La nueva norma podrá tener importantes efectos tanto contables como económicos. Al incrementarse el activo y la deuda de las empresas, números ratios se verán afectados, desde el ROA hasta el nivel de EBITDA. En general, las empresas aparecerán como más endeudadas y, como consecuencia, pueden incumplirse numerosos covenants relacionados con el volumen de apalancamiento.

De esta manera pueden darse importantes cambios en los contratos de arrendamiento, afectando a las operaciones de sale & leaseback, porque no parece que tenga mucho sentido sacar un activo del balance para volverlo a meter y apuntar la deuda en el balance, así como que los contratos se realicen por unos plazos más cortos. .

Los arrendatarios deberán anotar en su activo el correspondiente “derecho de uso” del activo arrendado, y en su pasivo la obligación de pago de las cuotas futuras comprometidas a valor actual. Es decir, descontados al tipo de interés implícito del arrendamiento o, en caso de que no se pueda obtener, al tipo de interés al que el arrendatario se financiaría en mercado para una operación de vencimiento y riesgo similar.  En este punto, se admitió que debería llegarse a un acuerdo entre los distintos agentes que intervienen para que todas las empresas apliquen el mismo tipo de descuento, con el fin de que las informaciones sean comparables.

Dentro de los pagos futuros del arrendamiento, a efectos de los cálculos del valor inicial del pasivo, no se incluyen los pagos que sean variables y que no dependan de un índice, excepto si son fijos en sustancia.  El activo se deberá amortizar generalmente de forma lineal.

Otro punto que tiene gran influencia es el periodo del contrato de alquiler, no en balde, la tentación puede estar en realizar contratos anuales renovables, si bien resulta difícil admitirlos cuando se trata de la sede.

La AEO ha querido poner sobre la mesa la necesidad de que las empresas arrendatarias estén preparadas para cuando las NIIF 16 entren en vigor. Curiosamente, ninguno de los numerosos asistentes, todos relacionados de una u otra forma con este tipo de negociaciones dijo conocer que este tema se tuviera en cuenta en las negociaciones de arrendamiento que se están llevando a cabo.

 
ANTECEDENTES 25 DE MAYO DE 2016 
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
CONTABILIDAD INMOBILIARIA DE ARRENDAMIENTOS CON LA NUEVA  NIIF 16  
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de contabilidad de inmobiliarias y constructoras y en la guía del leasing inmobiliario y lease back. El Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB) ha emitido la nueva norma contable, llamada "NIIF 16 Arrendamientos". La NIIF 16 sustituye a los requisitos contables introducidos hace más de 30 años que ya no se consideran aptos para este propósito y es una importante revisión de la forma en que las empresas contabilizan los arrendamientos. La NIIF 16 Arrendamientos no tiene efectos muy significativos en la contabilidad del arrendador pero afecta de lleno a los arrendatarios. De acuerdo con los nuevos requisitos contables, se elimina la diferenciación entre el arrendamiento operativo y el financiero de forma que todos los contratos se van a reconocer de una forma muy similar a la que actualmente se desarrolla en la NIC 17 para los arrendamientos financieros. Es decir, en el momento del reconocimiento inicial del contrato el arrendatario deberá reconocer, sujeto a determinadas excepciones, un activo (derecho de uso) y pasivo (deuda) por un importe equivalente al valor actual de los pagos futuros del contrato. 
Convertir conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías prácticas

Las compañías cotizadas utilizando las NIIF o US GAAP se estima que tienen alrededor de 3,3 billones de dólares de compromisos de arrendamiento; más del 85 por ciento de los cuales no aparecen en sus balances. Esto se debe a que los contratos de arrendamiento hasta la fecha se han clasificado ya sea como "arrendamientos financieros" (que se reportan en el balance) o "arrendamientos operativos" (que se describen sólo en las notas a los estados financieros).
Esta distinción, un tanto arbitraria, hizo difícil para los inversionistas comparar empresas. También significó que los inversionistas y otros tuvieron que estimar los efectos de las obligaciones de arrendamiento que estaban fuera del balance de una empresa, que en la práctica a menudo condujeron a sobrestimar las responsabilidades derivadas de dichas obligaciones. La NIIF 16 resuelve este problema porque requiere que todos los contratos de arrendamiento se informen en el balance de una empresa como activos y pasivos.

Hans Hoogervorst, Presidente del IASB, comentó: "Estos nuevos requerimientos contables llevan la contabilidad de los arrendamientos al siglo 21, poniendo fin a las conjeturas utilizadas en el cálculo de las obligaciones por arrendamiento, a menudo sustanciales, de una empresa.

La nueva norma proporcionará transparencia muy necesaria sobre los activos y pasivos de arrendamiento de las empresas, lo que significa que los financiamientos por arrendamientos ya no está al acecho en las sombras en el balance. También mejorará la comparabilidad entre las empresas que arriendan y los que piden préstamos para comprar. 
 

1. Entrada en vigor de la norma.
La entrada en vigor de la Norma para los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2019, contempla un  cierto horizonte temporal por delante porque el IASB entiende que es necesario un período de transición amplio,  tanto por la magnitud de los cambios, como por la aplicación el año anterior (1 de enero de 2018) de las nuevas  NIIF 9 Instrumentos fnancieros  y NIIF 15  Ingresos procedentes de contratos con clientes. 

2. El derecho de uso será objeto de amortización sistemática durante el plazo del arrendamiento. 

Asimismo, se reconocerá en las cuentas un gasto financiero por los intereses relacionados con el pago de las cantidades aplazadas. De esta forma, el gasto de arrendamiento lineal que se desprende de la actual norma se verá sustituido por un gasto de amortización constante y por unos gastos financieros decrecientes, lo que alterará el resultado final del ejercicio.

En consecuencia, las implicaciones contables en el balance del arrendatario pudieran resultar significativas ante el necesario reconocimiento de unos pasivos y unos activos que hasta la fecha se encontraban fuera de balance. No menos importantes son los efectos en las cuentas de pérdidas y ganancias, ya que el beneficio antes de impuestos se verá penalizado por el reconocimiento de una carga financiera mayor durante los primeros años del contrato, y por el cambio en los márgenes de explotación y financiero respecto al modelo actual.

Los arrendamientos ofrecen una fuente importante y flexible de financiación para muchas empresas. Sin embargo, la norma contable anterior (la NIC 17 Arrendamientos) hacía que sea difícil para los inversionistas y otros obtener una imagen precisa de los activos y pasivos de arrendamiento de una empresa, sobre todo para las industrias tales como los sectores de líneas aéreas, comercio al por menor y de transporte.

El NIIF 16 trata tanto la identificación de los contratos de arrendamiento como su tratamiento contable en los  estados financieros de arrendatarios y arrendadores.  La nueva norma sustituirá a la NIC 17 actualmente vigente (y las interpretaciones asociadas). 

El NIIF 16 se basa en un modelo de control para la identificación de los arrendamientos, distinguiendo entre  arrendamientos de un activo identificado y contratos de servicio. 

3. Hay cambios muy significativos en la contabilidad del arrendatario. 

Los arrendamientos operativos, actualmente  “off-balance”, entrarán en balance.  Desaparece el test de clasificación actual. Se elimina la diferenciación entre arrendamientos financieros y  operativos. 

Habrá un modelo único de arrendamiento en el que se reconocen todos los alquileres en el balance (más activo y  pasivo), como si fueran compras financiadas, con excepciones limitadas para los arrendamientos a corto plazo  y los arrendamientos de activos de bajo valor. 

El arrendatario deberá reconocer en la fecha de inicio  del arrendamiento un derecho de uso del activo y un  pasivo por arrendamiento. La fecha de inicio de un  arrendamiento se define en la Norma como la fecha  en la que el arrendador pone el activo subyacente a  disposición del arrendatario para su uso. 

4. Sin cambios sustanciales para el arrendador.

Por el contrario, prácticamente no hay cambios en la contabilidad de los arrendadores, que seguirán con un  modelo dual similar al de NIC 17 actual. 

Los arrendadores seguirán haciendo un test de clasificación para distinguir entre arrendamientos financieros y  operativos. 

NIIF 16 mantiene sustancialmente los requisitos  de contabilidad del arrendador de la NIC 17 

NIIF 16 exige al arrendador clasificar el arrendamiento en operativo o financiero. Un  arrendamiento financiero es un arrendamiento en el  que se transfieren sustancialmente todos los riesgos  y beneficios derivados de la propiedad del activo. La  Norma incluye ejemplos de situaciones en las que  un arrendamiento se califica como arrendamiento  financiero. 

5. Sale & lease back inmobiliario. 

Transacciones de venta con  arrendamiento posterior  (“Sale and leaseback”) 

Las empresas que han vendido su sedes per permanecen en las mismas como arrendatarios (sale & lease back inmobiliario) verán incrementado su pasivo.

Este aspecto se trata específicamente en NIIF 16 tanto desde el punto de vista del arrendatario vendedor como  del arrendador comprador. El aspecto fundamental del  tratamiento de estas transacciones depende de si la  transferencia del activo en cuestión cumple los criterios  de la “NIIF 15 Ingresos procedentes de contratos con clientes”, para su reconocimiento como venta.  
 

a. Arrendatario vendedor 
Reconoce un derecho de uso, calculado como un porcentaje del anterior valor contable del activo, que representa el derecho de uso que ha retenido. 

b. Arrendador comprador 

Contabilizará normalmente la compra del activo subyacente.