El futuro centro de negocios no dependerá de la prolongación de la Castellana, prevista por BBVA. Estará delimitado en un espacio muy concreto, y varios expertos ya han establecido paralelismos entre La Défense en París y, sobre todo, Canary Wharf en Londres. Este último -situado en la Isla de los Perros- fue visto inicialmente como una amenaza por la poderosa City, y finalmente ha resultado ser un espacio financiero complementario. En Madrid, dicen los urbanistas, podría ocurrir igual entre el centro que salga de la Operación Chamartín y el distrito Azca, ubicado solo unos kilómetros al sur, Castellana abajo.

El Centro de Negocios de Chamartín abarcará, en cualquier caso, un espacio muy concentrado, sin posibilidad de crecer demasiado; por eso los expertos consultados afirman que debería de tratarse de un ámbito singular, con edificios diferenciados de las más de 13.000 viviendas que se han pactado entre el Ayuntamiento y BBVA en febrero, según El País. En las discusiones técnicas aparece el espectro del Brexit como oportunidad ante la supuesta huida de empresas y bancos de Londres, una fuga que aún no se ha producido y que está por ver.

Uno de los grandes escollos es, de acuerdo con las filtraciones a los medios, es el supuesto límite de seis alturas. Según publicó El Mundo hace tres meses, la idea general con la que se trabaja es que los edificios tengan “una altura media de seis plantas acordes con el tejido existente en los bordes”, aunque podría haber “excepciones en el caso de que haya algún edificio singular”. Una ciudad financiera precisa de edificios singulares: las Cuatro Torres no por nada son los rascacielos más altos de España, y OHL ya ha firmado con el Ayuntamiento de Madrid la construcción de una quinta torre, algo más pequeña que las otras cuatro.

El mayor problema está en el suelo sobre el que se asentaría un centro financiero como el planteado en las mesas. O mejor todavía, en valor del mismo, una vez solventada la parte de la edificabilidad. BBVA considera que ha hecho demasiadas concesiones al pactar con Manuela Carmena reducir la edificabilidad un 20% con relación al plan que presentaron a Ana Botella en mayo de 2015 (de 17.000 viviendas a 13.000).

La entidad está por eso interesada en renegociar con Adif el precio de los terrenos, es decir, revisar el convenio que el banco Argentaria y Renfe firmaron en 1993. De acuerdo con aquel contrato, hoy la entidad financiera tendría que pagar al administrador de infraestructuras ferroviarias más de 1.200 millones, intereses incluidos. Y gran parte de esos terrenos pertenecen al futuro distrito de negocios, si finalmente se hace. La Operación Chamartín se proyecta sobre una superficie total de 3 millones de metros cuadrados.

 
ANTECEDENTES  9 de febrero de 2017 
 
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DIMENSIONES DE LA OPERACIÓN CHAMARTÍN. Continuación.
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• Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis de los cálculos de dimensiones y edificabilidad en los megaproyectos urbanísticos.
Recientemente informábamos de que el debate de la operación Chamartín entre el Ayuntamiento, el Ministerio de Fomento y los accionistas de DCN, BBVA y San José se está centrando en las dimensiones del proyecto, 3,1 millones de metros cuadrados y la edificabilidad media de 1,05, en el área destinada al centro financiero, que se sitúa entre la estación de Chamartín y la M-30. Ampliamos las noticias para añadir que lLos gestores del proyecto, la sociedad DCN (formada por BBVA y la Constructora San José), han enviado, tal y como informa el periódico EL PAÍS,  un plan que reduce un 20% las viviendas previstas —de 17.000 a 13.600—, cede 185.000 metros cuadrados más para usos públicos, mantiene el pago de 1.400 millones para infraestructuras, conserva el centro de negocios previsto y asegura, además, el número de empleos anunciados (unos 120.000).
 
Según este periódico, la promotora del desarrollo —operación que lleva más de 20 años en dique seco por distintas sentencias judiciales y decisiones políticas— presentó este martes la propuesta que Manuela Carmena (Ahora Madrid) deseaba. La operación consiste, a grandes rasgos, en cubrir de viviendas y de un centro de negocios el suelo próximo a la estación de Chamartín, soterrar las vías del tren que parten o llegan a ella, crear nuevas infraestructuras de transporte (metro), así como mejorar las vías de circulación actuales (la M-30 y la Castellana) con el fin de evitar el colapso de la zona.
 
La operación se extiende sobre 3,1 millones de metros cuadrados en el distrito de Chamartín y es la más importante de la ciudad, ya que cierra el desarrollo urbano por el norte y permite dotar a la capital de un centro de negocios del que carece. Todo ello, a muy poca distancia del aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas.
Para llevarlo a cabo, y a fin de acabar con las reticencias de Carmena a un proyecto anterior ya desechado por el pleno municipal —el Consistorio reclamaba menos pisos libres y oficinas—, DCN ha ofrecido reducir la edificabilidad de esta área (denominada técnicamente APR 08.03) en unos 185.000 metros cuadrados.
Igualmente, según el nuevo plan de la sociedad gestora, se reducirá un 20% el número de viviendas con las que arrancó el proyecto. De las 17.000 iniciales se pasará a 13.600. Esta bajada en el parque de pisos obliga, no obstante, a cambiar el diseño final del centro de negocios que incluirá el desarrollo urbano.
Añade el periódico citado que la edificabilidad no será ya uniforme en todo el ámbito, sino que se concentrará en torno a la actual estación, mientras que en las proximidades de la M-30 será más reducida.
En los alrededores del actual centro ferroviario de Renfe, según fuentes de la promotora, se ubicará la mayor parte de la zona destinada a oficinas, tal y como pedía el Ayuntamiento de Carmena.
Sin embargo, la reducción de la edificabilidad final no afectará a la inversión prometida en infraestructuras, que se mantiene en 1.400 millones de euros, montante que se obtendrá de las plusvalías que obtengan los gestores de la venta de pisos y oficinas. DCN también abonará al Ministerio de Fomento —propietario del 64% del suelo de la operación—, los 1.200 millones prometidos en anteriores diseños.
El nuevo proyecto, siempre según fuentes empresariales de DCN citadas por el periódico el País, no obliga a modificar el plan general de Madrid —lo que alargaría el proceso administrativo—, sino que se puede llevar a cabo con modificaciones parciales. Esto permitiría que el nuevo desarrollo urbano arrancase en un plazo que oscila entre seis meses y un año.
El proyecto mantiene también un gran centro de negocios en los alrededores de la estación, lo que “servirá para paliar la carencia de oficinas en la ciudad, posicionando a Madrid entre las grandes ciudades mundiales”. DCN cree que “la centralidad de Chamartín y su cercanía al aeropuerto y al centro económico de la ciudad lo convierte en el emplazamiento ideal para las grandes empresas multinacionales”. E incluyen entre ellas a las compañías que abandonarán previsiblemente el Reino Unido tras el Brexit.
La estación de Chamartín será, igualmente, remodelada y “se transformará en el hub [nudo] de transporte más importante de España”. Los gestores avanzan que esto permitirá impulsar “la actividad económica y turística de toda la ciudad, como se ha demostrado en actuaciones similares en Londres, Ámsterdam, Berlín o San Francisco”.
  
ANTECEDENTES
6 de febrero de 2017 
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¿POR QUÉ SON TAN IMPORTANTES LAS DIMENSIONES DE LA OPERACIÓN CHAMARTÍN? 
¿Qué aprendo? 
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• Los alumnos deberán remitir a su tutor un análisis de los cálculos de dimensiones y edificabilidad en los megaproyectos urbanísticos. 
El debate de la operación Chamartín entre el Ayuntamiento, el Ministerio de Fomento y los accionistas de DCN, BBVA y San José se está centrando en las dimensiones del proyecto, 3,1 millones de metros cuadrados y la edificabilidad media de 1,05, en el área destinada al centro financiero, que se sitúa entre la estación de Chamartín y la M-30, La razón es que con esta cesión del ayuntamiento se permitirá rebajarla en otras zonas, principalmente en las residenciales. Pero claro con esto no salen los números y hay que recalcular quien va a pagar las infraestructuras. La inversión final que realizará DCN es difícil que alcance los 6.000 millones comprometidos. Si consiguen cuadrar los números la tramitación urbanística no tiene que ser problema mediante modificaciones del Plan Parcial y del PGOU. El desarrollo de todo el proyecto se prevé dure 20 años, y se realizará por fases, si bien dependerá de la evolución del mercado inmobiliario. Sería una gran noticia para el sector si se empezase en 2018.
Según informa el periódico el Confidencial, se ha acordado retomar las dimensiones iniciales, es decir, los más de 3,1 millones de metros cuadrados sobre los que DCN preveía levantar 16.000 viviendas, y que el Ayuntamiento de Madrid redujo a la mitad en su área urbanizable con la propuesta de Puerta Norte. Para Adif, es clave salvar este punto, ya que el gestor de los ferrocarriles cuenta con el cheque de 1.200 millones pactado con DCN por la venta de los terrenos para financiar su plan de Cercanías, y ya ha realizado actuaciones contando con este dinero. Sobre esta base, el siguiente gran acuerdo consiste en mantener en 1,05 la edificabilidad media, pero concentrándola en un área, la destinada a levantar un gran centro financiero, lo que permitirá rebajarla en otras zonas, como las residenciales, y que será prácticamente nula en la zona más al norte del ámbito, en los terrenos limítrofes con el barrio de Fuencarral, donde prevén realizarse grandes zonas verdes y concentrar el dotacional.
El próximo martes, 9 de febrero, era la fecha prevista para realizar la cuarta mesa de negociación, tras la cual todas las partes confían en poder poner prácticamente el lazo al principio de acuerdo, un calendario que, por motivos de agenda, se ha retrasado una semana, hasta el día 16 de febrero a las 10 de la mañana. Una vez concluido este encuentro, el consistorio confía en que ya pueda dibujarse el boceto de la nueva operación Chamartín o, como mucho, cerrarlo en una sesión más. Se tratará de un primer acuerdo sobre el cual deberán entrar a negociar los técnicos de todas las partes para concretar el detalle de esas grandes líneas ya marcadas, un trabajo de detalle donde terminarán de definirse aspectos espinosos como la inversión final que realizará DCN, inferior a los 6.000 millones comprometidos hasta ahora, qué infraestructuras se llevarán a cabo y cuáles no, cómo y quién las pagan, o los flecos de cómo se reparte la edificabilidad bruta en cada zona del ámbito. 
El concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, ha marcado como una línea roja concentrar el terciario (oficinas, hoteles y comercial) entre la estación de Chamartín y la M-30, área donde se levantará un gran centro de negocios, que enlazará con el complejo de las Cuatro Torres, idea que ya estaba recogida en su propuesta de Madrid Puerta Norte. 
En esta área será donde se concentren los rascacielos y, con ellos, la edificabilidad del ámbito, con la idea de crear un pequeño Manhattan en el que las partes están dispuestas a mantener el rascacielos más alto de Europa, proyectado por DCN. Con esta fórmula, se consigue que en el global del desarrollo haya menos densidad y más zonas verdes. 
BBVA y San José, por su parte, han mantenido que las primeras obras que se lleven a cabo, en consecuencia, sean las más próximas a la estación de Chamartín, ya que el desarrollo de todo el ámbito es un trabajo de dos décadas que se irá haciendo por fases, y estas irán ligadas al número de zonas en las que se divida el ámbito, en función de su edificabilidad. 
EL TRIBUNAL SUPREMO ANULA LA OPERACIÓN CHAMARTÍN DE 2011 
El Tribunal Supremo ha confirmado la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) que anuló el Plan Parcial de Reforma Interior "Prolongación de la Castellana", aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Madrid en marzo de 2011 y conocido como Operación Chamartín. 
De este modo, el alto tribunal rechaza los recursos de casación presentados por el Ayuntamiento de Madrid, RENFE-Operadora, Distrito Castellana Norte, S.A., y la Abogacía del Estado (en nombre tanto del Ministerio de Fomento como de ADIF), contra la sentencia de 2015 del TSJM que declaraba la citada nulidad. 
Esa sentencia del TSJM ratificada por el Supremo anuló, entre otros aspectos del Plan citado, la modificación que permitía una edificabilidad superior a tres plantas más ático. El tribunal madrileño consideró que dicha previsión contravenía la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. 
El Supremo considera en su fallo que la cuestión de fondo depende de la normativa autonómica, por lo que no es de su competencia. 
En otras palabras, el criterio del Tribunal Superior de Justicia de Madrid no puede ser revisado en casación por el Supremo por no ser de su competencia, por lo que se mantiene la sentencia del tribunal madrileño. 
En un fallo anterior -de abril de 2015- el Supremo obligó al TSJ de Madrid que repitiera su sentencia, al entender que carecía de la motivación suficiente. 
El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en junio de 2015, realizó la motivación que le pidió el Supremo, manteniendo el fallo. 
De acuerdo a aquella sentencia ahora confirmada, el coste de la Nueva Línea de Metro y la Conexión Tres Olivos-Las Tablas no puede ser asumido por los propietarios, en contra de lo establecido en el Plan. 
Sí asumirán los propietarios el coste del cubrimiento de vías del complejo Chamartín y de la infraestructura llamada Nudo Norte. 
En relación a la edificabilidad, el TSJ de Madrid no aceptó que pueda justificarse, como hacía el Plan, que concurran en todo el ámbito del plan las circunstancias especiales previstas por la ley del suelo para construir más allá de los límites citados. 
La altura de las edificaciones afectadas no puede, con carácter general, superar ese límite legal, considera el TSJM. 
La única excepción es la constituida por edificios considerados singulares a través de una motivación individual de esas circunstancias especiales, apoyado por el informe favorable de la Comisión Provincial de Urbanismo de Madrid, añadió el TSJM.