RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO Y DEL SUBSUELO
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 12.- Principios generales del régimen urbanístico de la propiedad del suelo.

1.- Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en la legislación estatal del suelo, en esta ley o, en  virtud de las mismas, por el planeamiento, con arreglo a la clasificación y calificación urbanística de los terrenos.
2.- El derecho de propiedad no integra por sí mismo la edificabilidad o el aprovechamiento que en su caso establezca el planeamiento urbanístico y su patrimonialización se produce únicamente en el momento de su realización efectiva, tras el cumplimiento de los deberes y cargas urbanísticas que correspondan.
3.- En ningún caso se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas en contra de lo dispuesto en las Leyes o en el planeamiento urbanístico.

Artículo 13.- Indemnización por la ordenación.

1.- La ordenación del uso de los terrenos y construcciones, así como del subsuelo, establecida en la legislación y en el planeamiento urbanístico no conferirá por sí sola a los propietarios derecho a ser indemnizados, salvo en los supuestos previstos en la legislación estatal del suelo.
2.- Los afectados tendrán, no obstante, derecho a la distribución equitativa de beneficios y cargas derivados del proceso urbanizador en los términos previstos en la presente Ley.

Artículo 14.- Declaración de fuera de ordenación.

1.- Los usos del suelo o del subsuelo, incluidas las construcciones e instalaciones, que siendo anteriores a la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico, resultaran disconformes con las determinaciones del mismo, deberán ser expresamente declarados fuera de ordenación. En particular, se declararán fuera de ordenación aquellos emplazados en terrenos que, en virtud del nuevo planeamiento urbanístico, deban ser objeto de cesión o expropiación, o se ubiquen en construcciones o instalaciones para las que se haya dispuesto expresamente su demolición.
2.- En los terrenos que sustenten usos, edificaciones e instalaciones declarados fuera de ordenación, no podrá autorizarse ninguna obra, salvo las estrictamente necesarias para su conservación y consolidación, entendiendo por obras de consolidación aquellas que tienen como fin mantener el edificio en condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad. Cualesquiera otras obras serán ilegales y ni ellas ni las autorizables podrán producir incremento del valor de la expropiación.
3.- Los usos del suelo o del subsuelo citados en el apartado primero de este artículo, y que no se declaren expresamente fuera de ordenación, se considerarán usos disconformes con el planeamiento urbanístico.
4.- La declaración de fuera de ordenación, o la disconformidad con el planeamiento urbanístico, podrá ser absoluta, cuando las construcciones e instalaciones sean totalmente incompatibles con la nueva ordenación aprobada; será relativa, cuando las construcciones e instalaciones solo sean parcialmente incompatibles con la nueva ordenación aprobada. Cuando sea absoluta, las obras de consolidación señaladas en el apartado 2 de este artículo no podrán llevarse a cabo cuando falten menos de cinco años para que expire el plazo fijado para la expropiación o demolición del inmueble. Cuando sea relativa, podrán admitirse aumentos de volumen siempre que lo permitan las determinaciones del nuevo planeamiento. En ambos casos se autorizarán cambios de uso siempre que sean compatibles con el nuevo planeamiento.

Artículo 15.- Subrogación real.

Los derechos y deberes urbanísticos sobre terrenos, construcciones y edificaciones existentes en el suelo o en el subsuelo tienen carácter real. Las transmisiones realizadas por actos inter vivos o mortis causa no modificarán la situación jurídica del titular, quedando el adquirente subrogado en el lugar y puesto del transmitente, tanto en sus derechos y deberes urbanísticos, como en las obligaciones que éste hubiera acordado con la Administración Pública competente, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real, y hayan sido objeto de inscripción registral, sin perjuicio de la facultad de ejercitar contra el transmitente las acciones que procedan.

Artículo 16.- Contenido urbanístico de la propiedad del suelo: derechos.

1.- Sin perjuicio de lo dispuesto en la normativa estatal del suelo, el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de usar, disfrutar, explotar y disponer de los terrenos en los términos y con las limitaciones previstas en la Ley, conforme a la clasificación y calificación de los mismos.
2.- Las facultades anteriores alcanzan al vuelo y al subsuelo de los terrenos de que se trate hasta donde determine el planeamiento, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que imponga la protección del dominio público y las instalaciones e infraestructuras vinculadas a la prestación de servicios públicos o de interés económico general.

Artículo 17.- Contenido urbanístico de la propiedad del suelo: deberes.

Sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación estatal del suelo, el derecho de propiedad del suelo, queda sujeto al régimen establecido por razón de su clasificación y categorización, y comprende, al menos, los siguientes deberes:

a) Destinar los terrenos y construcciones a usos que resulten compatibles con el planeamiento urbanístico.
b) Conservar el suelo en las condiciones legalmente exigibles, así como, en su caso, levantar las cargas impuestas por la ordenación urbanística para el legítimo ejercicio de las facultades y derechos reconocidos por esta ley.
c) Cumplir lo preceptuado por los planes y programas sectoriales aprobados conforme a la legislación de aplicación.
d) Permitir la realización por la Administración Pública competente de los trabajos necesarios para realizar labores de control, conservación, restauración o prevención del medio rural y urbano, incluidos sus sistemas generales, así como permitir y facilitar el ejercicio por la Administración Pública de sus funciones de protección, conservación e inspección urbanística.
e) Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas o, en su caso, formular la declaración responsable o comunicación que sea exigible, con carácter previo a cualquier acto de transformación o uso del suelo, natural o construido, sin perjuicio de lo que se establezca en la legislación sectorial que resultare aplicable.

Artículo 18.- Consecuencias del incumplimiento de la función social de la propiedad.

1.- El incumplimiento de los deberes urbanísticos establecidos en esta ley habilitará a la Administración Pública competente para decretar, de oficio o a instancia del interesado, y en todo caso, previa audiencia del obligado, la menos restrictiva de las siguientes medidas: la ejecución subsidiaria, la expropiación forzosa, la aplicación del régimen de venta forzosa o la sustitución del sistema de ejecución urbanística.
2.- La ejecución subsidiaria tiene por objeto garantizar el cumplimiento del deber correspondiente mediante la realización de su ejercicio por la Administración Pública a costa del obligado.
3.- La expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad procederá en los supuestos de declaración definitiva en vía administrativa del incumplimiento de los plazos para el cumplimiento de los deberes legales conforme a lo establecido en el artículo 32.
4.- La venta forzosa procederá en los supuestos previstos en el artículo 166.
5.- La sustitución del sistema de ejecución procederá en el supuesto previsto en el artículo 134.