La Ley 3/2017 regula el contrato de permuta, como contrato diferente de la compraventa, y el contrato de cesión de solar o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura y se define el concepto de cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura. 

El contrato de cesión de la propiedad de una finca, del derecho de aprovechamiento urbanístico o de cualquier derecho real que comporte la facultad de edificar, a cambio de la adjudicación de una construcción futura o resultando de la rehabilitación, requiere, en el momento de formalizarlo, que se identifiquen necesariamente las viviendas, los locales o las otras edificaciones y que se haga la descripción de acuerdo con la normativa de la propiedad horizontal, indicando cada uno de los adjudicatarios.

GARANTÍAS A FAVOR DEL CEDENTE POR LOS GRANDES RIESGOS DE LA CESIÓN DE FINCA O DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO A CAMBIO DE CONSTRUCCIÓN FUTURA.

El contrato de cesión de finca o de aprovechamiento urbanístico a cambio de construcción futura no está exento de riesgos, especialmente por lo que se refiere al cedente, ya que la contraprestación a él debida es a futuro, y su cumplimiento por parte del cesionario puede verse afectada por factores difícilmente controlables, como por ejemplo, la insolvencia –sobrevenida o no- del promotor, que le impida concluir la obra.

Por ello, a fin de minimizar los riesgos, es importante la adopción de determinadas medidas a la hora de formalizar el contrato de cesión.
 

a. Identificar con toda precisión las viviendas o locales que han de ser objeto de adjudicación al cedente, una vez finalizada su construcción.

En primer lugar, es necesario que se identifiquen con toda precisión las viviendas o locales que han de ser objeto de adjudicación al cedente, una vez finalizada su construcción.

En este sentido, la Ley 23/2001 de 31 de Diciembre, aplicable en Cataluña, establece en su Artículo 1, que cuando lo que resulte de la construcción futura sean viviendas o locales, se deberá constituir el régimen de propiedad horizontal como identificación necesaria. Esta exigencia ha sido eliminada en la Ley 3/2017 de 15 de Febrero, del Libro VI del Código Civil de Cataluña (en vigor a partir del 1 de enero de 2018), que únicamente requiere “que se identifiquen necesariamente las viviendas, los locales o las demás edificaciones y que se haga su descripción de acuerdo con la normativa de la propiedad horizontal, indicando cada uno de los adjudicatarios”.

b. Detallar las características de la obra, las condiciones, los plazos de inicio y finalización de las obras, calidad de los materiales, etc. 

Además, si se dispone de la licencia de obra, ésta deberá incorporarse al contrato.

c. Garantías a favor del cedente por riesgo de incumplimiento del promotor.

Condición resolutoria.

Se debe fijar algún tipo de garantía que asegure la posición del cedente frente a los riesgos que pueden poner el peligro el cumplimiento de la prestación por parte del promotor.

Una opción es establecer una condición resolutoria explícita, con acceso al Registro de la Propiedad, que posibilite la resolución del contrato en caso de incumplimiento. Ahora bien, la resolución del contrato implica la restitución a las partes de sus mutuas prestaciones y, en muchos casos, esta restitución “in natura” resulta extremadamente imposible en la práctica.

Un supuesto de esta imposibilidad se produce en aquellos casos en los que sobre el solar cedido ya se ha construido un edificio dividido horizontalmente, conformado por fincas independientes, algunas de ellas cedidas a terceros. Existe también la posibilidad de que sobre el solar y/o las fincas resultantes se constituyan hipotecas o que resulten embargadas.

Los promotores rechazan la condición resolutoria para el caso de incumplimiento porque limita la obtención de financiación bancaria para acometer la construcción.

Valoración económica a fecha de terminación de los pisos o locales no entregados más una indemnización de los daños y perjuicios 

Una solución es la fijar una valoración económica a fecha de terminación de los pisos o locales no entregados más una indemnización de los daños y perjuicios si se hubiera pactado una cláusula penal.

Aval bancario.

Por ello, para evitar este tipo de situaciones, la solución es un aval bancario a primer requerimiento del cedente. 

Seguro de crédito y caución con indemnización exigible a primer requerimiento del cedente

Otra solución es la contratación por el promotor, de un seguro de crédito y caución con indemnización exigible a primer requerimiento del cedente, sin oponer excepciones por parte del garante.