La norma divide el planeamiento urbanístico tradicional en dos figuras: El plan general, que regula los aspectos más estructurales, limitando el contenido a la escala macro, las infraestructuras, dotaciones generales y usos globales; y el plan de ordenación detallado, que determina la ordenación de carácter más flexible en el tiempo sobre forma urbana, tipologías y usos detallados.

Los municipios de más de 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación.

El proyecto promueve la reutilización del suelo con medidas como la rehabilitación, la puesta en el mercado de suelo urbano vacante y renovación y regeneración de tejido urbano.

La norma determina que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación, calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a «un beneficio razonable» tendrán que repercutir en la administración.

Los convenios de planeamiento urbanístico, que han sido fuente de conflictos y en ocasiones han derivado en indemnizaciones importantes, se podrán llevar a cabo, «pero con estrictas medidas de control y transparencia con el objetivo de evitar situaciones anómalas como exigencias de responsabilidades económicas a los ayuntamientos por incumplimiento de los convenios».

La Ley prevé la obligación de las administraciones de tener un registro de su patrimonio de suelo público y que los planes generales reserven un 30 % de edificabilidad residencial a vivienda protegida, con más densidad de viviendas (sin aumentar la edificabilidad) hasta un máximo de 75 viviendas por hectárea tanto en suelos urbanizables como urbanos.

La norma modifica las sanciones por obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable, con multas de entre el 50 y el 70 % del valor de la obra ejecutada si su uso está permitido y del 75 al 100 % si no lo está.

Por obras e instalaciones en suelo rústico, la multa será de hasta el 300 % del valor si es un uso prohibido, y del 150 al 300 % si es autorizado.

Se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas de licencia urbanística previa: se presentará el proyecto y si el ayuntamiento no dice nada en un plazo de un mes, se iniciará el plazo para ejecutar.

El plazo para la ejecución subsidiaria por parte de la administración se amplía a 15 años.

Consells y agencias urbanísticas tendrán competencia también para imponer multas coercitivas en demoliciones.

Se fijan responsabilidades para las autoridades y cargos públicos que, «con conocimiento de causa y teniendo posibilidad de impedirlo, permitan la indisciplina urbanística».

La ley regula los núcleos rurales como una categoría especial del suelo rústico, identifica los asentamientos irregulares en rústico, los delimita e impide su ampliación.

La Ley da un año a los ayuntamientos para resolver la situación de los llamados «falsos urbanos» y fija que su desclasificación no puede generar ninguna indemnización.

PROYECTO DE LA FUTURA LEY URBANÍSTICA DE LAS ISLAS BALEARES (LUIB).

1. Ventajas de la nueva ley del suelo de Baleares en materia de planificación.

El anteproyecto de la futura Ley Urbanística de las Islas Baleares (LUIB) prevé la división de los planteamientos municipales en dos figuras para agilizar el proceso, de los casi 8 años actuales a 3 años. Prevé multas coercitivas, una cada mes del 10% de la obra, para los infractores que no restablezcan la legalidad y el espacio físico. El consejero de Territorio, Energía y Movilidad, Marc Pons, y el director general de Ordenación del Territorio, Lluís Corral, han presentado el anteproyecto de la futura Ley Urbanística de las Islas Baleares (LUIB), que sustituirá a la actual Ley del Suelo. Explicó que cuenta con el consenso profesional porque en su redacción han participado más de 60 profesionales de distintos ámbitos que, en 8 meses de trabajo, han ido analizando la normativa de suelo vigente y han planteando propuestas de mejora que se han articulado en el texto que ahora se presenta.
 
La futura LUIB pretende ser un instrumento útil para la planificación y gestión territorial, dando respuesta a las necesidades, problemáticas y retos que la historia urbanística de esta comunidad ha ido poniendo de manifiesto. Nace con vocación de tener perdurabilidad, en una clara apuesta por la sostenibilidad territorial de las Islas como condición imprescindible de futuro.
 
La Ley se marca como objetivos principales:
 

• Como ley básica de consenso, la perdurabilidad, ya que da máxima seguridad jurídica.
• La definición de las líneas básicas de regulación de los tres tipos de suelo, incluyendo el rústico (que no aparecía en la Ley del Suelo).
• Cerrar, de una vez por todas, la barrera a todo aquello que se ha gestado ilegalmente o a los cambios de clasificación automáticos, de manera irregular, por la vía de los hechos.
• La agilización al máximo de los procesos de aprobación de los planes generales, con un nuevo sistema de tramitación que permitirá que los casi 8 años actuales pasen a 3 años aproximadamente.
• La sostenibilidad del territorio, priorizando al máximo la “reutilización del suelo urbano”, las actuaciones sobre “ciudad edificada”, evitando el empleo de nuevo suelo.
• La lucha contra la especulación, con la articulación de instrumentos que garantizan un control máximo de los procesos, desde el punto de vista administrativo y económico, y con medidas correctoras que impidan, por ejemplo, plusvalías exageradas, dotando todo el proceso de transparencia.
• Una disciplina urbanística efectiva, tanto para garantizar el cumplimiento de sanciones y el restablecimiento de la legalidad cuando esta se haya vulnerado, como para actuar como elemento preventivo y disuasivo de comportamientos irregulares tanto entre los particulares como entre los responsables públicos, por acción u omisión de estos.
• Más garantías para la protección de los suelos especialmente protegidos (ANEI, ARIP y áreas de protección territorial costeras), dando competencia a los consejos insulares y a sus agencias de disciplina urbanística para actuar sobre estos suelos.

a. En suelo rústico

La Ley incorpora tanto el régimen urbanístico del suelo rústico como los aspectos de planeamiento y gestión relativos a este tipo de suelo, aunque sin incorporar los aspectos de detalle reglamentarios incluidos en la legislación urbanística sectorial que una ley básica como ésta no tiene que contener.

Elimina la posibilidad de asentamientos en medio rural como vía de reclasificación de las urbanizaciones ilegales y también deja sin efecto cualquier amnistía de las viviendas ilegales en este tipo de suelo.

Se da competencias a los consejos insulares y a sus oficinas de disciplina para actuar en los suelos especialmente protegidos (como ANEI, ARIP o APT costeras), elevando así las garantías de protección y de cumplimiento de la normativa en estos casos.
 
b. Agilización de la tramitación de los planeamientos urbanísticos

El planeamiento urbanístico tradicional se divide en dos figuras:
 
El plan general, que regula los aspectos más estructurales, limitando su contenido a la escala macro, las infraestructuras y dotaciones generales, y los usos globales.
Una nueva figura: el plan de ordenación detallado. Con las determinaciones de ordenación de carácter más flexible en el tiempo: forma urbana, tipologías, usos detallados....
 
Estos planes de ordenación detallados serán el documento “activo”, con flexibilidad para poder dividirse en función de las clases de suelo, ámbitos territoriales o lo que se considere oportuno.
 
Los municipios superiores a 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación.
El plazo de aprobación de los planes generales, que marcarán únicamente las líneas estructurales, se prevé que no será superior a tres años y el consejo informará en el momento de su aprobación inicial para así agilizar y garantizar la seguridad jurídica de todo el proceso.
Se prevé una transición de un modelo al otro (los planeamientos en trámite continuarán el proceso iniciado).

c. Agilidad en la tramitación de los planeamientos urbanísticos.

Respecto a la agilidad en la tramitación de los planeamientos urbanísticos, el planeamiento urbanístico tradicional se divide en dos figuras: la primera es el plan general, que regula los aspectos más estructurales, limitando su contenido a la escala «macro», las infraestructuras y dotaciones generales, y los usos globales.

La nueva figura es el plan de ordenación detallado, con las determinaciones de ordenación de carácter más flexible en el tiempo: forma urbana, tipologías, usos pormenorizados, etcétera.

Los municipios superiores a 10.000 habitantes podrán aprobar estos planes de ordenación, mientras que el plazo de aprobación de los planes generales, que marcarán únicamente las líneas estructurales, se prevé que no será superior a tres años.

En cuanto a las medidas de sostenibilidad urbanística y de garantías económicas de los procesos urbanísticos se plantea la reutilización del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio.

Éste es uno de los objetivos principales de la nueva norma y establece mecanismos para hacerlo: medidas edificatorias, como la rehabilitación; medidas de puesta en el mercado de suelo urbano vacante ante las demandas de nuevo suelo; y medidas de renovación y regeneración de tejido urbano.

Todas las actuaciones urbanísticas deberán supeditarse a un control económico.

La nueva ley prevé también medidas para luchar contra la especulación: se determina que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación, calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a un beneficio razonable deberán repercutir en la administración.

Quedan prohibidos los convenios de planeamiento urbanístico que han sido fuente de conflictos y que muchas veces han derivado en indemnizaciones copiosas.

Además, debe haber máxima transparencia de todos los procesos: documentos públicos, participación de profesionales acreditados, de sociedades de tasación, etcétera.

La conselleria destaca de manera especial la creación de una Junta de Expropiación Autonómica, que estará integrada por profesionales.

2. Medidas de sostenibilidad urbanística y de garantías económicas de los procesos urbanísticos

Se plantea la reutilización del suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio. Este es uno de los principales objetivos de la nueva norma y establece mecanismos para hacerlo:
 

— Medidas edificatorias, como la rehabilitación.
— Medidas de puesta en el mercado de suelo urbano vacante, ante las demandas de nuevo suelo.
— Medidas de renovación y regeneración de tejido urbano.

— Una memoria de viabilidad en el caso de los particulares y un informe de sostenibilidad económica para las administraciones como garantía de que una actuación determinada no lastrará el futuro de las cuentas de las haciendas locales.

Ligada a las medidas anteriores, se determina que las plusvalías generadas por los cambios de clasificación, calificación o rentabilidad de usos que resulten superiores a un beneficio razonable repercutirán en la administración.

Quedan prohibidos los convenios de planeamiento urbanístico, que han sido fuente de conflictos y que muchas veces han derivado en indemnizaciones cuantiosas.

Tiene que haber máxima transparencia de todos los procesos: documentos públicos, participación de profesionales acreditados, de sociedades de tasación, etc.
 
Hay que destacar que se crea una Junta de Expropiación Autonómica, integrada por profesionales.
 
4. Medidas de disciplina urbanística 
 
Planteamiento: la futura Ley refuerza los mecanismos para hacer efectiva la disciplina urbanística.
 
Las medidas. Se fijan dos procesos:
 
El sancionador y el de restablecimiento de la legalidad y de la realidad física alterada.
El procedimiento sancionador: las sanciones por actuaciones ilegales (sin título urbanístico que las ampare) serán económicas y varía su importe.

Por obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable:

— Multas de entre el 50 y el 70% del valor de la obra ejecutada si su uso está permitido.
— Multas de entre el 75 y el 100% del valor de la obra si su uso no está permitido.
 
Por obras e instalaciones en suelo rústico:
 
— Multa de hasta el 300% del valor si es un uso prohibido.
 Multa de entre el 150 y el 300% del valor si es uso autorizado.
 
En el procedimiento de restablecimiento/ejecución de las demoliciones:

• Se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas de licencia urbanística previa: se presenta el proyecto y si el ayuntamiento no dice nada en un plazo de un mes, se inicia el plazo para ejecutar.
• Se prevén multas coercitivas continuadas: del 10% del valor de la obra ilegal y se van repitiendo CADA MES (hasta 12) hasta que el infractor lleve a cabo su demolición y restitución.
• El plazo para la ejecución subsidiaria por parte de la administración se amplía hasta los 15 años. La Ley lo introduce, siguiendo los criterios jurisprudenciales. La administración puede ejecutar subsidiariamente desde el momento en que expira el plazo dado al infractor.
• Para evitar el problema de la proximidad en el cumplimiento de la disciplina urbanística se da competencia a los consejos insular y a las agencias y consorcios supramunicipales sobre el suelo rústico ANEI, ARIP y APT.

Por otra parte, la futura Ley refuerza los mecanismos para hacer efectiva la disciplina urbanística. Las medidas se fijan dos procesos: el sancionador y el de restablecimiento de la legalidad y de la realidad física alterada.

Las sanciones por actuaciones ilegales, sin título urbanístico que las ampare, serán económicas y varía su importe.

Para obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable habrá multas de entre el 50 y el 70 % del valor de la obra ejecutada si el uso es permitido, y multas de entre el 75 y el 100 % del valor de la obra si el uso no es permitido.

Para obras e instalaciones en suelo rústico la sanción económica será de hasta el 300 % del valor si es un uso prohibido, y de entre el 150 y el 300 % del valor en uso autorizado.

Además, se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas de licencia urbanística previa: se presenta el proyecto y si el ayuntamiento no dice nada en un plazo de un mes, se inicia el plazo para ejecutar.

Se prevén también multas coercitivas continuadas: del 10 % del valor de la obra ilegal que se irá repitiendo cada mes hasta un año de tope, hasta que el infractor lleve a cabo la demolición y la restitución.

El plazo para la ejecución subsidiaria por parte de la administración se amplía hasta los 15 años, siguiendo así los criterios jurisprudenciales. La administración podrá llevar a cabo la ejecución subsidiaria desde el momento en que expira el plazo dado al infractor.

Se fijan dos procesos de disciplina urbanística: el sancionador y el de restablecimiento de la legalidad -y de la realidad física alterada.

El procedimiento sancionador recoge sanciones económicas por actuaciones ilegales: por obras e instalaciones ilegales en suelo urbano o urbanizable, multas entre el 50% y el 100% del valor de la obra, dependiendo de si el uso es permitido o no, y en suelo rústico, entre el 150% y el 300% del valor si es uso autorizado y 300% si es un uso prohibido.

En el proceso de restablecimiento y ejecución de demoliciones, se fijan responsabilidades para las autoridades y cargos públicos que con conocimiento de causa y teniendo posibilidad de impedirlo, permitan la indisciplina urbanística.

Además, en las construcciones ilegales ya prescritas no se podrá autorizar ninguna actuación, ni tan siquiera de mantenimiento.

Se simplifican las ejecuciones de órdenes de demolición, que quedan exentas de licencia urbanística previa (se presenta el proyecto y si el ayuntamiento no responde en un plazo de un mes se inicia el plazo para ejecutar) y se prevén multas coercitivas continuadas del 10% del valor de la obra ilegal que se van repitiendo cada mes (hasta un año).

Finalmente, el plazo para la ejecución subsidiaria por parte de la administración se amplía a 15 años.

DECLARACIONES

El Consell de Govern ha aprobado el proyecto de ley de Urbanismo de Baleares -que fue presentada en marzo- tras estimar alrededor de un 35% de la cincuentena de alegaciones presentadas, ya sea total o parcialmente.

Así lo ha anunciado el conseller de Territorio, Energía y Movilidad, Marc Pons, durante la rueda de prensa posterior al Consell de Govern.

Pons ha destacado que la ley persigue "definir líneas básicas y regulación de los tres tipos de suelo", introducir criterios para la sostenibilidad o luchar contra la especulación urbanística, entre otros objetivos.

A partir de ahora, el proyecto será remitido al Parlament para que continúe su tramitación.

Asimismo, el conseller ha apuntado que la norma nace del "consenso" ya que en su redacción inicial han participado más de 60 profesionales de distintos ámbitos.

El proyecto plantea medidas de disciplina urbanística y para favorecer las viviendas de protección oficial y alquiler social, cambios para luchar contra la especulación, promover la reutilización de suelo urbano para evitar nuevo consumo de territorio o agilizar la tramitación de planeamientos urbanísticos, entre otras novedades.