En 2003, Endesa y el Ayuntamiento suscribieron un convenio por el que la compañía se comprometía a la demolición de este edificio ya que se proyectaba una futura modificación del PGOU que afectaría a sus terrenos debido a que se preveía “la futura realización” de aprovechamientos privados situados “en primera línea”.

Tras esto, en 2007 el Consell de Mallorca acordó declarar como Bien Catalogado el conocido como edificio de Gesa lo que imposibilitaba este acuerdo.

Así, en junio 2009 se promovió la destinación “a espacio libre público y de equipamientos públicos” del ámbito entre la Avenida Gabriel Alomar y la calle Manuel Azaña y entre la calle Joan Maragall y Vía Litoral, integrando el edificio de Gesa.

De esta manera, los aprovechamientos privados, que inicialmente estaban proyectados en primera línea, pasaron al este del barrio de Llevant y a la calle Joan Maragall, en segunda y tercera línea de la fachada marítima.

Ahora, tras aceptar parte de los planteamientos del recurso de Endesa, el TSJIB declara “disconforme al ordenamiento jurídico” y nulo el acuerdo del Consell Executiu del Consell de Mallorca de mayo de 2010 por el que se desestimaba el recurso de alzada interpuesto por el anterior propietario de los solares, la entidad Josel, S.L. contra el acuerdo de junio de 2009.

Además, se impone las costas a las partes codemandadas, Consell de Mallorca y Ayuntamiento de Palma.

La sentencia estima otro recurso de Endesa y declara “disconformes al ordenamiento jurídico” los actos administrativos impugnados por una sentencia de 2014 en la que se desestimaba un recurso interpuesto por Josel, S.L. en la que pedían una reclamaciones al Ayuntamiento por las cuotas de reurbanización del sector Llevant de la fachada marítima.

Además, reitera la invalidez de la Modificación del PGOU del Sector Llevant de la fachada marítima adoptado el 26 de junio de 2009. Contra esta sentencia cabe también recurso de casación y no procede la imposición de costas.

JUDICIAL

La sala de lo Contencioso-Administrativo ha estimado el recurso de Endesa y ha declarado que no es conforme con el ordenamiento jurídico el acuerdo del Consell de Mallorca de mayo de 2010 que desestimó el recurso que interpusieron los anteriores propietarios de esos terrenos, la constructora JOSEL, contra la aprobación definitiva del cambio en el PGOU de Palma.El tribunal recuerda que, si bien el proceso judicial lo inició la constructora, que había comprado terrenos que sumaban 27.156 metros cuadrados a Endesa en 2005, dicha compraventa la declaró resuelta el Tribunal Supremo en 2014, por lo que la compañía eléctrica recobró la condición de propietaria de los solares y con ella el proceso judicial.

El TSJIB ha admitido dos de los ocho motivos alegados por la demandante contra la modificación del PGOU de Palma que supuso la reordenación de un tramo de la fachada marítima que incluía el edificio de Gesa (tras la protección de dicho inmueble como Bien Catalogado en 2007), que pasó de uso residencial plurifamiliar a ser espacio libre y equipamientos públicos.

En virtud de dicha modificación, los terrenos privados de primera línea del frente marítimo se reubicaron en dos ámbitos: uno de ellos en la sede de Emaya de la calle Joan Maragall y el otro situado al este del barrio de Llevant.

El TSJIB admite que el estudio económico que incorporó el Ayuntamiento de Palma a la modificación es "del todo insuficiente". Precisa que valoró el coste de la operación en cerca de "en la mitad de lo que realmente costaría". 

El estudio de Cort preveía que la nueva configuración y urbanización de la zona afectada comportaría un coste adicional de 41,1 millones que deberían asumir las administraciones públicas. El tribunal explica en la sentencia que el estudio económico financiero limita "la discrecionalidad" en las decisiones de ordenación urbanística que deben ser realizables por razones económicas y afirma que en este caso considera el realizado por Cort "del todo insuficiente".

Los jueces indican que el estudio de Cort no define qué administración asumirá los costes y además no contiene una previsión de varios de los costes derivados de la modificación.En concreto asegura que se ha obviado "un dato trascendental" que ya se conocía, como es la incorporación del edificio de Gesa como nuevo equipamiento público, lo que obliga a su rehabilitación, que un perito judicial ha cifrado en algo más de 12 millones de euros. También es errónea la previsión de Cort del coste de la demolición del edificio de Emaya en 500.000 euros, que el especialista cifra en 1,7 millones más otros 422.000 para el traslado; no se incluyen las indemnizaciones a Mapfre por el cambio urbanístico por 10,8 millones.

Según el perito judicial, el sobrecoste no previsto en el estudio es por otros 41,7 millones. El tribunal asegura que lo relevante noes la cifra exacta del coste "sino la proporción en el desajuste" y que el estudio económico de Cort "se quedaba en la mitad de lo que realmente costaría la operación".

El segundo motivo por el que la sala admite el recurso es por infracción en el principio de equidistribución de beneficios y cargas.

El tribunal considera que el Ayuntamiento de Palma aplicó un coeficiente de ponderación incorrecto para calcular la equivalencia de los terrenos de primera línea con los de segunda y tercera donde se reubicó el aprovechamiento para uso residencial.Cort aplicó un coeficiente de proporcionalidad por el que consideró que los suelos del frente marítimo valían el doble que los del barrio de Llevant donde se trasladó el aprovechamiento de JOSEL, algo que, según el TSJIB, no se fundamentó en estudio de mercado alguno.

La sala asegura que tres informes periciales sobre esta cuestión determinan que la proporción 1 a 2 no puede sostenerse y era más bien de 1 a 4, aunque precisa que no le corresponde fijar el porcentaje exacto y "basta con constatar que es incorrecto el fijado" por Cort.El tribunal afirma que cuando la modificación del PGOU supone "un cambio tan radical en la ordenación", con desplazamiento de los aprovechamientos lucrativos desde la primera línea a la segunda o tercera, "el coeficiente de proporcionalidad adquiere una relevancia capital y por ello debe estar perfectamente justificado". La sentencia, contra la que cabe recurso de casación ante el Supremo, impone además las costas procesales a las dos administraciones codemandadas, el Ayuntamiento y el Consell de Mallorca.
 

ANTECEDENTES  16/04/2014 
El Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares (TSJIB) da la razón al Consell de Mallorca para refrendar de forma definitiva la protección del edificio de Gesa como Bien Catalogado. De este modo, la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la máxima instancia judicial de las Islas ha revocado el fallo dictado en primera instancia en febrero de 2012, al considerar que, al margen de las circunstancias de "oportunidad política" que rodearon la protección del edificio, éste reunía con carácter relevante un conjunto de intereses para ser protegido como bien integrante del patrimonio histórico.

El Consell elaboró un informe que entregó al TSJIB en el que solicitaba a los jueces que anularan la primera sentencia y que en consecuencia el Tribunal acordara la protección del inmueble, un acuerdo al que ya habían llegado los técnicos del Consell en 2007 para que el edificio no se derribara.

La desprotección del edificio fue impulsada por la promotora Josel S.L. (Núñez y Navarro). Núñez tenía intereses empresariales en el solar donde se encuentra la tan comentada antigua sede de la compañía eléctrica. Cabe recordar que el ex presidente blaugrana también denunció al Consell por la venta amañada del solar de Can Domenge.

El TSJIB ha atendido ahora las pretensiones de la Institución supramunicipal y ha validado el acuerdo del pleno. Cabe señalar que la sentencia cuenta con un voto particular que no discrepa del sentido final de la sentencia (de la protección del inmueble), sino de la práctica de la prueba en fase de apelación.