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14 de septiembre de 2017
 
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PROYECTO DE LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO.
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  • Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis sobre las novedades de la reforma de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
El ministro de Economía, Industria y Competitividad, Luis de Guindos, ha informado de que el Consejo de Ministros aprobará en septiembre el anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Se está a la espera del dictamen del Consejo de Estado. La ley de reforma hipotecaria tiene dos partes. La primera es la transposición de una directiva europea, a la que se unen una serie de medidas en las que se va más allá de las indicaciones comunitarias, según explicó el Ministerio de Economía. En cuanto a la transposición de la directiva, ésta sólo se aplica a personas físicas particulares, aunque Economía propone que se extienda también a aquellas que realizan actividades empresariales, es decir, autónomos. La parte de la ley que se refiere a la trasposición de la directiva recoge tres aspectos: normas de conducta, normas de protección del deudor hipotecario y regulación de los intermediarios financieros. "Capacitación y profesionalización" En cuanto a las normas de conducta, Economía explica que se busca que quienes intervengan en el mercado hipotecario tengan "capacitación y profesionalización", con el fin de "prestar toda la información que requiere el prestatario y evaluar su solvencia".


Además, se eliminarán determinados incentivos para el profesional del banco que estuvieran vinculados a captar hipotecas y se prohíben operaciones vinculadas, como tener que adquirir otros productos. En este último punto se encuentra la excepción de que "se consideren que son beneficiosas para el prestatario" y tenga el visto bueno del Banco de España.

Por otra parte, se abordan una serie de normas de protección del deudor hipotecario, con referencias a la posibilidad de amortización anticipada de la hipoteca (se va a permitir que se haga en cualquier momento durante la vida del contrato y limitar la retribución que pueda percibir el banco) y a facilitar convertir a euros prestamos en divisas extranjeras. En lo que se refiere a la regulación de los intermediarios financieros, habrá una supervisión "constante" a quienes dan préstamos, con control del Banco de España o de las comunidades autónomas. 

CLAVES DE LA REFORMA

1. El anteproyecto de la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario que responde a la transposición de la Directiva europea 2014/17.

Esta ley regirá los contratos que celebren los prestatarios con personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen actividades de concesión de préstamos o créditos con garantía hipotecaria sobre una vivienda bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación.

También, se incluyen en la regulación quienes se dedican a la concesión de préstamos o créditos cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o edificios construidos o por construir, así como la intermediación para la celebración de estos tipos de contratos. El Anteproyecto contempla la posibilidad de que el hipotecado pueda extinguir el contrato hipotecario en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado mediante el reembolso o la amortización anticipada del importe adeudado al banco.

Así, el hipotecado tendrá que notificárselo a la entidad en un periodo que no podrá exceder del mes. De este modo, solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

La comisión de apertura, que se devengará una sola vez, englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo. El Ministerio de Economía podrá efectuar la publicación regular, con carácter oficial, de índices o tipos de interés de referencia.

Amortización anticipada

En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo en los primeros cinco años de vigencia, valida la fijación de una comisión por un importe no superior al quebranto que sufrirá la entidad financiera por facilitar el repago temprano. De forma orientativa y como máximo, el Anteproyecto limita el cargo al 0,5% "del capital reembolsable anticipadamente" si la devolución temprana tiene lugar en los primeros tres años y el 0,25% si ocurre en los cinco que siguen a la formalización de la operación.

El prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del crédito que comprenderá los intereses y los costes correspondientes al tiempo de contrato que quedase por transcurrir hasta el momento de su extinción. En particular, si se hubiera suscrito un contrato de seguro accesorio al de préstamo, el contrato de seguro se extinguirá al mismo que este y el prestatario tendrá derecho al extorno de la parte de prima no consumida.

El nuevo régimen será válido para cualquier hipoteca o préstamo inmobiliario, incluso los ya firmados. Y, en todo caso, deja abierta la opción a que las partes establezcan contractualmente los recargos, siempre que su aplicación resulte más favorecedora para el consumidor.

La tasa de amortización figura en la actualidad en una generalidad de contratos nuevos, influido además por el ascendente auge de los préstamos a tipos fijos. Las hipotecas variables han sido, tradicionalmente, menos gravosas en comisiones, pero con el euribor a la baja a la entidad le interesa prescribir los de precios fijos e interesa al consumidor, en la medida que garantiza cuotas invariables de por vida cuando las hipotecas en escaparates son las más baratas ofertadas nunca por el escenario de tipos de interés cero.

Un tercio de los nuevos préstamos se firma con cuotas de amortización estables hasta el final del crédito y el volumen se eleva al 57,3% al incluir créditos que combinan varios años de precios estables con otros ejercicios vinculados al euribor.

El prestamista debe aceptar pólizas, de forma no discriminatoria, de todos aquellos proveedores que ofrezcan un nivel de garantías equivalente al seguro propuesto por el prestamista en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo.

El personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias necesarios sobre los productos que comercializan y, en especial, respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de préstamo y crédito, la actividad de intermediación de crédito, y la prestación de servicios de asesoramiento, en su caso.

Esta obligación también será aplicable respecto de los servicios accesorios incluidos en los contratos de préstamo.

En este sentido, la norma define al personal como toda persona física que al servicio de un prestamista o intermediario inmobiliario intervenga directamente en las actividades reguladas por esta ley o mantenga contactos con los prestatarios en el transcurso de las actividades reguladas por ella, así como toda persona física que dirija o supervise directamente a tales personas. Los requisitos mínimos de conocimientos y competencia establecidos en esta ley y su normativa de desarrollo serán aplicables también al personal de la sucursal del prestamista o intermediario de crédito inmobiliario registrado en otro Estado miembro.

El prestamista o intermediario de crédito inmobiliario registrado en otro Estado miembro de la Unión Europea que actúe en régimen de libre prestación de servicios deberá cumplir con los requisitos mínimos de conocimientos y competencia que específicamente determine el Ministerio de Economía y Competitividad. El texto dispone, para paliar una posible inseguridad jurídica que "el Ministerio de Economía y Competitividad establecerá los requisitos mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal".

La transparencia es el gran asunto pendiente de la reforma. Queda pendiente de desarrollo la información precontractual y asistencia adecuada que debe facilitarse a los prestatarios o prestatarios potenciales, la información y contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores que permitan el seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma explícita y con la máxima claridad los derechos y obligaciones de las partes, los riesgos derivados del préstamo para el prestatario y las demás circunstancias necesarias para garantizar la transparencia de las condiciones más relevantes de los préstamos y permitir al prestatario evaluar si éstos se ajustan a sus necesidades y a su situación financiera. Así, el Ministerio de Economía y Competitividad podrá, en particular, fijar las cláusulas que los contratos de préstamo habrán de tratar o prever de forma expresa.

También se prevé la posibilidad de ampliar la normativa sobre la transparencia de las condiciones básicas de comercialización o contratación de préstamos que ofrecen los prestamistas y, en su caso, el deber y la forma en que deben comunicar tales condiciones a los prestatarios o prestatarios potenciales o a la autoridad competente. Se podrán establecer, asimismo, condiciones básicas de los préstamos de debido cumplimiento para los prestamistas.

Por otra parte, queda pendiente regular los principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria de los préstamos y las modalidades de control administrativo sobre la misma, con la finalidad de que ésta resulte clara, suficiente, objetiva y no engañosa. Y en la misma línea, las especialidades de la contratación de préstamos de forma electrónica o por otras vías de comunicación a distancia y la información que, al objeto de lo previsto en este artículo, debe figurar en las páginas electrónicas de los prestamistas.

La consideración de diferentes escenarios de evolución de los tipos en los préstamos a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a tales variaciones queda pendiente de profundización en la redacción normativa.

NOVEDADES

Este anteproyecto de ley contempla la posibilidad de que el hipotecado pueda extinguir el contrato hipotecario en cualquier momento anterior a la expiración del término pactado mediante el reembolso o la amortización anticipada del importe adeudado al banco.

En cuanto a la comisión de apertura, se cobrará de una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo.

Además, el anteproyecto establece que los bancos no podrán vincular la concesión de la hipoteca con la contratación de productos, como seguros de vida, seguros de hogar.

Otras de las novedades es que la normativa permitirá al hipotecado el derecho de cambiar la divisa de referencia de su préstamo y que regulará las funciones de asesoramiento.

Entre sus principales novedades un aumento de la vigilancia a los intermediarios de créditos inmobiliarios. Así, establece una serie de obligaciones para estos intermediarios de crédito inmobiliario, que se definen como las personas o empresas que, aunque no sean prestamistas (como sí sería un banco), desarrollan una actividad comercial  y remunerada  por poner en contacto a un consumidor con un prestamista y por desempeñar funciones como ayudar al usuario en los trámites previos a la firma de la hipoteca.

La futura Ley obligará a estos intermediarios a estar inscritos en un registro que será gestionado y controlado por la Comunidad Autónoma donde opere la persona o empresa; o en su caso por el Banco de España, si operan en varias Comunidades.

Además, la norma fijará un listado de 10 criterios que deberán ser cumplidos por parte de los intermediarios para poder inscribirse en el registro correspondiente.

2. Ventajas para el consumidor del anteproyecto de ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Se reforzará la protección al consumidor y la transparencia en los préstamos inmobiliarios. El Consejo de Ministros ha recibido un informe del ministro de Economía, Industria y Competitividad sobre el Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, cuyo objetivo es reforzar la protección al consumidor y mejorar la transparencia en los préstamos inmobiliarios. El Anteproyecto establece, entre otras medidas, la obligación de entregar al consumidor una ficha normalizada con las características del contrato, la prohibición de las ventas vinculadas y pone límites a las comisiones por cancelación anticipada. Existirá, además, la obligación de informar sobre determinadas cláusulas y los riesgos asociados, de los escenarios posibles en contratos a tipos de interés variable y de los gastos desglosados asociados a la firma del contrato. En un Reglamento posterior se aprobará un modelo estándar de contrato para uso voluntario. Se refuerza, por último, el control de legalidad que ejercen notarios y registradores en la fase de contratación para un asesoramiento más amplio al consumidor.

La nueva norma tiene como objetivo la transposición al ordenamiento jurídico español de una Directiva comunitaria del 14 de febrero de 2014 cuyo objetivo es profundizar en la creación de un mercado europeo de productos financieros minoristas. Para ello se establecen unas condiciones armonizadas respecto de los créditos y préstamos con garantía hipotecaria o destinadas a uso residencial. La norma española extiende el nivel de protección de la Directiva al autónomo.

3. Características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN).

En un primer bloque, la norma analizada por el Consejo de Ministros fija las pautas de conducta que han de seguirse en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios. En concreto, se establece la obligación del prestamista de entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días. El personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deberá tener un nivel de capacitación que asegure que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.

Se prohíben, además, las ventas vinculadas, aunque se permiten las ventas combinada, es decir, aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado o en un paquete. Se establece, igualmente, el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida financiera durante un período y unos porcentajes máximos previstos legalmente.

Por otra parte, se regula por vez primera en el ordenamiento jurídico español el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo de cobertura y protección frente al riesgo de cambio. Y se regula, por último, la figura de los intermediarios de préstamos inmobiliarios, que pueden actuar el régimen de libre prestación de servicios en la Unión Europea, o los prestamistas inmobiliarios distintos de entidades financieras.

4. Medidas de transparencia. Información precontractual (FEIN). Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).

En un segundo bloque el Anteproyecto de Ley introduce medidas de transparencia en la fase de contratación. Así, junto con la ficha normalizada de información precontractual (FEIN), se entregará al prestatario una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (cláusulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas. Además, en el caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, se establece por ley la obligación del prestamista de entregar al prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

En el proyecto de contrato el prestatario dispondrá de información desglosada de todos los gastos asociados a la firma del contrato y se dispondrá de un modelo de contrato de préstamo inmobiliario, regulado en norma reglamentaria, que las entidades y los consumidores podrán utilizar de forma voluntaria.

5. Notarios y registradores

Un tercer bloque se refiere a la fase de contratación y al papel que juegan en ella notarios y registradores. Se refuerza el control de legalidad realizado por notarios y registradores sobre el contenido del contrato, de manera que no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual siete días antes al prestatario. En estos siete días, el notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas contractuales en él contenidas. Dicho asesoramiento, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.

6. Texto completo del anteproyecto e informe de valoración por asociaciones de consumidores.

El Anteproyecto de Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario que ha elaborado el Gobierno cuenta entre sus principales novedades un aumento de la vigilancia a los intermediarios de créditos inmobiliarios. Así, establece una serie de obligaciones para estos intermediarios de crédito inmobiliario, que se definen como las personas o empresas que, aunque no sean prestamistas (como sí sería un banco), desarrollan una actividad comercial  y remunerada  por poner en contacto a un consumidor con un prestamista y por desempeñar funciones como ayudar al usuario en los trámites previos a la firma de la hipoteca.

La futura Ley obligará a estos intermediarios a estar inscritos en un registro que será gestionado y controlado por la Comunidad Autónoma donde opere la persona o empresa; o en su caso por el Banco de España, si operan en varias Comunidades.

Además, la norma fijará un listado de 10 criterios que deberán ser cumplidos por parte de los intermediarios para poder inscribirse en el registro correspondiente.

El Anteproyecto también indica que solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

Asimismo, indica que la comisión de apertura, que se devengará una sola vez, englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo. También se suprime la comisión de estudio para conceder estos préstamos.

La norma fijará que quienes comercialicen hipotecas tendrán que tener una formación específica, que incluya unos requisitos mínimos en la formación que tendrán que tener todas las personas que intervengan en la contratación de una hipoteca, así como sus supervisores.

El Ministerio de Economía y Competitividad será el encargado de elaborar un reglamento donde fije con concreción estos nuevos requisitos de formación.

En cuanto a los empleados de banca que comercializan hipotecas, estos no podrán cobrar por el número de hipotecas que vendan. Así, la nueva norma determina que las personas que se encarguen de evaluar la solvencia del cliente no podrán recibir incentivos por asumir riesgos mayores a los que el futuro hipotecado podría soportar.

También apremia a las entidades para que tomen medidas para evitar conflictos de interés de manera que, por ejemplo, un empleado de banca nunca pueda tener un salario que dependa de la cantidad de solicitudes de hipotecas que acepte.

Además de los requisitos para ser intermediario de hipotecas, la norma incluye varias medidas encaminadas a abaratar el coste de amortizar la hipoteca; se podrá cambiar la divisa de referencia de un préstamo hipotecario; mejora de la transparencia en las cláusulas de la hipoteca; y los productos vinculados a las hipotecas sólo se permitirán si sirven como garantía para el banco. 
 


 
 
 
 
 

 

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