Sin embargo hasta ahora el deber de conservación y de rehabilitación aún teniendo el mismo carácter de básico que los otros, sin embargo su incumplimiento no conllevaba ninguna penalización concreta correlativa, sino la posibilidad de ser objeto de una determinada orden de ejecución para realizar una obra de conservación a costa del propietario.

Debido a la modificación introducida por la Ley 13/2016, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat, el incumplimiento del deber de conservación sí que conlleva la penalización de la expropiación, en este sentido reza el art. 182.1.a) de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje "En cumplimiento de la función social de la propiedad, si el propietario hiciera caso omiso de dos requerimientos consecutivos de la Administración, el alcalde quedará habilitado para acordar la declaración de utilidad pública o interés social del inmueble e iniciar el procedimiento de su expropiación."

El deber de conservación puede serle exigido al dueño del edificio mediante orden de ejecución expresiva de obras de conservación o rehabilitación. El coste de dichas obras será a cargo del dueño de la construcción hasta el límite del deber normal de conservación. La orden de ejecución debe ser dictada por el alcalde cuando exista un deterioro en el edificio o este se encuentre en condiciones deficientes para su utilización efectiva.

La orden de ejecución fijará un plazo para su ejecución. Dentro del plazo fijado para su cumplimiento el propietario puede:

• Justificar su derecho a la percepción de ayudas (por exceder la obra ordenada del límite del deber normal de conservación).
• Solicitar alternativas técnicas a la obra ordenada.
• Solicitar licencia de demolición (salvo que el edificio esté catalogado).
• Solicitar una prórroga para ejecutar las obras.
• Realizar las obras que se le ordenan.

El incumplimiento injustificado de la orden faculta a la Administración ordenante para:

• Proceder directamente a la ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite del deber normal de conservación.
• Imponer multas coercitivas, hasta diez y con una periodicidad mínima mensual, por valor cada una de un décimo de las obras ordenadas.
• Si la Administración optase por proceder directamente a la ejecución subsidiaria a costa del obligado y el propietario hiciera caso omiso a los dos requerimientos la Administración Local queda habilitada para iniciar expediente expropiatorio, ésta es la penalización por incumplimiento del deber de conservación.

TRANCURRIDOS SEIS MESES SIN EDIFICAR

Ya hay empresas que están aprovechando esta situación para promover la expropiación.

Se trata de un procedimiento legal, aunque nunca antes se había llevado a cabo en Valencia por parte de una empresa privada. La Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (Lotup) impone "la declaración del incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar" cuando hayan transcurrido 6 años sin que los dueños hayan desarrollado el inmueble.

Artículo 179 
El deber de edificación

1. Los propietarios de solares están obligados a edificarlos en cumplimiento del plan, dentro de los plazos previstos en el mismo. Estos plazos se fijarán atendiendo a las circunstancias económicas generales y sus posibilidades individuales, sin que, en ningún caso, puedan superar los seis años desde que fuera posible su edificación a instancias de particular.

La medida se introdujo con el doble objetivo de evitar la compraventa especulativa -la retención de solares de los núcleos urbanos hasta una eventual subida de precios- y, en consecuencia, para evitar también el encarecimiento de los activos provocado por esta oferta cautiva. Según recoge la norma, la mencionada declaración de incumplimiento "podrá iniciarse a instancias de particular ante la administración actuante, que deberá reunir los requisitos sustantivos y documentales". 

Estas empresas (por ejemplo, Grupo Siso) detectan solares no edificados en dicho plazo e instan a la administración local a que declare, tras el preceptivo plazo de exposición al público, el incumplimiento del deber de edificar por parte de los propietarios.  .

En caso de lograr tal declaración, el Ayuntamiento autorizaría un "procedimiento de ejecución sustitutiva" inscribiendo el solar en el denominado Registro de Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar, autorizando así a la empresa a promover el solar ajeno.

Se trata de la primera vez un particular utiliza la normativa del Registro de Solares. Consiste en que si alguien lleva más de 6 años sin construir en un suelo, que se le pueda presionar inscribiéndolo en el registro. Si pasa un tiempo determinado y sigue sin actuar, entonces se puede construir de oficio. Es una herramienta para evitar vacíos urbanos injustificados que también ha sido utilizada por el propio Ayuntamiento, aunque en contadas ocasiones.

Funciona de la siguiente manera. Cuando hay un solar abandonado que la empresa pide inscribir en el registro el Ayuntamiento se pone en contacto con la propiedad, y si la propiedad quiere construir se le exigirán garantías para que así ocurra. En caso contrario la empresa tiene derecho a expropiar a través del Ayuntamiento.

Deber de edificar, conservar y rehabilitar

Artículo 179 

El deber de edificación

1. Los propietarios de solares están obligados a edificarlos en cumplimiento del plan, dentro de los plazos previstos en el mismo. Estos plazos se fijarán atendiendo a las circunstancias económicas generales y sus posibilidades individuales, sin que, en ningún caso, puedan superar los seis años desde que fuera posible su edificación a instancias de particular.

2. Los propietarios deben iniciar la edificación a que tengan obligación y acabarla en los plazos fijados por el plan y concretados en la licencia municipal.

Artículo 180 

Deber de conservación y rehabilitación e inspección periódica de edificaciones

1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras necesarios para conservar o rehabilitar en ellos las condiciones imprescindibles de habitabilidad, seguridad, funcionalidad o uso efectivo que permitirían obtener la licencia administrativa de ocupación para el destino que les sea propio. También tienen este deber los sujetos obligados conforme a la legislación estatal sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

2. Los propietarios de toda edificación catalogada o de antigüedad superior a cincuenta años y los de edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda deberán promover, al menos cada diez años, la realización de un informe de evaluación, a cargo de facultativo competente, para:

a) Evaluar su estado de conservación; en el informe se consignarán los resultados de la inspección, que al menos describa los desperfectos apreciados en el inmueble, sus posibles causas y las medidas prioritarias recomendables para asegurar su estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales o para mantener o rehabilitar sus dependencias en condiciones de habitabilidad o uso efectivo según el destino propio de ellas; asimismo, dejará constancia del grado de realización de las recomendaciones expresadas con motivo de la anterior inspección periódica.
b) De acuerdo con la legislación estatal sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dicho informe incluirá la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, estableciendo si es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido al efecto para la misma por la normativa vigente.
3. La eficacia del certificado exige remitir copia del mismo al ayuntamiento. A su vez, el ayuntamiento remitirá una copia del certificado, legitimada por el secretario del ayuntamiento, para su depósito en el registro de la propiedad.

4. El ayuntamiento podrá exigir de los propietarios la exhibición de los certificados actualizados de inspección periódica de construcciones. Si estas no se han efectuado, podrá realizarlas de oficio a costa de los obligados.

Artículo 181 
Límite del deber de conservación y rehabilitación

1. Los propietarios de los edificios y los demás obligados según la legislación estatal de suelo deben sufragar el coste de las obras de conservación y rehabilitación que dichas construcciones requieran para cumplir lo dispuesto en los artículos anteriores, hasta el importe determinado por el límite del deber normal de conservación.

2. Cuando una administración ordene al propietario de un inmueble la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan dicho límite, el obligado podrá optar por la demolición del inmueble, salvo que esté catalogado, o por exigir a aquella que sufrague, en lo que respecta al exceso, el coste parcial de la obras, constitutivo del mismo.

3. Se entiende que las obras mencionadas en el párrafo anterior exceden del límite del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil que la preexistente, realizada con las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación. Si no se trata de un edificio, sino de otra clase de construcción, dicho límite se cifrará, en todo caso, en la mitad del coste de erigir o implantar una nueva construcción de iguales dimensiones, en condiciones de uso efectivo para el destino que le sea propio.

Artículo 182 
Órdenes de ejecución de obras de conservación y de obras de intervención y expropiación de los inmuebles que incumplan estas órdenes

1. Las obligaciones del ayuntamiento en relación a las órdenes de ejecución serán:

a) Dictar las mencionadas órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de los edificios deteriorados y de los inmuebles que estén en condiciones deficientes para ser utilizados.
 Letra a) del número 1 del artículo 182 redactada por el artículo 97 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 13/2016, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 31 diciembre). Vigencia: 1 enero 2017
b) Tomar las medidas necesarias para ejercer, en su caso, la tutela y defensa de los intereses de las personas inquilinas.
2. Los órganos de la Generalitat competentes en materia de patrimonio cultural inmueble podrán, oído el ayuntamiento, dictar las órdenes a que se refiere el apartado anterior respecto a edificios catalogados.

3. Las órdenes de ejecución pueden conminar, asimismo, a la limpieza, vallado, retirada de carteles u otros elementos impropios del inmueble.

4. Dentro del plazo señalado en la orden de ejecución, que no podrá superar los seis meses, el propietario puede solicitar la licencia de rehabilitación o demolición, salvo que el edificio esté catalogado. También puede proponer alternativas técnicas para las obras o solicitar razonadamente una prórroga en su ejecución.

5. El incumplimiento injustificado de la orden faculta a la administración para adoptar una de estas medidas:

a) Ejecución subsidiaria a costa del obligado, hasta el límite del deber de conservación.
En cumplimiento de la función social de la propiedad, si el propietario hiciera caso omiso de dos requerimientos consecutivos de la administración, el alcalde quedará habilitado para acordar la declaración de utilidad pública o interés social del inmueble e iniciar el procedimiento de su expropiación.

La propiedad será restituida en su derecho cuando el titular de la misma, tras acreditar su título, solicite la licencia municipal pertinente en el caso de edificación o rehabilitación y haya satisfecho los gastos generados por la ejecución subsidiaria, en el caso que esta haya sido llevada a cabo por la Administración.

 Párrafos 2.º y 3.º de la letra a) del número 5 del artículo 182 redactada por el artículo 97 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 13/2016, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 31 diciembre). Vigencia: 1 enero 2017
b) Imposición de hasta diez multas coercitivas, con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, de un décimo del coste estimado de las obras ordenadas. El importe de las multas coercitivas se destinará preferentemente a cubrir los gastos que genere la ejecución subsidiaria de la orden incumplida, y se impondrán con independencia de las sanciones que corresponda por la infracción o infracciones cometidas.
c) Convocatoria de procedimiento de ejecución sustitutoria, en los términos establecidos para los programas de actuación aislada en sustitución del propietario por incumplimiento del deber de edificar.
6. Asimismo, en caso de incumplimiento por el propietario del deber de rehabilitar, cualquier interesado podrá iniciar los procedimientos establecidos en los artículos 185 y 186 de esta ley.

 Rúbrica del artículo 182 redactada por el artículo 97 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 13/2016, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 31 diciembre). Vigencia: 1 enero 2017

Artículo 183 
Órdenes de adaptación al ambiente

Los planes pueden disponer la obligatoriedad de ejecutar obras de adaptación de los edificios al ambiente. Las órdenes de ejecución que se dicten en cumplimiento de esas disposiciones se sujetarán al régimen establecido en los artículos anteriores. Estas órdenes se deberán referir a elementos ornamentales y secundarios del inmueble, pretender la restitución de su aspecto originario o coadyuvar a su mejor conservación.

Sección III

Régimen de edificación y rehabilitación forzosa y en sustitución del propietario

Artículo 184 

Declaración de incumplimiento y régimen de edificación forzosa

1. Transcurrido el plazo para iniciar o concluir la edificación por el propietario, conforme al artículo 179 de esta ley, sin que se haya cumplido la obligación urbanística, la administración podrá declarar el incumplimiento del deber de edificar, notificando a los interesados dicha declaración y la propuesta de inclusión de los bienes afectados en el régimen de edificación forzosa, inscribiéndolos en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar.

2. Los propietarios afectados dispondrán, en todo caso, del plazo de un mes, contado desde la notificación, para oponerse a la misma. Transcurrido este plazo o presentada oposición por el propietario, la administración resolverá sobre la aplicación del régimen de edificación forzosa, comunicándolo, en su caso, al registro de la propiedad para su inscripción.

3. El régimen de edificación forzosa legitima a cualquier persona física o jurídica, con capacidad suficiente, para promover un programa de actuación para la edificación del solar, dándose audiencia al propietario por el plazo de un mes.

4. Vencido el plazo de audiencia al propietario, el ayuntamiento podrá tramitar un programa de actuación aislada encaminado a la edificación del solar o actuación sobre el edificio, aun contra la oposición del dueño, y, salvo concierto de este con el promotor, se ejecutarán por expropiación.

5. A falta de iniciativas de programa de actuación aislada o de alternativas técnicas aceptables para su ejecución, el solar podrá ser objeto de venta forzosa en pública subasta. El adquirente ha de comprometerse y garantizar el inicio de su edificación en el plazo de un año, inscribiéndose dicho compromiso en el registro de la propiedad.

6. Las expropiaciones derivadas de las previsiones de este artículo se ajustarán a las reglas especiales por incumplimiento de la función social de la propiedad reguladas en el artículo 103 de esta ley.

7. Las mismas reglas de este artículo son aplicables al incumplimiento reiterado de una orden de ejecución para la rehabilitación, conservación o intervención en un edificio.

Artículo 185 

Declaración de incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar por iniciativa privada

1. La declaración del incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar podrá iniciarse a instancia de particular ante la administración actuante, que tendrá que reunir los requisitos sustantivos y documentales que se establezcan reglamentariamente y, como mínimo, los siguientes:

a) Fundamentación del incumplimiento del deber por el propietario del inmueble, sobre la base de la información pedida al efecto por los registros públicos administrativos, en virtud del derecho de información establecido en la legislación estatal de suelo.
b) Documentación comprensiva de una memoria técnica y jurídica, que justifique la edificación o rehabilitación de la actuación aislada y el interés general de la actuación, así como los plazos previsibles para ello, acompañada de documento acreditativo de constitución de una garantía provisional, por importe mínimo del dos por ciento del coste total estimado de las obras objeto de la actuación propuesta.
c) Se depositará la anterior documentación ante el secretario del ayuntamiento o, si no se hace así, se protocolizará en una notaría de la localidad después de la presentación de una copia ante el ayuntamiento. En cualquiera de los dos supuestos, el ayuntamiento procederá a la suspensión cautelar del otorgamiento de licencias en la finca objeto de la actuación y se solicitará al registro de la propiedad un certificado de dominio y cargas del inmueble, lo que se hará constar mediante una nota marginal en este; y se someterá a información pública por un plazo de un mes anunciado en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana y en un periódico de la provincia, y se tendrá que notificar, simultanea o previamente, y de manera expresa, a la propiedad, para que alegue lo que considere adecuado a su derecho en el plazo de un mes desde la notificación.
Número 1 del artículo 185 redactado por el artículo 119 de la Ley [COMUNIDAD VALENCIANA] 10/2015, 29 diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat («D.O.C.V.» 31 diciembre).Vigencia: 1 enero 2016
2. Una vez culminado el período de información pública, toda la documentación del expediente, preceptivamente protocolizada por el notario, se trasladará al ayuntamiento para su consideración jurídica, que procederá de la forma siguiente:

a) El ayuntamiento, previa emisión de los informes técnicos preceptivos, considerará la procedencia de adoptar el procedimiento de ejecución sustitutiva y, para ello, convocará al propietario y al particular interesado para que, a la vista de las actuaciones llevadas a cabo, manifiesten sus conclusiones definitivas con respecto al incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar, procediendo, en consecuencia, a la ratificación o levantamiento de la suspensión cautelar de licencias adoptada.
b) Procederá la declaración de incumplimiento del deber en el caso de que quede demostrado el mismo por causas imputables a la responsabilidad del propietario y no derivadas de decisiones administrativas que lo hubieran impedido. La declaración comportará la inscripción del inmueble en el Registro Municipal de Solares y Edificios a Rehabilitar, la habilitación para la convocatoria de concurso de selección de programas de actuación aislada de edificación o rehabilitación en sustitución del propietario y la comunicación al registro de la propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca.
c) No obstante lo anterior, previamente a la resolución de incumplimiento y previa suscripción de convenio entre el ayuntamiento y el propietario, se podrá acordar la convocatoria de concurso de programa de actuación aislada en sustitución del propietario, sin aplicación de medidas sancionadoras derivadas del incumplimiento.
3. En caso de inactividad del ayuntamiento, el órgano competente en materia de urbanismo de la Generalitat podrá declarar la situación de ejecución mediante programa de actuación aislada por sustitución del propietario.

4. Los propietarios de una actuación aislada de iniciativa privada que, voluntariamente y en el procedimiento de audiencia municipal, acuerden su desarrollo en régimen concertado con el promotor que hubiera iniciado el procedimiento, podrán participar en ella en los términos que conjunta y libremente establezcan.

En concreto, podrán recibir mediante reparcelación horizontal, partes o departamentos construidos del edificio, en función de los costes de construcción o rehabilitación que sufraguen o del valor de la finca aportada de la que son titulares, en justa proporción de los beneficios y cargas que la actuación concertada conlleva.

Artículo 186 

Programa de actuación aislada en sustitución del propietario

1. La convocatoria de oficio, sea por iniciativa municipal o a instancia de interesado, de concurso de un programa de actuación aislada en sustitución del propietario, se realiza de conformidad con las siguientes reglas:

a) Cualquier persona está legitimada para formular un programa de actuación aislada, edificatoria o rehabilitadora, en sustitución del propietario y pretender la adjudicación de su ejecución tomando como referente el procedimiento previsto para los programas de actuación integrada; el adjudicatario contará con las prerrogativas y obligaciones del adjudicatario de estos últimos programas, salvo las especificidades propias de la edificación sustitutoria.
b) El contenido del programa de actuación aislada en sustitución del propietario debe adecuarse a las especificidades de su objeto y, en concreto, a la obligación del promotor de costear totalmente la ejecución, por convenio con la propiedad o por causa del incumplimiento de esta, debiendo incluir los documentos propios de un programa de actuación aislada.
2. La aprobación de los programas de actuación aislada produce, para la parcela o el solar, los siguientes efectos:

a) En el régimen de reparcelación forzosa o voluntaria, la adjudicación de la parcela o el solar en proindiviso a los efectos de su distribución en régimen de propiedad horizontal, en la proporción resultante al adjudicatario del concurso junto con el propietario o propietarios y la ocupación de la parcela por aquel, a los efectos de la realización de las obras.
b) En el régimen de expropiación forzosa, la obtención de la parcela o el solar por el adjudicatario del concurso, con el adeudo previo de su importe, valorado de acuerdo a los criterios establecidos en la legislación estatal de suelo, a los efectos de su edificación como propietario nuevo, en los términos establecidos en el programa de actuación, del valor de la expropiación se descontará el correspondiente a la sanción por incumplimiento del deber, de acuerdo con lo que establece el artículo 185.2.b de esta ley.
c) Constitución de garantía por el importe del programa de actuación, incluyendo los costes de urbanización.

Artículo 187 
Modalidades de participación de los propietarios

1. En el supuesto de la actuación concertada regulada en el artículo 185.4, o de edificación forzosa del artículo 184.3, ambos de esta ley, los propietarios afectados por la actuación podrán participar en ella recibiendo, mediante reparcelación horizontal, partes o departamentos construidos del edificio, cuya construcción o rehabilitación sufraguen, en justa proporción de beneficios y cargas respecto a su aportación y adjudicación.

2. Alternativamente, los afectados pueden recibir, también mediante reparcelación horizontal, dependencias construidas, sin aportación dineraria, a cambio de sus primitivas propiedades, en régimen de equidistribución.

3. Les asiste asimismo el derecho a autoexcluirse de la actuación, recibiendo compensación monetaria por sus bienes, conforme a la legislación estatal en materia de valoraciones, sin asumir los riesgos y beneficios de aquella.