio rural o la amnistía
de las edificaciones fuera de ordenación en suelo rústico".
Asimismo, se fijan "procesos controlados y tasados" para "problemas enquistados
como los núcleos rurales o los falsos urbanos".
Además,
con el fin de promover la sostenibilidad del territorio, da prioridad a
la reutilización del suelo urbano para evitar el uso de nuevo suelo
y articula instrumentos de control administrativo y económico para
combatir la especulación. Junto a ello promueve una disciplina urbanística
que sea "efectiva", con medidas que garanticen el cumplimiento de las sanciones
y las demoliciones, restableciendo "la legalidad cuando se haya vulnerado",
además de actuar como "elemento preventivo y disuasorio de comportamientos
irregulares tanto entre los particulares como entre los responsables públicos,
por acción u omisión". En este sentido se fijan "responsabilidades
para las autoridades o cargos públicos que, con conocimiento de
causa y teniendo la posibilidad de impedirlo, permitan la indisciplina
urbanística".
La nueva
normativa "da más garantías" para la preservación
de suelos especialmente protegidos (ANEI, ARIP y áreas de protección
territorial costeras), dando competencia a los consells y a sus agencias
de disciplina urbanística para actuar.
CLAVES
DE LA FUTURA LEY DEL SUELO DE BALEARES.
Para promover
la sostenibilidad del territorio, da prioridad a la reutilización
del suelo urbano para evitar el uso de nuevo suelo y articula instrumentos
de control administrativo y económico para combatir la especulación.
Promueve además
una disciplina urbanística efectiva tanto para garantizar el cumplimiento
de las sanciones y las demoliciones, como para actuar como elemento preventivo
y disuasorio de comportamientos irregulares «tanto entre los particulares
como entre los responsables públicos, por acción u omisión».
La nueva norma
mejora la preservación de suelos especialmente protegidos (ANEI,
ARIP y áreas de protección territorial APT costeras), dando
competencia a los consells y a sus oficinas de disciplina para actuar.
El importe de las sanciones es para los ayuntamientos.
La norma divide
el planeamiento urbanístico tradicional en dos figuras: El plan
general, que regula los aspectos más estructurales, limitando el
contenido a la escala macro, las infraestructuras, dotaciones generales
y usos globales; y el plan de ordenación detallado, que determina
la ordenación de carácter más flexible en el tiempo
sobre forma urbana, tipologías y usos detallados.
Los municipios
de más de 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de
ordenación.
El anteproyecto
promueve la reutilización del suelo con medidas como la rehabilitación,
la puesta en el mercado de suelo urbano vacante y renovación y regeneración
de tejido urbano.
La norma determina
que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación,
calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a «un
beneficio razonable» tendrán que repercutir en la administración.
Los convenios
de planeamiento urbanístico, que han sido fuente de conflictos y
en ocasiones han derivado en indemnizaciones importantes, se podrán
llevar a cabo, «pero con estrictas medidas de control y transparencia
con el objetivo de evitar situaciones anómalas como exigencias de
responsabilidades económicas a los ayuntamientos por incumplimiento
de los convenios».
La Ley prevé
la obligación de las administraciones de tener un registro de su
patrimonio de suelo público y que los planes generales reserven
un 30 % de edificabilidad residencial a vivienda protegida, con más
densidad de viviendas (sin aumentar la edificabilidad) hasta un máximo
de 75 viviendas por hectárea tanto en suelos urbanizables como urbanos.
La norma modifica
las sanciones por obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable,
con multas de entre el 50 y el 70 % del valor de la obra ejecutada si su
uso está permitido y del 75 al 100 % si no lo está.
Por obras e
instalaciones en suelo rústico, la multa será de hasta el
300 % del valor si es un uso prohibido, y del 150 al 300 % si es autorizado.
Se simplifican
las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas
de licencia urbanística previa: se presentará el proyecto
y si el ayuntamiento no dice nada en un plazo de un mes, se iniciará
el plazo para ejecutar.
El plazo para
la ejecución subsidiaria por parte de la administración se
amplía a 15 años.
Consells y
agencias urbanísticas tendrán competencia también
para imponer multas coercitivas en demoliciones.
Se fijan responsabilidades
para las autoridades y cargos públicos que, «con conocimiento
de causa y teniendo posibilidad de impedirlo, permitan la indisciplina
urbanística».
La ley regula
los núcleos rurales como una categoría especial del suelo
rústico, identifica los asentamientos irregulares en rústico,
los delimita e impide su ampliación.
La Ley da un
año a los ayuntamientos para resolver la situación de los
llamados «falsos urbanos» y fija que su desclasificación
no puede generar ninguna indemnización.
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