ANTECEDENTES
26 de mayo
de 2017
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PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
REFORMA
DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
¿Qué
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Valenciana
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Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre las novedades
de la reforma de la ley del suelo de la Comunidad Valenciana.
Ver Anteproyecto
de ley de modificación de la Ley de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana anexo al final de este artículo.
El Consell ha dado su conformidad al anteproyecto de ley de modificación
de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana (LOTUP)
para que siga su tramitación. Asimismo, ha acordado que se someta
este anteproyecto al Plan de Participación Pública y Consulta,
así como que se abra un periodo de audiencia ciudadana a través
de la página web de la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas
y Vertebración del Territorio durante el plazo de 2 meses. También
se deberá recabar los dictámenes del Consell Econòmic
i Social de la Comunitat Valenciana y del Consell Juridic Consultiu de
la Comunitat Valenciana. Esta modificación afecta a cerca de cien
artículos del texto legislativo ante la necesidad de implantar nuevas
políticas urbanas y de actuación sobre el territorio que
se basen en un urbanismo al servicio de las personas y del interés
general.
Con este
anteproyecto se pretende conseguir una ordenación del territorio
sostenible y la recuperación de su función pública,
se apuesta por la rehabilitación y regeneración de los espacios
degradados de las ciudades y el desarrollo de un urbanismo más amable
donde se contemple la perspectiva de género que, por primera vez,
se incorpora al artículo 13 entre los principios básicos
que han de inspirar el nuevo modelo urbanístico.
Además,
se han modificado artículos para facilitar las inversiones socioeconómicas
sostenibles con mayor consenso y participación; y se aportan medidas
e instrumentos para dar solución a los efectos perjudiciales que
han tenido en el territorio actuaciones urbanísticas aprobadas o
toleradas sobre criterios meramente especulativos y con dejación
de las funciones públicas como los denominados "PAIs fantasma" o
la gran proliferación de viviendas diseminadas sin los mínimos
servicios básicos.
En primer
lugar, la modificación de la Ley de Ordenación del Territorio,
Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana, tiene por objetivo establecer
un régimen que favorezca las actuaciones de renovación, regeneración
y rehabilitación urbana, para facilitar las intervenciones en ámbitos
de suelo urbano destinadas a mejorar la calidad de estos ámbitos
que pudieran estar obsoletos, infradotados y deteriorados o en los que
se den situaciones de vulnerabilidad social.
Para ello
se modifican artículos que flexibilizan en determinados casos excepcionales
los estándares urbanísticos y el porcentaje de aprovechamiento
urbanístico público regulando un régimen específico
para las actuaciones de regeneración urbana.
El objetivo
es atender las necesidades de la ciudad consolidada y facilitar las actuaciones
en el medio urbano.
Se crea
la figura del Rehabilitador para posibilitar la edificación en solares
que se mantienen especulativamente abandonados y también en aquellas
zonas degradadas de la ciudad bajo un control público de los objetivos
de la actuación.
En este
caso, los ayuntamientos podrán declarar zonas prioritarias en sus
municipios donde se quiera facilitar la edificación de solares y
acabar la trama urbana convocando concurso público.
La modificación
de la LOTUP también incorpora la implantación progresiva
y gradual, con un control autonómico sobre su cumplimiento, de la
obligación de realizar un Informe de Evaluación de Edificios
(IEE).
Este informe,
que se podría comparar con la ITV que han de pasar los coches, afecta
a las edificaciones con tipología residencial con una antigüedad
superior a los 50 años. Este control verifica las condiciones de
conservación, seguridad, eficiencia y accesibilidad de los edificios
y favorece al sector de la rehabilitación.
Un segundo
objetivo de la Ley es reforzar la función y control público
sobre los procesos de ocupación del territorio.
En este
sentido, se favorece la gestión directa pública de los programas
de actuación, dando preferencia a este modo de gestión frente
a otros que han favorecido la especulación.
Así
la posibilidad de reclasificar suelo o cambiar el uso dominante del mismo
únicamente se permite a través de programas de gestión
directa por las administraciones.
Con esto
se pretende garantizar el control público de los crecimientos urbanísticos,
al fomentar los desarrollos en las áreas ya urbanizadas y evitar
que los agentes urbanizadores puedan promover instrumentos de desarrollo
que reclasifiquen nuevas "piezas" del territorio como suelo urbanizable.
El objetivo
es recuperar la vocación de servicio público para un urbanismo
más sostenible y un crecimiento armónico y no especulativo
del territorio.
Por otro
lado, en la modificación se elimina, tal y como han mandatado les
Corts Valencianes, la figura de las Actuaciones Territoriales Estratégicas
(ATE) y se establece la regulación de los nuevos Proyectos de Inversión
Estratégica Sostenible (PIES), en los que la participación
de las instituciones públicas va a ser más intensa que en
la figura anterior, y donde el carácter excepcional de esta figura
se traduce en requisitos de gestión y de utilización adecuada
de los instrumentos urbanísticos.
El gobierno
valenciano quiere favorecer y facilitar la llegada de grandes inversiones
productivas y no especulativas al territorio siempre desde el consenso
y con la máxima participación y transparencia, después
del fracaso y las polémicas generadas por los anteriores instrumentos,
y además, lo quiere hacer en sintonía con la Estrategia Territorial
de la Comunitat y con los nuevos criterios de sostenibilidad y viabilidad.
En cuarto
lugar, la modificación de la ley tiene por objeto dar solución
a las consecuencias de actuaciones realizadas a lo largo del tiempo y que
han tenido efectos perjudiciales desde un punto de vista territorial, paisajístico
y ambiental.
— Por una
parte, en cuanto a los PAIs, para las urbanizaciones que han quedado sin
finalizar o en distinto grado de ejecución se establecen los instrumentos
para que los ayuntamientos puedan adaptar diferentes soluciones en cada
caso.
• En primer
lugar, en aquellos Programas de Actuación Integrada que se han empezado
pero están paralizados y pueden tener cierta viabilidad, la ley
establece la posibilidad de la subdivisión de las unidades de ejecución
y ampliar el plazo de urbanización.
• En segundo
lugar, en aquellos PAIs que son antieconómicos y pueden ser reversibles,
se podrá aplicar una reparcelación inversa.
— Por otra
parte, también se establecen las medidas para dar solución
al problema dejado por la falta de disciplina urbanística que ha
facilitado la implantación irregular sobre el territorio de una
gran cantidad de edificaciones aisladas o agrupadas en todo el territorio
valenciano en suelo no urbanizable.
Se intenta
dar una solución realista por los problemas ambientales y socioeconómicos
que genera y, para ello, se modifica el actual régimen de minimización
de impacto, haciéndolo más adecuado a la realidad existente,
y creando las denominadas licencias de minimización del impacto
ambiental y territorial que permitirán la regularización
y otorgarán seguridad jurídica a las familias propietarias
de dichas edificaciones, además, de enormes beneficios para la sociedad,
tanto ambientales como de minimización de impacto en los acuíferos,
de riesgos incendios forestales y de mejora del paisaje.
Por último,
se trata de evitar que estas situaciones vuelvan a producirse, ampliando
en el tiempo la posibilidad de actuación de la Administración
y posibilitando una mayor eficacia pública en la adopción
de medidas de ejecución subsidiaria.
Esta propuesta
de modificación normativa está amparada por el Estatut d'Autonomia
de la Comunitat Valenciana que establece la competencia exclusiva de la
Generalitat en materia de ordenación del territorio y urbanismo
y que otorga, además, a la Generalitat competencias exclusivas en
materia de normas de procedimiento administrativo derivadas de las especificidades
de la organización de la Generalitat.
ANTEPROYECTO
DE LEY DE MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO,
URBANISMO Y PAISAJE DE LA COMUNITAT VALENCIANA
La implantación
de estas políticas urbanas y de actuación sobre el territorio
precisan de la modificación del marco normativo existente, constituido
por la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana. Está
modificación debe realizarse de acuerdo con las normas básicas
establecidas por el Estado en la regulación sobre el suelo, el medio
y la vivienda y, especialmente, con lo establecido en el Real Decreto Legislativo
7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. La modificación de
la Ley 5/2014, tiene por objetivo establecer un régimen que favorezca
las actuaciones de renovación, regeneración y rehabilitación
urbana, para facilitar las intervenciones en el suelo urbanizado destinadas
a mejorar la calidad de estos ámbitos que pudieran estar obsoletos,
infradotados y deteriorados o en los que se den situaciones de vulnerabilidad.
Para ello se modifican los estándares urbanísticos y el porcentaje
de aprovechamiento urbanístico público y se diferencia un
régimen específico para las actuaciones de regeneración
urbana (artículos 7, 24, 33, 36, 37, 63, 72 y 72 (bis y siguientes),
77 y 99, y Disposición Derogatoria). Un segundo objetivo de la Ley
es reforzar la función y control público sobre los procesos
de ocupación del territorio.
Este objetivo
se concreta en la eliminación de las Actuaciones Territoriales Estratégicas
y la regulación de los Proyectos de Inversión Estratégica
Sostenible, en los que la participación de las instituciones públicas
va a ser más intensa que en la figura anterior, y donde el carácter
excepcional de esta figura se traduce en requisitos de gestión y
de utilización adecuada de los instrumentos urbanísticos
(Artículos 14, 17 y 59 a 62). Asimismo, en otra clase de actuaciones
urbanísticas, se favorece la gestión directa de los ayuntamientos
de los programas de actuación, no sólo dando preferencia
a este modo de gestión frente a otros, sino removiendo barreras
existentes para poder actuar de esta forma (artículos 86 bis, 143,
151 y 152). Relacionado con ello, la modificación de la ley va a
garantizar el control público de los crecimientos urbanísticos,
fomentando los desarrollos en las áreas ya urbanizadas y evitando
que los agentes urbanizadores puedan promover instrumentos de desarrollo
que reclasifiquen nuevas piezas del territorio como suelo urbanizable (artículos
111, 179 y 184 a 187 (quater)).
En tercer
lugar, la Ley tiene por objeto dar solución a situaciones existentes
en el territorio, como consecuencia de actuaciones realizadas a lo largo
del tiempo y que tienen efectos perjudiciales desde un punto de vista territorial,
paisajístico y ambiental, en esta situación se encuentran
tanto construcciones existentes en el medio urbano, para las que se modifican
artículos sobre ordenes de ejecución; como las urbanizaciones
sin finalizar en distinto grado de ejecución, para las que se prevé
la reparcelación inversa o la ampliación del plazo de urbanización
y la subdivisión de las unidades de ejecución; y las edificaciones
existentes en el suelo no urbanizable, respecto de las que se modifica
el régimen de minimización de impactos, haciéndolo
más adecuado a la realidad existente y creando las denominadas licencias
de impacto ambiental y territorial.
Por último,
se trata de evitar que estas situaciones vuelvan a producirse, ampliando
en el tiempo la posibilidad de actuación de la Administración
y una mayor eficacia en la adopción de medidas de ejecución
sustitutoria, (artículos 165 (bis), 175 (bis), 180, 196, 210 a 212,
236 y 241 y Disposición Adicional cuarta). 1 En cuarto lugar, se
establecen algunas modificaciones en el régimen del suelo no urbanizable
que derivan de las necesidades que se han puesto de manifiesto en el período
de aplicación de la norma, como la introducción de la vivienda
vinculada a explotación agrícola o la forma de calcular el
canon urbanístico de las declaraciones de interés comunitario
(artículos 197, 200 a 205 y 207). Todo ello, sin perjuicio de que
se incluyan modificaciones en la ley de carácter aclaratorio o de
correcciones tipográficas u ortográficas que se han puesto
de manifiesto con la aplicación de la norma, para depurar de este
modo el texto legal (artículos 54, 64, 76, 92, 96, 106, 117, 118,
121, 131, 153, 175, 177, 193, 194, 213, 214, 216, 221, Disposición
Transitoria primera y séptima, ). Esta propuesta normativa está
amparada en el artículo 49.1.9ª del Estatut d'Autonomia de
la Comunitat Valenciana, (aprobado por la Ley Orgánica 5/1982, de
1 de julio, y su reforma operada por medio de la Ley Orgánica 1/2006,
de 10 de abril) que establece la competencia exclusiva de la Generalitat
en materia de ordenación del territorio y urbanismo.
Adicionalmente,
la propuesta estaría también amparada en el artículo
49.1.3ª del Estatut, que otorga a la Generalitat competencia exclusiva
en materia de normas de procedimiento administrativo derivadas de las especificidades
de la organización de la Generalitat. En la tramitación del
anteproyecto, siguiendo lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley
5/1983, de 30 de diciembre, del Consell, y en el Decreto 24/2009, de 13
de febrero, del Consell, sobre la forma, la estructura y el procedimiento
de elaboración de los proyectos normativos de la Generalitat, se
han realizado los correspondientes estudios de carácter técnico,
económico y jurídico que han aconsejado su adopción,
constando en el expediente la resolución de inicio del procedimiento
de aprobación, el informe de necesidad y oportunidad, la memoria
económica y el informe de la Abogacía General de la Generalitat.
ANTECEDENTES
4 de mayo
de 2017
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MODIFICACIÓN
DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, URBANISMO Y PAISAJE (LOTUP)
¿Qué
aprendo?
• Se analiza
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Valenciana.
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prácticas
• Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre las precauciones
en la legalización de viviendas.
La modificación
de la ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje (LOTUP)
podría permitir un proceso de legalización de viviendas atendiendo
a cada caso «de forma singular» y las intenciones del ejecutivo
autonómico pasan por «suturar la herida causada en nuestro
territorio por culpa del urbanismo en B y la caótica herencia recibida»,
en palabras del propio Puig. Permitir una modificación correcta
de los terrenos y minimizar el impacto paisajístico son otras de
las finalidades del ejecutivo. En cuanto a los Planes de Actuación
Integrada (PAI) se analizarán aquellos casos en los que no se ha
iniciado la obra por el promotor. La Generalitat defiende dos tipos de
intervención en este caso, a elegir por los ayuntamientos. La primera
se refiere a los programas ya iniciados y «puedan ser viables».
En este caso se permitirá la división de los sectores en
unidades de ejecución más pequeñas y se podrá
ampliar el plazo del proyecto en diez años. La consellera de Vivienda,
Obras Públicas y Vertebración del Territorio, María
José Salvador explicó que «con esta opción ayudamos
a las pequeñas y medianas firmas, que son las que forman la mayor
parte de nuestro tejido productivo. Si los proyectos son más grandes
están diseñados y destinados para grandes constructoras.
Hemos querido ser más permeables y flexibles para favorecer a otro
tipo de empresas». En cuanto a los PAI más «antieconómicos»,
que aún pueden ser revertidos y donde los terrenos afectados volverían
a tener el status legal anterior.
Desde el
Consell apuntan que «hablamos de casos en los que los titulares de
las parcelas están pagando hasta un Impuesto de Bienes Inmuebles
(IBI) cuando no se ha construido. Creemos que es una situación injusta
a la que también debemos dar solución quitando estas cargas
económicas».
AGENTE
ADJUDICADOR
La nueva
normativa procurará la potenciación de la figura del agente
adjudicador, siempre controlada desde el sector público. Los ayuntamientos
podrán definir aquellas zonas prioritarias en las que actuar en
su municipio. Una vez fijados los terrenos, se tendrá que llegar
a un acuerdo con los titulares -compra o expropiación- para actuar
en los mismos. El objetivo es que los municipios delimiten las zonas más
degradadas para potenciar su rehabilitación.
«Queremos
trabajar con los ayuntamientos y adaptarnos a las necesidades, el urbanismo
en los pequeños núcleos o en el mundo rural no es el mismo
que el de las grandes ciudades», comentó la consellera de
Vivienda. Por último, Puig expuso que la figura de la Actuación
Territorial Estratégica (ATE) se sustituirá por la de Proyectos
de Inversiones Estratégicas Sostenibles (PIES): «Pasamos del
urbanismo especulativo al del interés general», apostilló.
LA REFORMA
El presidente
de la Generalitat Valenciana, Ximo Puig, y la consellera de Vivienda, Obras
Públicas y Vertebración del Territorio, María José
Salvador, se han reunido para tratar la reforma de la Ley de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP), que se aprobará el
próximo viernes en el pleno del Consell y apuesta por "favorecer
la inversión desde la seguridad jurídica, por la rehabilitación
y por poner fin a la herencia caótica del Partido Popular", con
el objetivo de construir "un entorno más notable para el crecimiento
económico". Así lo ha avanzado Puig durante la rueda de prensa
celebrada tras el encuentro con Salvador, en la que ha agradecido a la
consellera y a los técnicos su implicación "altruista" y
"generosa" en el elaboración de la reforma, que supone "un nuevo
paradigma del urbanismo valenciano" y que ha dejado atrás "el urbanismo
especulativo" del Partido Popular.
En este
sentido, ha explicado que la ley nace desde "la máxima voluntad
de diálogo y de consenso", y que "pone las luces largas" ya que
intentará "poner fin a la herencia caótica del PP que ha
obligado a personas a pagar impuestos que no son realistas". Además,
ha añadido que, con el anterior Gobierno autonómico, "por
un lado iban las declaraciones políticas de inversiones públicas
y por otro la realidad". "Y la realidad es que se ha hecho metástasis",
ha matizado. En la misma línea, la responsable de Vivienda ha explicado
que la Comunidad "ha sufrido mucho" por una gestión "inadecuada
de las legislaciones, que abrían muchas veces la puerta al caos".
El objetivo de la nueva ley es, por tanto, "rescatar personas, ciudades,
recuperar la calidad de vida de los ciudadanos y el espacio vital de las
personas". Los cinco pilares de la reforma La nueva Lotup ha supuesto la
modificación de 100 artículos englobados en cinco puntos
fundamentales que marcan el camino de una norma que apuesta por "recuperar
su función pública en la seguridad jurídica, el rigor
y la transparencia". En este sentido, la ley refuerza la gestión
directa pública para las administraciones y limita las facultades
de la gestión indirecta privada, debido a los "105 millones de metros
cuadrados que se han quedado fuera del Plan General de Recalificación",
ha apuntado Salvador.
En segundo
lugar, incorpora, dentro del marco del diseño de la ciudad, una
perspectiva más "humana" y de género, al tiempo que apuesta
por la rehabilitación y la regeneración de los edificios
declarados. La consellera ha expresado su intención de "actuar sobre
la ciudad consolidada y facilitar la actuación en los espacios degradados".
Así, ha explicado que han "fijado la mirada" en los pequeños
municipios y en el mundo rural, al tiempo que "potencian" la figura del
"rehabilitador" para "posibilitar la edificación de solares que
se mantienen sin construir y la rehabilitación de zonas degradadas,
siempre bajo contrato público y siempre bajo objetivos de actuaciones
e interés general".
Salvador
ha detallado las cinco líneas maestras de la modificación
de la ley, entre las que se encuentran la introducción de la perspectiva
de género, la regeneración de los espacios degradados, así
como situar la transparencia en el centro de toda la gestión urbanística
con el fin de "generar estabilidad". Es por ello que ha defendido que la
ley permitirá que el urbanismo en la Comunitat Valenciana sea "más
transparente, más participativo, más seguro, viable y con
rigor", lo que proporcionará "una nueva identidad en materia de
urbanismo".
La Lotup
reactivará la figura de los Proyectos de Inversiones Estratégicos
Sostenibles, con el objetivo de "agilizar los trámites y fomentar
la transparencia". Zonas fantasma También dará soluciones
a las denominadas zonas "fantasma" y a los "diseminados", para que cada
ayuntamiento pueda decidir porque cómo resolver dichas cuestiones:
para espacios que ya están comenzados y viables, se optará
por su división en sectores más pequeños para poder
realizar ejecuciones "poco a poco"; mientras que para espacios más
"antieconómicos" se podrá realizar una recalificacion inversa
para que los terrenos vuelvan a legislación jurídica anterior",
con el objetivo de que los propietarios paguen menos impuestos.
VER ANTEPROYECTO
DE LEY DE MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO,
URBANISMO Y PAISAJE DE LA COMUNITAT VALENCIANA
