| La obligatoriedad
de la inspección técnica de edificios se estableció
en el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio Vínculo a legislación,
de Medidas de Apoyo a los Deudores Hipotecarios, de Control del Gasto Público
y Cancelación de Deudas con Empresas y Autónomos contraídas
por las Entidades Locales, de Fomento de la Actividad Empresarial e Impulso
de la Rehabilitación y de Simplificación Administrativa.
Posteriormente,
la Ley 8/2013, de 26 de junio Vínculo a legislación, de Rehabilitación,
Regeneración y Renovación Urbanas, deroga varios artículos
del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio Vínculo a legislación,
y establece la normativa básica estatal en la materia, previendo
un nuevo instrumento, el Informe de Evaluación de Edificios, que
contendría información sobre el cumplimiento de las condiciones
exigibles legalmente, en materia de conservación, de accesibilidad
universal, incluyendo el informe de eficiencia energética.
El Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre Vínculo a legislación,
por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, deroga en lo relativo al Informe lo previsto en la citada Ley 8/2013,
de 26 de junio Vínculo a legislación, conteniendo en su título
III la regulación básica del Informe, similar a la normativa
derogada, y en su disposición transitoria segunda el calendario
para su realización.
No obstante,
dicha regulación ha resultado afectada por varias Sentencias del
Tribunal Constitucional, en particular por la Sentencia 5/2016, de 21 de
enero de 2016, que declara la inconstitucionalidad y nulidad de determinados
preceptos del Real Decreto-ley 8/2011 Vínculo a legislación,
haciéndola extensiva a las posteriores normas que han regulado el
Informe de Evaluación de Edificios, en lo relativo al estado de
conservación de edificios (excluida la accesibilidad y la eficiencia
energética) señalando que se trata de una competencia exclusiva
de las Comunidades Autónomas, que se incardina en la materia de
urbanismo.
Y es en este
marco competencial, precisado por el Tribunal Constitucional, dentro del
cual se dicta la presente norma, en el desarrollo de la competencia exclusiva
que ostenta el Principado de Asturias en materia de ordenación del
territorio y del litoral, urbanismo y vivienda, de acuerdo con lo establecido
en el artículo 10.1.3 del Estatuto de Autonomía, pero respetando
la normativa básica estatal en lo que se refiere a la accesibilidad
universal y la eficiencia energética.
Ante la inexistencia
de una regulación autonómica específica, se hace preciso
dotar a las Administraciones Públicas de un instrumento que facilite
el control del cumplimiento del deber de conservar de los edificios, estableciendo
la obligatoriedad para edificios de determinada antigüedad y condición
de contar con un informe de evaluación de su estado, el Informe
de Evaluación de los Edificios, creando en paralelo un registro
en el que se inscriban dichos informes.
En el Principado
de Asturias, el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en
materia de ordenación del territorio y urbanismo, en adelante TROTU,
aprobado mediante Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril Vínculo
a legislación, reguló el deber de los propietarios de construcciones
de mantener las condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos,
y estableció que los concejos pudieran imponer a los propietarios
de toda construcción o edificación de antigüedad superior
a treinta y cinco años la obligación de presentar cada cinco
años un informe sobre el estado de los mismos, suscrito por técnico
competente.
El Informe
de Evaluación de los Edificios se configura así como un instrumento
nuevo, que va más allá de la inspección técnica
prevista en el TROTU, con el objetivo de asegurar la calidad y sostenibilidad
del parque edificatorio, que facilita a las administraciones públicas
la evaluación del cumplimiento de las condiciones básicas
legalmente exigidas en materia de conservación y accesibilidad.
La creación
de un registro público de los Informes de Evaluación de los
edificios satisface un doble objetivo, por un lado, permite un mejor control
administrativo y técnico de los certificados emitidos por la Comunidad
Autónoma del Principado de Asturias, facilitando las labores de
inspección y, por otro, ofrece al público en general un mecanismo
sencillo de acceso a esta información.
Además,
en el presente decreto se trata de buscar la necesaria coordinación
y cooperación en la actuación de las distintas administraciones
públicas intervinientes en la materia, a través de distintos
instrumentos, entre otros, la creación de los censos de edificios
municipales que servirán, entre otras cuestiones, para velar por
el cumplimiento de las obligaciones establecidas en la legislación
básica estatal y en el propio decreto, o el acceso permanente de
los ayuntamientos al Registro de Informes de Evaluación de Edificios
respecto a los inmuebles ubicados en su ámbito territorial.
En su virtud,
a propuesta de la Consejera de Servicios y Derechos Sociales, de acuerdo
con el Consejo de Consultivo del Principado de Asturias, y previo acuerdo
adoptado por el Consejo de Gobierno en su reunión de 17 de mayo
de 2017,
DISPONGO
CAPÍTULO
I
Disposiciones
generales
Artículo
1.-Objeto.
Este decreto
tiene por objeto regular el Informe de Evaluación de los Edificios,
así como crear el Registro General de Informes de Evaluación
de los Edificios en el Principado de Asturias.
Artículo
2.-Ámbito de aplicación.
1. El presente
decreto será de aplicación, en el ámbito territorial
del Principado de Asturias, a los edificios de tipología residencial
de vivienda colectiva, entendiendo como tales los que cuenten con más
de una vivienda, independientemente de que el edificio se destine simultáneamente
a otros usos.
A efectos de
determinar el número de viviendas del edificio, se computará
el número de cédulas de habitabilidad vigentes y el número
de viviendas incluidas en el catastro.
2. Quedan excluidas
las viviendas unifamiliares, entendiendo por tales las aisladas o adosadas
horizontalmente, aun cuando estas últimas pudieran compartir en
planta bajo rasante garajes o trasteros mancomunados.
En ningún
caso se considerarán como viviendas unifamiliares las superpuestas
verticalmente, aunque cuenten con accesos independientes.
Artículo
3.-Censo de edificios.
Cada ayuntamiento,
en el plazo de un año desde la entrada en vigor del presente decreto,
creará un censo de edificios en el que se registrarán la
totalidad de los edificios de su concejo, su antigüedad y fecha de
la obligación de efectuar el primer Informe o los sucesivos a realizar
vencido el período de vigencia de los anteriores. Dicho censo deberá
actualizarse anualmente.
CAPÍTULO
II
El Informe
de Evaluación de los Edificios
Artículo
4.-Obligatoriedad del Informe de Evaluación de los Edificios.
1. Están
obligados a disponer del Informe de Evaluación de los Edificios
las comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades de propietarios
o los propietarios únicos de edificios de tipología residencial
de vivienda colectiva que cuenten con una antigüedad igual o superior
a 50 años.
2. A estos
efectos, la antigüedad de un edificio se podrá acreditar por
los siguientes medios:
a) En su caso,
la fecha de calificación definitiva como vivienda protegida.
b) La fecha
de inscripción en el Catastro Inmobiliario.
c) La fecha
de inscripción en el Registro de la Propiedad.
d) La fecha
del certificado de final de obra.
e) En defecto
de los anteriores, por cualquier otro documento válido en derecho.
Si existieran
varios documentos acreditativos y no fuese coincidente la fecha indicativa
de la antigüedad del edificio, el orden de prelación entre
ellos para la determinación de la antigüedad válida
a los efectos del presente decreto, coincidirá con el de su enumeración
en el presente apartado.
3. Los ayuntamientos
o la consejería competente en materia de vivienda podrán
establecer la obligación de efectuar el Informe a aquellos edificios
que, aún no estando obligados a realizarlo conforme al presente
decreto, presenten evidentes deficiencias estructurales, constructivas
o en sus instalaciones que puedan suponer riesgo para las personas, tanto
en el interior del edificio como en la vía pública.
4. Para entender
cumplida la obligación del deber de conservar que implica esta norma,
el Informe ha de ser favorable. En caso de que el Informe sea desfavorable,
no se entenderá cumplida la obligación hasta que los propietarios
realicen las medidas necesarias para corregir las deficiencias observadas
en la forma y plazos previstos en el Informe, de conformidad con lo dispuesto
en el artículo 8.
Artículo
5.-Excepciones a la obligatoriedad y efectos del incumplimiento.
1. Están
exentos de la obligación de ser evaluados aquellos edificios declarados
en ruina, sin perjuicio de las obligaciones que se deriven de dicha declaración
conforme a la normativa vigente en la materia.
2. El incumplimiento
de la obligación de realizar el Informe, se considerará un
incumplimiento de los deberes de uso, conservación y rehabilitación
recogidos en el artículo 142 del Texto Refundido de las disposiciones
legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo,
aprobado por Decreto Legislativo del Principado de Asturias 1/2004, de
22 de abril Vínculo a legislación.
Artículo
6.-Alcance de la evaluación.
1. La evaluación
comprenderá el edificio completo, tanto sus elementos comunes como
las viviendas o locales incluidos en el mismo.
Se incluirán
todas las plantas, desde la cimentación a la cubierta del edificio,
independientemente de que alguna de ellas supere el ámbito del edificio,
como garajes mancomunados o plantas de uso distinto al residencial.
2. Se deberán
inspeccionar todas las viviendas y locales, estando los propietarios obligados
a facilitar al técnico evaluador el acceso a los mismos.
Si, por causa
debidamente justificada, el técnico evaluador en su inspección,
no pudiese acceder a la totalidad de las viviendas o locales, deberá
reflejar tal circunstancia en el informe de evaluación de los edificios,
indicando si supone alguna limitación al contenido técnico
del Informe y, en su caso, a la validez del Informe para el conjunto del
edificio.
3. En el caso
de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal que cuenten
con varios portales para los que se hayan constituido comunidades de propietarios
independientes, podrá efectuarse una evaluación por cada
comunidad o portal.
4. La evaluación
del edificio contemplará los siguientes aspectos:
a) El estado
de conservación del edificio, se describirá en atención
a los grupos constructivos previstos en el modelo de Informe, que incluye,
sus elementos estructurales, constructivos y las instalaciones que no requieran,
por su normativa sectorial, inspecciones técnicas específicas,
constatando las patologías o deficiencias que se puedan apreciar
mediante una inspección organoléptica.
Para el caso
de las instalaciones que requieran inspección técnica específica,
el técnico que efectúe la evaluación del edificio
se limitará a requerir a los propietarios o administradores la presentación
de los correspondientes contratos de mantenimiento, boletines, informes
u otros documentos que acrediten el cumplimiento de las exigencias propias
de cada instalación.
No será
objeto de la evaluación la detección de vicios o daños
ocultos, ni la determinación precisa del origen de las patologías
observadas, aunque sí la formulación de un prediagnóstico
de sus posibles causas.
Si el evaluador,
para determinar la gravedad de una o más patologías detectadas,
lo considerara necesario, propondrá a los propietarios la elaboración,
por el propio evaluador o por técnico distinto, de un informe pericial
o técnico que establezca un diagnóstico preciso de los daños,
su origen, la forma de subsanarlos y la necesidad, en su caso, de redacción
del documento técnico que corresponda de acuerdo con la naturaleza
de la actuación.
b) El grado
de accesibilidad del edificio y enumeración de los elementos que
incumplen lo dispuesto en la normativa vigente en materia de condiciones
básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas
con discapacidad para el acceso y utilización del edificio.
En el caso
de edificios susceptibles de mejorar sus condiciones de accesibilidad mediante
ajustes razonables, se describirán dichos ajustes, concretando si
suponen una carga desproporcionada o no, en los términos establecidos
en el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre Vínculo
a legislación.
c) La certificación
de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante
el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Si el edificio
ya cuenta con un certificado de eficiencia energética en vigor,
sin que haya habido variaciones en las características energéticas
del edificio o sus instalaciones, bastará con adjuntar dicho certificado,
en caso contrario, deberá efectuarse nueva certificación.
El certificado deberá estar debidamente registrado por la Consejería
competente en materia de energía en cuyo caso el solicitante tendrá
derecho a no aportarlo, debiendo indicar expresamente el expediente en
que figure, su número de registro o de solicitud.
Artículo
7.-Contenido del Informe.
1. El resultado
de la evaluación se reflejará en el correspondiente Informe
emitido por el técnico competente que la haya efectuado, y en él
se identificarán y describirán las características
generales del edificio, su estado general según lo dispuesto en
el artículo 6.4, las deficiencias observadas y su calificación,
así como su carácter local o general, el plazo para subsanarlas
y la calificación final del edificio según las deficiencias
observadas, en los términos previstos en el artículo siguiente.
2. La Consejería
competente en materia de vivienda determinará por resolución
el formato al que deberán ajustarse los Informes de Evaluación
de los Edificios.
3. En tanto
no se apruebe por la Consejería el formato del modelo autonómico,
los Informes se ajustarán al modelo dispuesto en el Anexo II del
Real Decreto 233/2013, de 5 de abril Vínculo a legislación,
por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas,
la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación
urbanas, 2013-2016, o al que resulte vigente en la normativa estatal básica.
Artículo
8.-Calificación del edificio.
1. En relación
con el estado de conservación del edificio el sentido del Informe
será:
a) Favorable,
si todos los grupos constructivos son informados favorablemente.
b) Desfavorable,
si al menos uno de los grupos constructivos es informado desfavorablemente.
2. Los apartados
de accesibilidad y eficiencia energética solo darán lugar
a informe desfavorable cuando supongan algún incumplimiento de la
normativa aplicable al edificio.
Artículo
9.-Efectos del Informe desfavorable.
1. En caso
de que el Informe sea desfavorable, se deberá describir en el mismo
los defectos, hacer un prediagnóstico de las causas que lo motivan
con mención de su posible solución, indicar los plazos para
la subsanación de las deficiencias y la urgencia de proceder a la
misma.
Asimismo, en
el Informe se hará constar expresamente si es necesario tomar alguna
medida específica y urgente para garantizar la seguridad del edificio,
de sus usuarios o de terceros, en cuyo caso, el Registro remitirá
una copia del Informe al ayuntamiento en cuyo término municipal
se encuentre el edificio. Dicha remisión se hará en el plazo
máximo de 15 días naturales a contar desde la solicitud de
inscripción del Informe, conforme a lo previsto en el artículo
15 del presente decreto.
2. En caso
de que el Informe sea desfavorable los propietarios estarán obligados
a adoptar las medidas recogidas en el mismo para corregir las deficiencias
advertidas.
3. Transcurrido
el plazo establecido en el Informe para la subsanación de las deficiencias
y, una vez corregidas las mismas, los propietarios deberán remitir
al Registro un anexo al Informe donde se relacionarán las obras
ejecutadas para corregir las deficiencias advertidas, adjuntando la licencia
municipal y el certificado final de obra si fueran preceptivos. Dicho anexo,
en su caso, le dará al Informe carácter favorable y se realizará
su registro en tal sentido.
El anexo deberá
ser suscrito por el mismo técnico que emitió el Informe desfavorable,
salvo causa debidamente justificada.
4. La no realización
de las obras en el plazo previsto en el Informe, facultará al ayuntamiento
para proceder en la forma establecida en el artículo 233 del Texto
Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación
del territorio y urbanismo, sin perjuicio de la imposición de las
sanciones que procedan de conformidad con la normativa urbanística.
Artículo
10.-Revocación de la cédula de habitabilidad.
La Consejería
competente en materia de vivienda, en función de la gravedad, peligrosidad
o insalubridad apreciadas en el Informe, podrá incoar de oficio
expediente de revocación de la cédula de habitabilidad conforme
a lo previsto en el Título III del Decreto del Principado de Asturias
6/1995, de 18 de enero, regulador del régimen jurídico de
la habitabilidad y de los procedimientos administrativos relacionados con
la misma.
Artículo
11.-Técnicos evaluadores.
1. El Informe
lo redactará un técnico con la titulación de arquitecto,
o arquitecto técnico o titulaciones equivalentes, sin perjuicio
de lo que pudiera determinar la normativa básica del Estado en materia
de competencias profesionales, debiendo garantizarse la independencia,
imparcialidad y objetividad del Informe. Estos requisitos se exigirán
igualmente a las entidades de control de calidad de la edificación
u otras sociedades que pudieran redactar el Informe, que en todos los casos
irá firmado por un técnico competente. Deberá identificarse
cada firma con el correspondiente pie de firma, y se aportará declaración
responsable de la titulación, copia compulsada del título,
o cualquier otro documento acreditativo de la titulación.
2. La certificación
energética podrá ser suscrita por un técnico diferente,
de acuerdo con el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril Vínculo a
legislación por el que se aprueba el procedimiento básico
para la certificación de la eficiencia energética de los
edificios.
Artículo
12.-Vigencia y renovación del Informe.
1. El Informe
tendrá una vigencia de diez años. Este plazo se computará
desde el día siguiente a aquel en el que sea suscrito el Informe
favorable.
2. Los ayuntamientos
o la Consejería, de oficio o a instancia de parte, podrán
declarar la pérdida anticipada de la vigencia del Informe si circunstancias
sobrevenidas así lo requiriesen por haber empeorado sustancialmente
las condiciones de seguridad, salubridad, u otras existentes en el momento
de emitir el Informe vigente, en cuyo caso, los propietarios del edificio
estarán obligados a subsanar las nuevas deficiencias o someterse
a nueva evaluación.
3. Transcurrido
el plazo de vigencia, se entenderá prorrogada ésta durante
el plazo estrictamente necesario para realizar la nueva evaluación,
que en ningún caso podrá ser superior a un año a partir
del día siguiente al de la fecha de pérdida de vigencia.
Artículo
13.-Destino del Informe.
1. Una vez
registrado, el Informe se incorporará al Libro del Edificio, cuando
exista. En todo caso, quedará bajo la custodia de la propiedad del
inmueble.
2. En las transmisiones
de viviendas incluidas en un edificio obligado a contar con Informe, el
adquirente o el arrendatario podrá exigir, junto con la cédula
de habitabilidad, copia del mismo.
CAPÍTULO
III
El Registro
General de Informes de Evaluación de los Edificios del Principado
de Asturias
Artículo
14.-Registro General de Informes de Evaluación de los Edificios
del Principado de Asturias.
1. Se crea
el Registro General de Informes de Evaluación de Edificios del Principado
de Asturias, que estará adscrito a la consejería competente
en materia de vivienda.
2. El Registro
tendrá por objeto:
a) Proporcionar
a cada ayuntamiento, respecto de su ámbito territorial, la misma
información de la que dispone la Administración del Principado
de Asturias, de modo que tengan acceso a los datos con el objeto de que
puedan ejercer las competencias que les son propias en materia de conservación
de los edificios.
b) Servir de
base de datos para el departamento competente en materia de vivienda.
c) Facilitar
a los interesados la elaboración de los Informes.
d) Nutrir los
censos de construcciones, edificios, viviendas y locales precisados de
mejora o rehabilitación.
3. La organización
y funcionamiento del Registro, así como las condiciones de acceso
al mismo, se regulará por Resolución de la Consejería.
4. El Registro
es público, sin perjuicio de lo previsto en la normativa sobre protección
de datos de carácter personal.
Artículo
15.-Inscripción del Informe en el Registro.
1. Una vez
realizado el Informe, las comunidades de propietarios, agrupaciones de
comunidades de propietarios o los propietarios únicos de edificios,
o sus representantes legales, deberán solicitar su inscripción
en el Registro en el plazo máximo de un mes desde la fecha en el
que está suscrito. Si en el Informe se describe la existencia de
un peligro inminente, dicho plazo se reducirá a diez días
hábiles.
2. El plazo
máximo para inscribir el Informe en el Registro será de dos
meses, contados desde la presentación de la solicitud debidamente
cumplimentada y acompañando la documentación preceptiva.
El requerimiento
para subsanar la solicitud, supondrá la suspensión del plazo
para la inscripción, por el tiempo que medie entre su efectiva notificación
y su cumplimiento por el interesado o, en su defecto, durante el transcurso
del plazo concedido.
Transcurrido
el plazo máximo para proceder a la inscripción sin que se
exista notificación expresa al solicitante, se entenderá
aceptada la solicitud y producida la inscripción.
3. La inscripción
en el Registro no supondrá, en ningún caso, la conformidad
de la Administración con el contenido del Informe, pudiendo éste
ser comprobado posteriormente mediante control o inspección.
4. Cualquier
Informe deberá ser registrado con independencia de que se realice
con carácter obligatorio o voluntario, incluidos aquellos que se
realicen por prescripción del Ayuntamiento y no sea obligatorio
en aplicación del presente decreto.
Artículo
16.-Cooperación interadministrativa.
Todos los Ayuntamientos
de la Comunidad Autónoma tendrán acceso a los Informes de
su término municipal.
Disposición
transitoria primera. Implantación de la obligatoriedad del Informe.
1. La obligación
de disponer e inscribir en el Registro el Informe regulado en el artículo
7, para los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva,
deberá hacerse efectiva en las fechas y plazos que a continuación
se establecen:
a) Los edificios
de tipología residencial de vivienda colectiva que a fecha 28 de
junio de 2013, tuvieran ya una antigüedad superior de 50 años,
el día 28 de junio de 2018, como máximo.
b) Los edificios
de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando
la antigüedad de 50 años a partir del 28 de junio de 2013,
en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha
en que alcancen dicha antigüedad.
2. Las comunidades
de propietarios, agrupaciones de comunidades de propietarios o los propietarios
únicos de edificios que ya hayan realizado el Informe a la entrada
en vigor de la presente norma, y éste se encuentre dentro del plazo
de vigencia de diez años, deberán solicitar su inscripción
en el Registro en el plazo máximo de 1 año contado a partir
de la entrada en vigor del presente decreto. En el caso de que no se realizara
la solicitud de inscripción en el plazo señalado, el Informe
se entenderá como no realizado.
3. Los edificios
de tipología residencial de vivienda colectiva cuyos titulares pretendan
acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de
conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética,
deberán realizar el Informe en fecha anterior a la formalización
de la solicitud de la correspondiente ayuda.
4. El registro
se realizará de oficio por la Consejería competente en materia
de vivienda en caso de que el Informe ya obre en sus archivos antes de
la entrada en vigor del presente decreto.
Disposición
transitoria segunda. Validez de las inspecciones técnicas de los
edificios
1. Aquellos
edificios en los que se hubiera efectuado la inspección técnica
de acuerdo con lo previsto en normativa anterior al presente decreto, no
estarán obligados a realizar el Informe durante el período
de vigencia de la inspección, siempre que dicho plazo fuera igual
o inferior a diez años.
2. En el caso
de que el período de vigencia sea superior, estarán obligados
a realizar el Informe en el plazo de diez años desde la fecha de
suscripción de la inspección técnica.
Disposición
final primera. Habilitación normativa
Se faculta
a la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda
a dictar cuantas disposiciones sean necesarias para el desarrollo y ejecución
del presente decreto.
2. Mediante
Resolución de la persona titular de la consejería se regulará
la forma de acceso al Registro General de Informes de Evaluación
de los Edificios del Principado de Asturias.
Disposición
final segunda. Entrada en vigor
Este decreto
entrará en vigor a los veinte días de su publicación
en el Boletín Oficial del Principado de Asturias.
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