El volumen
de inversión en operaciones en centros comerciales en 2016 alcanzó
los 3.500 millones de euros, lo que supone un incremento del 59,1% respecto
a 2015 y récord histórico, según se desprende del
Estudio de Mercado Centros Comerciales 2016/2017 elaborado por Aguirre
Newman. Durante el primer trimestre de 2017 la elevada actividad inversora
ha continuado, con más de 1.000 millones de euros intermediados
sobre centros comerciales.
Gracias a este
volumen de inversión, el segmento de centros comerciales se situó
en 2016, por segundo año consecutivo, como el segundo mercado inmobiliario
más dinámico por detrás de oficinas. Respecto a la
tipología de compradores, lo más activos han sido los fondos
de inversión institucionales, con más del 52% del volumen
total, y las socimi, con más del 38%. El resto de actividad la han
llevado a cabo empresas inmobiliarias e inversores privados.
En 2016, se
han realizado más de 35 operaciones de inversión de las que
siete han sido sobre portfolios. La principal operación sobre un
activo individual ha tenido lugar en Barcelona, la compra por parte de
Deutsche Bank del Centro Comercial y de Ocio Diagonal Mar, por algo más
de 490 millones de euros. Por otro lado, la compra de Metrovacesa por parte
de Merlin Properties ha tenido un impacto muy significativo en la
inversión en centros comerciales, al suponer cerca del 28% del volumen
total.
Durante 2016
se ha producido una ligera comprensión de la tasa de rentabilidad
inicial “debido al positivo entorno macroeconómico y a la percepción
de potencial recorrido al alza de las rentas”, según Aguirre Newman.
En el caso de los centros comerciales “oro”, se han cerrado operaciones
de manera puntual por debajo del 4%, lo que significa un mínimo
histórico en cuanto a yield en este mercado.
El informe
de Aguirre Newman también indica que la nueva oferta incorporada
al mercado en 2016 superó los 273.000 m2 de Superficie Bruta Alquilable
(SBA), claramente por encima de la que se incorporó durante los
últimos años, pero muy lejos de los niveles pre-crisis. Los
principales centros comerciales inaugurados en 2016 fueron Parque Nevada
(Granada) y FAN Mallorca Shopping (Palma de Mallorca). De los 273.000 m²
de nueva SBA, un 17% es consecuencia de ampliaciones de centros comerciales
en funcionamiento.
El stock total
de superficie de centros comerciales en España ha alcanzado a finales
de 2016 los 15.624.653 m2 de SBA en un total de 580 proyectos operativos,
con un tamaño medio de 26.940 m2. La SBA por cada 1.000 habitantes
asciende a los 334 m2, lo que sitúa el nivel de saturación
comercial por encima del nivel teórico de equilibrio (entre 300
y 325 m2 de SBA por cada 1.000 habitantes).
El buen comportamiento
de la economía, reflejado en un crecimiento del PIB del 3,2%, se
ha sustentado en una parte importante en la contribución de la demanda
interna y, en concreto, en la evolución positiva del consumo por
parte de los hogares. Todo ello se ha visto a su vez reflejado en una evolución
positiva del mercado de centros comerciales.
Recogiendo
información de la AECC, la afluencia a los centros comerciales ha
continuado en 2016 con la tendencia creciente experimentada en los últimos
años. Se ha alcanzado en el año 2016 un total de 1.934 millones
de visitas lo que supone un crecimiento del 1,5% respecto al año
anterior. Por otro lado, las ventas en centros comerciales han aumentado
casi un 3,8%, alcanzando los 42.464 millones de euros. Este incremento
ha supuesto que las ventas por metro cuadrado de SBA hayan alcanzado los
2.718 €/m²/SBA, lo que representa un crecimiento del 3,3% respecto
al año anterior.
CENTROS COMERCIALES
Y COMUNIDADES AUTÓNOMAS
Las comunidades
autónomas de Andalucía, Madrid, Valencia y Cataluña,
concentran el 55% de los centros comerciales existentes en España
y el 58% de la SBA. Junto con las anteriores, Galicia y Canarias son las
que se encuentran por encima de la media nacional, que se sitúa
en 31 centros por comunidad autónoma. En el extremo opuesto están
Cantabria, La Rioja y Ceuta, que son las comunidades que menos SBA y centros
comerciales aportan al mercado, junto con Melilla, que un año más
sigue siendo la única comunidad sin centros comerciales abiertos.
PERSPECTIVAS
Desde el punto
de vista de mercado de inversión, Aguirre Newman estima que durante
2017 se mantendrá el elevado interés inversor observado en
el mercado desde 2014, aunque difícilmente se alcanzará el
volumen de inversión de 2016 debido a la menor oferta de producto
en venta.
Aguirre Newman
también estima que se incorporarán al mercado aproximadamente
235.000 m2 de nueva SBA, de la que aproximadamente un 80% corresponderá
a nueva oferta y el 20% restante a proyectos de ampliación de centros
comerciales que están actualmente en funcionamiento.
La demanda
de locales comerciales por parte de cadenas de tamaño mediano y
grande seguirá centrada en los centros que muestran mejor comportamiento,
los “oro” y “plata”. Estas tipologías de centros seguirán
mostrando incrementos en sus rentas de alquiler. Mientras, los centros
“bronce” serán en todo caso demandados por pequeños comerciantes
locales con menor poder de atracción.
La tasa de
rentabilidad inicial exigida para los mejores centros comerciales se mantendrá
en los niveles observados en 2016, entre el 4 y el 4,5%, si bien pueden
verse operaciones sobre activos “oro” muy singulares por debajo de estos
niveles. El informe apunta que en el caso de los centros “plata” y “bronce”
–en este último caso limitado a aquellos con posibilidades de transformación
y reposicionamiento– se podrán ver ligeros ajustes adicionales en
la yield exigida.
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