ANTECEDENTES
8 de junio de 2017
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
EL AGENTE
URBANIZADOR EN EL PAI PARQUE CENTRAL DE VALENCIA.
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de Director de suelo, guía
del Agente urbanizador y guía del urbanismo de la Comunidad Valenciana.
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre la actuación
del agente urbanizador en el PAI parque central de Valencia.
En 2012
el ayuntamiento de Valencia aprobó el Programa de Actuación
Integrada A-4.1 “Parque Central”, la gestión directa del mismo,
y la adjudicación de la condición de agente urbanizador a
“Valencia Parque Central Alta Velocidad 2003, SA”. Gracias al soterramiento
del ferrocarril se recuperará una parte del centro de la ciudad
con un nuevo parque de 230.000 m² y nuevos equipamientos públicos
facilitando, además, la integración de barrios ahora separados
por el ferrocarril. Valencia Parque Central Alta Velocidad 2003 es el agente
urbanizador público de las obras que rodean este gran proyecto ferroviario,
va a sacar a la venta el próximo otoño un grupo de parcelas
con una edificabilidad de unos 53.000 metros cuadrados. Es decir, una superficie
que permitirá la construcción de unas 500 viviendas. La Actuación
es fruto del convenio suscrito en el año 2003 entre el Ministerio
de Fomento, la Generalitat, el Ayuntamiento de Valencia, ADIF y Renfe Operadora
para la reordenación de la red arterial ferroviaria de Valencia.3
En abril de ese mismo año se creó la sociedad Valencia Parque
Central Alta Velocidad 2003 S. A.,4 con el fin de facilitar la coordinación
de las actuaciones correspondientes y el desarrollo de la transformación
urbanística derivada de estas obras.
La Actuación
Valencia Parque Central contempla la construcción de la Estación
Central, de carácter intermodal, que permitirá todas las
conexiones ferroviarias con el metro y el tranvía, además
de otras obras ferroviarias como las que ya han permitido la incorporación
de la línea de alta velocidad Madrid-Valencia. Entre las acciones
urbanísticas destaca la ejecución de un gran parque urbano
diseñado por la paisajista Kathryn Gustafson, que ocupará
la actual playa de vías. La Actuación permitirá además
la reordenación de la red viaria, que contempla la ejecución
del Bulevar García Lorca y la supresión del viaducto de la
Avenida de Giorgeta y del túnel de las Grandes Vías.
EL PARQUE
CENTRAL
Diseñado
por la paisajista Kathryn Gustafson, el Parque Central de Valencia será
un nuevo polo vertebrador de la ciudad y recuperará un espacio que
hasta ahora la dividía en dos. La luz, el agua y el verde son los
principales elementos de este gran parque urbano de 24.
Gracias
a la planificación urbanística y al soterramiento del ferrocarril,
Valencia recupera un espacio céntrico de destacadas dimensiones.
Una actuación urbanística con metas tan notables como el
cierre del ensanche histórico, la integración de barrios
hasta ahora separados por las vías, el Parque Central, el Bulevar
García Lorca y otras zonas de equipamientos educativos y sociales,
así como más capacidad residencial y terciaria.
El Parque
Central da nombre al conjunto de esta actuación. El proyecto de
la paisajista Kathryn Gustafson contempla la urbanización de una
zona de 63 hectáreas y tiene como elemento principal un enorme parque
que será un pulmón verde de 244.000 m².
El proyecto
cuenta para su redacción con un equipo de cuatro despachos profesionales:
Gustafson Porter Ltd; Borgos Pieper Ltd; Nova Ingeniería y Gestión
y Grupotec Servicios de Ingeniería.
El diseño
de Gustafson fue elegido unánimemente, el 25 de enero de 2011, en
un concurso de ideas al que se presentaron treinta y seis propuestas de
ocho países. En la fase final concurrieron cinco grandes estudios
de arquitectura, ingeniería y paisajismo con proyectos de una excelente
calidad.10
VENTA DE
SUELO
Parque Central
Alta Velocidad 2003 es el agente urbanizador público de las obras
que rodean este gran proyecto ferroviario, va a sacar a la venta el próximo
otoño un grupo de parcelas con una edificabilidad de unos 53.000
metros cuadrados. Es decir, una superficie que permitirá la construcción
de unas 500 viviendas.
Así
lo ha indicado José Salvador Martínez Císcar, director
general de esta empresa de capital público. La decisión se
toma una vez es inminente la aprobación de la reparcelación
de la primera fase del proyecto, un trámite que se producirá
"en semanas".
La intención
de la empresa es comercializar a partir de octubre el 43% que tiene entre
los 135.300 metros cuadrados de techo que incluye la primera fase del proyecto
urbanístico. Esa edificabilidad tiene varios propietarios, principalmente
públicos (el 70% del total). En conjunto, se compone de 24 solares,
de entre 1.700 metros cuadrados el más pequeño y 17.000 metros
el más grande. Estas parcelas cierran manzanas ya construidas, con
lo que supone "una gran oportunidad para el sector".
Según
los cálculos de Martínez Císcar, en unos tres años
podrían estar construidas estas nuevas viviendas. Del mismo modo,
no se aventura a a señalar si este suelo saldrán en pequeñas
parcelas o en lotes. En las próximas semanas, la empresa pública
decidirá la estrategia de venta.
El director
general no escondió que el objetivo de la empresa es "obtener recursos
para financiar las obras ferroviarias". Asimismo, aclaró que no
tienen intención de promover ni alquilar el suelo (desde el público
se reclamaron alternativas a la venta directa, como promoción delegada
o cesión de uso), lo que abre la puerta a una venta directa a promotores
en un contexto en que el sector local tiene dificultades para competir
con los grandes fondos extranjeros.
Eso sí,
será un proceso de venta público (aunque tampoco está
decidido el formato) con lo que no habrá venta directa y se cumplirán
criterios propios de la contratación pública. "Serán
lo más light posible: buscamos clientes, no proveedores", señaló
a los asistentes a la jornada, con representantes de grandes firmas de
obra pública y construcción local, como Pavasal, Rover Alcisa,
Aza o Bertolín.
El 100%
del suelo irá destinado a residencial, aunque también se
permite el uso hotelero. Solo los bajos se podrían dedicar a comercial.
El responsable explicó que las obras de urbanización terminará
a finales de este año o principios del próximo.
PROBLEMAS
CON EL PRECIO DEL SUELO
Cuando se
creó la sociedad Valencia Parque Central Alta Velocidad 2003 se
esperaba cubrir un tercio de los 800 millones de inversión con la
venta de terrenos. Hoy el presupuesto de la obra alcanza los 2.000 millones
y no parece que el suelo valga más.
El Parque
Central, ese proyecto llamado a crear un gran espacio verde en el centro
de Valencia con el soterramiento de las vías y que a muchos vecinos
les suena a utopía tras décadas, cada vez exige más
dinero de las arcas públicas.
El director
general de la sociedad creada por todas las administraciones para este
proyecto hace casi 15 años, Valencia Parque Central Alta Velocidad,
Salvador Martínez, ha dejado claro que la vía complementaria
para costear las obras, la venta del suelo liberado, no podrá cubrir
los costes estimados en un principio.
En 2003
con los 630.000 metros cuadrados de edificabilidad que se generarían
con la actuación estaba previsto lograr unas plusvalías de
270 millones de euros. Es decir, un tercio de los 800 millones de euros
en que entonces se presupuestó la actuación.
En 2017
ese presupuesto se eleva a más del doble, 2.000 millones, y no parece
que el valor del suelo en Valencia esté en niveles similares a los
de la burbuja. Si se pueden cumplir esas previsiones, la venta de suelo
sólo permitiría recuperar 13 de cada cien euros del coste
de la actuación urbanística y ferroviaria.
ANTECEDENTES
12 de mayo
de 2017
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
VÍDEO
URBANISMO. DESBLOQUEO DE CENTRAL PARK DE VALENCIA
¿Qué
aprendo?
• Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de Reparcelación urbanística
y urbanismo de la Comunidad Valenciana.
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
• Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre la reparcelación
urbanística de la zona como paso previo.
En este
vídeo se analizan los aspectos técnicos de Central Park en
Valencia. Las explicaciones de los expertos permiten comprender la complejidad
del proceso de reparcelación urbanística. Este proyecto puede
reactivarse una vez que el ministro de Fomento, el alcalde de Valencia
y la consellera de Infraestructuras, anunciaron un principio de acuerdo
para el proyecto de integración ferroviaria de Valencia, imprescindible
para que desaparezcan del centro urbano las vías del tren en superficie
para transformarlas en una gran zona verde, ajardinada y accesible al ciudadano.
El proyecto tiene un coste estimado de 2.200 millones de euros. La sociedad
tripartita Valencia Parque Central será la responsable de ejecutar
esa primera fase del proyecto. El 50 % restante de la financiación
debe repartirse entre la Generalitat y el ayuntamiento valenciano. El coste
se asumirá a cargo de la revalorización y las plusvalías
que genere la liberación de suelo. El soterramiento dejará
libres miles de metros cuadrados de suelo, de los cuales la mayoría
formará parte del proyecto paisajístico diseñado por
Kathryn Gustavson, mientras el resto se destinará a una torre de
oficinas, comercial y residencial. El Ayuntamiento de Valencia tiene pendiente
aprobar la reparcelación urbanística. Tasaciones realizadas
en 2014 por Valencia Parque Central cifraban en 255 millones de euros la
venta de suelos de origen ferroviario en el conjunto del proyecto. En conjunto,
la operación Parque Central prevé hacer reparcelaciones de
más de 600.000 m2, de los que algo más de 73.000 se destinan
a parcelas privadas para usos residenciales con más de 4.000 viviendas.
Vicent Sarrià,
concejal de Urbanismo de Valencia y consejero de la sociedad ferroviaria
-donde están presentes las tres administraciones públicas
(estatal, autonómica y local), ha señalado que una comisión
técnica estudia desde hace meses los trazados alternativos para
que el proyecto se ejecute en su totalidad; es decir, el canal de acceso,
de un kilómetro de longitud, la estación, ya sea la diseñada
por el arquitecto César Portela u otra diferente, y el túnel
pasante, de unos seis kilómetros.
"Estamos
dispuestos a facilitar la ejecución, a valorar otras posibles soluciones
a la original. donde todo el proyecto se ejecutaba en una sola fase", ha
dicho Sarrià, pero antes, señala el edil, "debemos saber
si hay voluntad política en Fomento para que cuando se decida la
alternativa, se establezca un cronograma y las inversiones".
El concejal
de Urbanismo ha dicho que hay que tener en cuenta que Valencia, como "tercera
ciudad de España, tiene que resolver cuanto antes este problema"
para hacer posible la entrada del AVE hasta el centro de la ciudad, el
soterramiento de la playa de vías que la divide y la creación
sobre ese espacio de un parque de más de 200.000 metros cuadrados,
el parque de Gustafson, que se ejecuta en una primera fase.
El proyecto
de reordenación ferroviaria, que va acompañado de una operación
urbanística en la superficie que queda libre tras el soterramiento
de las vías, se aprobó en 2006, pero en 2013, en un contexto
de crisis y recortes presupuestarios, Fomento empezó a cuestionar
el proyecto por su alto coste.
La operación,
prevista en varias fases, se estima que tendría un coste económico
superior a los 2.000 millones de euros.
LIMITACIONES
PRESUPUESTARIAS
El ministro
de Fomento, Íñigo de la Serna; el alcalde de Valencia, Joan
Ribó, y la 'consellera' de Infraestructuras, María José
Salvador, anunciaron un principio de acuerdo para acometer el última
gran actuación urbanística de la ciudad, la que debe hacer
desaparecer del centro urbano las vías del tren en superficie para
transformarlas en una gran zona verde, ajardinada y accesible al ciudadano.
Debido
a las limitaciones presupuestarias de Fomento, tanto Ribó como Salvador
han aceptado el plan presentado por el ministro a cambio de agilizar las
obras de lo que se conoce como canal de acceso (el túnel que debe
llegar hasta las estaciones actuales).
El ministro
se ha comprometido además a iniciar el estudio informativo del llamado
túnel pasante (que cruza la ciudad y ampliará la capacidad
de tránsito para evitar un cuello de botella en el futuro Corredor
Mediterráneo), y ha despejado sine díe la sustitución
de la actual estación 'provisional' Joaquín Sorolla por la
edificación semisubterránea proyectada hace ya varios años
por César Portela.
En conjunto,
todo el proyecto tiene un coste estimado de 2.200 millones de euros. Según
De la Serna, su departamento asumirá en solitario en el futuro los
más de 850 millones que cuesta la segunda fase de la operación
Parque Central, el túnel pasante, aunque el ministro evitó
comprometer plazos y las estimaciones de finalización de los trabajos
van más allá de los 15 años. En primera instancia,
Fomento se compromete a garantizar 170 millones, el 50% de los 339 millones
que cuesta ejecutar el canal de entrada y las obras de ajardinamiento,
que podrían estar ejecutados en ochos años (2024-2025). Sí
serán simultáneos la elaboración de los estudios informativos
y los proyectos de obras.
La sociedad
tripartita Valencia Parque Central será la responsable de ejecutar
esa primera fase del proyecto. El 50% restante de la financiación
debe repartirse entre la Generalitat y el ayuntamiento valenciano. Pero
una parte importante de este dinero saldrá de la revalorización
y las plusvalías que genere la liberación de suelo. El soterramiento
dejará libres miles de metros cuadrados de suelo, de los cuales
la mayoría formará parte del proyecto paisajístico
diseñado por Kathryn Gustavson, mientras el resto se destinará
a una torre de oficinas y residencial.
REPARCELACIÓN
URBANÍSTICA
El Ayuntamiento
de Valencia tiene pendiente aprobar la reparcelación de los espacios
para poder iniciar su comercialización y testar el mercado. Tasaciones
realizadas en 2014 por Valencia Parque Central cifraban en 255 millones
de euros la venta de suelos de origen ferroviario en el conjunto del proyecto.
Pero, de esta cantidad, solamente 58 millones se corresponderían
con las enajenaciones de terrenos de la fase cuya ejecución se va
a activar ahora. Los restantes 197 millones podrían obtenerse en
caso de desmontar la actual estación Joaquín Sorolla y construir
la Estación Central de César Portela.
En conjunto,
la operación Parque Central prevé hacer reparcelaciones de
más de 600.000 metros cuadrados, de los que algo más de 73.000
se destinan a parcelas privadas para usos residenciales con más
de 4.000 viviendas.
ANTECEDENTES
16 de octubre
de 2015
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
REACTIVACIÓN
URBANÍSTICA DEL PARQUE CENTRAL DE VALENCIA
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del director de suelo y guía
del urbanismo de la Comunidad Valenciana. La sociedad Parque Central, participada
por el Ministerio de Fomento, la Generalitat y el Ayuntamiento, podrá
a la venta las primeras pastillas de suelo residencial para la construcción
de nuevas viviendas en el marco de esta macrooperación urbanística,
que ya ha comenzado a desarrollarse en el núcleo de la capital valenciana,
según el director general de esta entidad, Salvador Martínez.
Son 4 parcelas que se reactivarán en esta primera fase una vez se
haya liberado el uso ferroviario. Con 135.000 metros cuadrados de techo
edificable, los técnicos prevén la construcción de
más de un millar de inmuebles, que se distribuirán en cuatro
zonas muy delimitadas a ambos márgenes de la playa de vías.
El objetivo es que la reparcelación pueda aprobarse a lo largo de
2016, con el fin de que el suelo esté urbanizado un año después,
en 2017. Las cuatro pastillas residenciales se ubican en áreas ya
consolidadas del núcleo urbano de los barrios de Russafa y Malilla,
y en las calles Doctor Gil y Morte y Maestro Sosa. La titularidad de las
parcelas que componen este ámbito de actuación es tanto privada
como pública, y se pondrá en venta.
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
«Ahora
no se generá un barrio nuevo, sino que se trata de cerrar espacios
vacíos», aseguró el director general de Parque Central,
que este miércoles participó en una jornada sobre perspectivas
inmobiliarias organizada por Urbe, que arranca el próximo viernes
en Feria Valencia. La entidad pública, en la que participan las
tres administraciones, considera estratégica esta primera operación
inmobiliaria, que aportará plusvalías para sufragar, al menos
de forma parcial, parte de los trabajos previstos.
Será
«la primera piedra de toque» para determinar el interés
del sector inmobiliario (que aún está sufriendo los efectos
del estallido de la burbuja del ladrillo) por un suelo urbano que a priori
se sitúa en una de las zona más atractivas de la ciudad,
a las puertas del centro.
Las plusvalías
urbanísticas deberían contribuir de forma decisiva a abaratar
el coste de la inversión estatal. De ahí que en la Sociedad
Parque Central no haya ninguna prisa para sacar más suelo al mercado.
Martínez admitió que la mayor parte aún tendrá
que esperar. Para entonces se espera que el mercado inmobiliario se haya
recuperado, lo que redundará en mayores beneficios.
La Comunidad
Valenciana y el ayuntamiento han acordado pedir más fondos al Ministerio
de Fomento.
