Una vez ha
concluido el proceso de participación pública a través
del cual los municipios podían hacer alegaciones al Plan de Acción
Territorial del Litoral (Pativel), un total de 53 municipios de los 74
que se encuentran en el área de actuación del Plan han presentado
alegaciones contra este proyecto durante la primera fase del proceso de
participación. De ellos, unas 20 localidades, el 40%, ha sido por
una interpretación errónea de este plan porque no están
afectados.

El Pativel
ha recibido 455 alegaciones diferenciadas, de las cuales el 52 % se refieren
a cuestiones generales de normativa como la falta de motivación,
la memoria económica, la seguridad jurídica o la cartografía,
mientras que el 48 % restante han sido escritos sobre situaciones concretas
de particulares o por detalles de cuestiones jurídicas. Por otro
lado, el 34% de los municipios, 18 de ellos, han presentado escritos de
alegaciones en las que piden aclaraciones o aumentar la protección,
frente al 13% que muestra rechazo al proyecto. No obstante, Salvador ha
puntualizado que en algunos casos como es El Puig han aceptado las explicaciones
de la Conselleria tras mantener reuniones con ellos.
En cuanto a
las zonas, el 67% de las alegaciones se concentran en Alcalà de
Xivert, Oliva y Benissa.
La consellera
María José Salvador atribuye la mayor parte a interpretaciones
erróneas del artículo 16, que regula las condiciones generales
para el desarrollo urbanístico de las parcelas en la franja costera.En
este supuesto se encuentran 17 de los municipios que han remitido su punto
de vista (sobre un total de 53) tras analizar la redacción inicial
del plan. Es decir, han alegado pero en realidad no se les aplica ninguno
de los dos escenarios previstos de protección obligatoria. «En
contra de lo que se ha dicho, el Pativel no afecta a suelo urbanizado y
tampoco a los terrenos que la Ley de Costas salva en Xilxes, Oliva, Alicante
y Santa Pola por esta misma razón.
La oposición
al plan se concentra mayoritariamente en tres áreas geográficas:
la comarca del Baix Maestrat, al norte de Castellón -Benicarló,
Orpesa del Mar, Cabanes, Alcalà de Xivert, Peñíscola-;
La Ribera Baixa y La Safor en el sur de Valencia -Cullera, Xeraco, Piles,
Oliva-; y las Marinas, en el norte de Alicante -Teulada, Dénia,
La Vila Joiosa, Benissa-. Aunque desde la Conselleria aseguran que algunos
de estos ayuntamientos ya han reconsiderado y asumido los argumentos del
Consell, como ElPuig.En realidad, tres poblaciones acumulan el grueso de
las reclamaciones al plan. El 67% se sitúan en Alcalà de
Xivert (el paraje de Cap i Corb), Oliva y Benissa (La Llobella). «En
los dos primeros tampoco se podría construir sin el Pativel, ya
que el reglamento de dominio público hidráulico sitúa
ambas zonas como inundables», matizó Salvador.A pesar de las
disensiones, la titular de Vertebración del Territorio se mostró
satisfecha por la acogida del plan, que para algunos consistorios se ha
quedado incluso corto en su afán de protección. La consellera
confía en solventar el 30% de las objeciones planteadas en las alegaciones
incorporando tres modificaciones en las líneas básicas de
actuación. Se rediseñarán las fichas de cada zona
para simplificarlas al tiempo que se clarificará el artículo
16 con el fin de evitar interpretaciones erróneas. Además,
a propuesta de los municipios, se realizará una memoria económica
que incluirá un informe jurídico de la Abogacía con
la jurisprudencia que avala que la descalificación de suelo rural
no genera derecho de indemnización si no hay ningún PAI aprobado.
ANTECEDENTES
27 de enero
de 2017
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
RAZONES
URBANÍSTICAS PARA CONSENSUAR EL PATIVEL
¿Qué
aprendo?
• Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del Urbanismo de la Comunidad
Valenciana.
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
• Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre los riesgos
de indemnizaciones del PATIVEL.
El Plan
de Acción Territorial de Infraestructura Verde del Litoral de la
Comunidad Valenciana (PATIVEL) no se solventa en una legislatura. Un plan
de esta envergadura requiere de varias legislaturas y por lo tanto de consenso
político porque si no se alcanza, un nuevo gobierno lo anulará
en el primer día de mandato. Por eso habría que intentar
alcanzar un acuerdo lo más amplio posible a fin de no causar inseguridad
jurídica tras desclasificar el suelo urbanizable en una franja de
500 a 2000 metros cercana al mar. Pero además es que un nuevo gobierno
no querría tener que compensar las indemnizaciones millonarias de
un plan que es suyo. La Federación de Promotores Inmobiliarios y
Agentes Urbanizadores de la Comunidad Valenciana (Feprova) está
valorando las compensaciones a las que podrían tener derecho los
propietarios de suelo afectados y ha hecho una estimación provisional
de 5400 millones de euros. Esta estimación ha sido cuestionada desde
la Generalitat toda vez que los cambios normativos no generan derechos
compensatorios por pérdidas de expectativas urbanísticas.
Otra cosa serían los proyectos con derechos urbanísticos
concedidos que resultasen afectados por el Pativel. En este caso las indemnizaciones
estimadas serían muy inferiores. Por todas estas razones y ya que
se está a tiempo el gobierno valenciano tendría que consensuar
el PATIVEL, porque la Comunidad Valenciana requiere un tipo de medida urbanística
similar y más vale un PATIVEL más reducido que ningún
plan.
De momento,
el PPCV ha pedido a la Generalitat la suspensión del Plan de Acción
Territorial de Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana
(PATIVEL) por considerar que supone "una expropiación encubierta"
sin compensación a los afectados y contiene "errores" cartográficos.
Los diputados
del grupo popular en Les Corts Vicente Betoret, Elisa Díaz y Alfredo
Castelló se han reunido con alcaldes y portavoces de los municipios
afectados por el plan y han acordado reclamar que se suspenda hasta que
se subsanen los errores cartográficos, se valoren las indemnizaciones
y se realice el Plan de participación ciudadana.
Con ese
motivo han presentado un conjunto de alegaciones que recogen que el PATIVEL
"pone en riesgo" el turismo valenciano, tiene una "planificación
errónea" y una "cartografía imprecisa", que provocan que
los vecinos afectados queden en una "clara indefensión" a la hora
de presentar sus alegaciones.
El escrito
denuncia que el PATIVEL excede el ámbito de acción establecido
en la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (LOTUP)
ya que desclasifica suelos ya regulados por los PGOU de cada localidad,
lo que, según el PP, excede de su competencia.
En este
sentido, el plan constituye una "conducta fraudulenta" y una "desviación
de poder" porque supone "una expropiación de facto o encubierta
sin justiprecio ni compensación económica a los propietarios",
han indicado.
Además,
carece de un estudio de sostenibilidad económica que valore las
cuantías indemnizatorias en las que podría incurrir y se
hace necesario un informe sobre el impacto económico en cada municipio.
El PPCV
denuncia que utiliza una "planificación errónea" y una "cartografía
imprecisa", y el Consell no ha facilitado "algo básico" como es
la documentación gráfica detallada para que los propietarios
conozcan el grado de afectación de sus terrenos.
El PATIVEL,
continúa el PPCV, "va a limitar" el uso y disfrute de las playas
por el turista, lo que repercutirá negativamente en los ingresos
del sector, ya que se plantean nuevas limitaciones, se van a reducir las
superficies de restauración, se reducirá en un 10 % la ocupación
máxima, y se prohibirá la realización, instalación
o explotación por terceros de actividades deportivas náuticas
como las escuelas de vela y/o la celebración de eventos o festivales.
Otra de
las alegaciones recoge que esta desclasificación se ha realizado
"sin contar" con el consenso municipal, y añade que el Consell "carece
de recursos" para adquirir los suelos que desclasifica y ejecutar las infraestructuras
que se realizarán en esos suelos, por lo que serán los ayuntamientos
los que las acometan.
El PPCV
ve necesario corregir las planificaciones municipales y la cartografía
para utilizar otra "más detallada, precisa y sin errores" que permita
"ver, estudiar y comprobar las afecciones en su totalidad, evitando generar
inseguridad jurídica a los afectados".
Además,
según recogen las alegaciones, el PATIVEL desclasifica terrenos
que están ya clasificados por los ayuntamientos correspondientes
gracias a la declaración de impacto ambiental favorable del Consell.
También
presentará una alegación solicitando la ejecución
del Plan de participación ciudadana que asegure la apertura de un
trámite de consultas e información pública de tres
meses como mínimo que haga efectiva la posibilidad de participar
en la redacción del PATIVEL.
ANTECEDENTES
19 de septiembre
de 2016
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
EL PATIVEL
CONDICIONA EL MERCADO INMOBILIARIO VALENCIANO
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad
Valenciana. La Generalitat Valenciana tiene muy avanzado el Plan de Acción
Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana
(Pativel), que afectará a nuevas construcciones en primera línea
de playa por lo que desclasifica suelo urbanizable en una franja de 500
a 2000 metros cercana al mar. La Federación de Promotores Inmobiliarios
y Agentes Urbanizadores de la Comunidad Valenciana (Feprova) está
valorando las compensaciones a las que podrían tener derecho los
propietarios de suelo afectados y ha hecho una estimación provisional
de 5400 millones de euros. Esta estimación ha sido cuestionada desde
la Generalitat toda vez que los cambios normativos no generan derechos
compensatorios por pérdidas de expectativas urbanísticas.
Otra cosa serían los proyectos con derechos urbanísticos
concedidos que resultasen afectados por el Pativel. En este caso las indemnizaciones
estimadas serían muy inferiores, según fuentes consultadas.
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
Feprova
estima que son 2000 Has las afectadas en la Comunidad Valenciana y los
promotores han hecho el siguiente cálculo a razón de 20 viviendas
por Ha y a 45.300 euros de indemnización por vivienda.
La Generalitat
y los ayuntamientos se enfrentarán en todo caso a demandas multimillonarias
por la futura aprobación del Plan de Acción Territorial de
la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunitat Valenciana (Pativel),
una iniciativa que comenzó a tramitarse en noviembre de 2015 y que
pretende salvaguardar a la costa del ladrillo, impidiendo nuevas construcciones
y desclasificando suelo urbanizable para preservar la protección
de la primera línea.
El paso
año la Conselleria de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración
del Territorio aprobó una moratoria para paralizar durante un año
la aprobación de nuevos planes urbanísticos a menos de 500
metros del mar- sigue activo. Además, la intención es elevar
esa protección del litoral hasta los 2.000 metros desde el mar.
Según
Feprova, el borrador del plan «no contiene ninguna previsión
en materia de indemnizaciones, pese a que uno de los propósitos
declarados del plan es la desclasificación de suelos y aunque la
legislación urbanística contempla expresamente la obligación
de indemnizar», según se refleja en el informe de Feprova
al que ha tenido acceso este diario. Las empresas se agarran a varias sentencias
del Tribunal Constitucional y a lo establecido en la Ley del Suelo en relación
a las compensaciones que debe recibir el propietario del suelo «que
se ve privado de participar o culminar el proceso de urbanización
que le hubiese permitido que el suelo alcanzase la situación de
urbanizado».
Feprova
señala que el Pativel no adjunta un informe de viabilidad y otro
de sostenibilidad económica, por lo que en la práctica este
instrumento de planeamiento «puede devenir inútil al no considerarse
las consecuencias económicas que puede acarrear».
Feprova
reconoce que «cuantificar estos costes depende de múltiples
variables», pero teniendo en cuenta los parámetros que maneja
la conselleria, una aproximación «prudente de los costes de
las indemnizaciones podrían alcanzar los 5.436 millones de euros».Los
promotores llegan a esa cifra del siguiente modo.
El borrador
del Pativel delimita el suelo del litoral con capacidad de planeamiento
vigente para 125.000 viviendas y, al mismo tiempo, estima en 2.000 hectáreas
el suelo urbanizable sin plan parcial aprobado. «Partiendo de una
densidad de referencia muy prudente (20 viviendas por hectárea)
podríamos estimar que este suelo tendría capacidad para 40.000
viviendas», apunta el informe.Además, están afectadas
250 hectáreas de suelo urbanizado sin edificar, que tienen capacidad
para albergar 5.000 viviendas, según la patronal. Respecto al suelo
urbanizable con plan parcial aprobado, «el Pativel no cuantifica
las hectáreas afectadas, pero cabe deducir que afectaría
a 80.000 viviendas». En total, 120.000 viviendas afectadas. Partiendo
de esta base, se asigna un valor del suelo por vivienda: 45.300 euros.
Cada inmueble tipo tiene 100 metros cuadrados construidos, y su valor (45.300
euros) se obtiene después de tener en cuenta un precio de venta
de 2.000 euros el metro cuadrado construido -techo- por vivienda, y de
haber considerado los costes de producción (800 euros/m2t) y los
gastos; asimismo, se consideran también el valor de repercusión
del suelo urbanizado (628 euros/m2t), los costes de urbanización
(175 euros/m2t) y otros gastos. Ello da lugar a un valor del suelo por
vivienda de 453 euros por metro cuadrado (valor de repercusión del
suelo urbanizado menos los costes de urbanización); si cada vivienda
tiene 100 metros, implica que cada inmueble tiene un valor de suelo de
45.300 euros. Dado que hay 120.000 viviendas afectadas por las limitaciones
del Pativel, las indemnizaciones llegarían a los 5.436 millones.
Fuentes
de la conselleria sostienen que el Pativel actuará sobre el suelo
no urbanizable y el urbanizable sin programa de actuación aprobado.
En esta línea, estas mismas fuentes añadieron que «según
la legislación urbanística, la jurisprudencia y los informes
jurídicos, en este tipo de suelo no cabe derecho a la indemnización
por su protección urbanística. En tanto no se apruebe un
plan parcial y se ejecuten las obras de urbanización únicamente
existen meras expectativas urbanísticas, no un derecho patrimonializado
e indemnizable a edificar.
ANTECEDENTES
11 de enero
de 2016
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
PLAN DE
ACCIÓN TERRITORIAL DE LA INFRAESTRUCTURA VERDE DEL LITORAL DE LA
COMUNIDAD VALENCIANA
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de la Comunidad
Valenciana. La Estrategia Territorial define el modelo de territorio
que vamos a tener dentro de 5, de 10 y de 20 años, e identifica
el conjunto de acciones y proyectos para crear un territorio de calidad
y para dinamizar el sistema productivo valenciano desde el territorio,
puesto que este es el soporte y destinatario final de las decisiones inversoras
de los agentes económicos. El director general de Ordenación
del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis Ferrando, ha remitido una carta
a sesenta municipios enclavados en el litoral exigiéndoles información
detallada sobre la situación en la que se encuentran los planes
urbanísticos que afectan a la franja de 500 metros desde la ribera
del mar. La Conselleria de Vertebración del Territorio está
inspeccionando a las zonas afectadas por el Plan de Acción Territorial
de la Infraestructura Verde del Litoral de la Comunidad Valenciana para
recabar toda la información urbanística vigente en cada ayuntamiento.
Los técnicos de la conselleria tienen previsto desplazarse a cada
uno de los municipios costeros para estudiar caso por caso y realizar un
trabajo de campo sobre el terreno. Está previsto que se empiece
por la zona de Benicarló y Vinaroz para continuar en la provincia
de Valencia hasta Alicante.
Convertir
conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
El director
general de Ordenación del Territorio, Lluís Ferrando, ha
remitido una carta a los alcaldes de las poblaciones del litoral para que
faciliten información sobre el grado de ejecución en el que
se encuentran cada uno de los planes urbanísticos en sus municipios.
El Plan
de Acción Territorial de la Infraestructura Verde del Litoral de
la Comunidad actuará de manera inmediata sobre este espacio. En
este sentido, deberá definir la infraestructura verde, sus conexiones
con el interior del territorio, sus relaciones y transición con
el borde urbano y corregir, en lo posible, los grandes errores de planificación
que se han producido en los últimos años. La primera medida
que se ha tomado es el establecimiento de una moratoria en la aprobación
de aquellos programas que afecten a la franja costera de 500 metros durante
un año. Es el tiempo que se necesita para la tramitación
y aprobación urgente del plan, según el Consell.
PROCESO
El director
general de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, Lluis
Ferrando, ha remitido una carta a sesenta municipios enclavados en el litoral
exigiéndoles información detallada sobre la situación
en la que se encuentran los planes urbanísticos que afectan a la
franja de 500 metros desde la ribera del mar.
La Generalitat
Valenciana quiere proteger y en su caso rescatar del urbanismo salvaje
de la última década la denominada «infraestructura
verde» a través del Plan de Acción Territorial de la
Infraestructura Verde del Litoral en la Comunitat Valenciana (Pativel).
Una vez
establecida la moratoria sobre los planes urbanísticos, lo que impide
a los municipios dar nuevos pasos administrativos que podrían condicionar
el futuro del Pativel, la Generalitat quiere saber de los ayuntamientos
la situación exacta en la que se encuentran todos los desarrollos
afectados por el plan.
En la carta
se reclama a los 60 ayuntamientos, «en la medida de sus posibilidades»
y «en el menor plazo de tiempo», que remitan a la conselleria
la información sobre los terrenos incluidos en plan.
Se trata
de elaborar el Pativel aplicando «los principios de seguridad jurídica»
y de «proporcionalidad de los actos de las administraciones públicas».
Se trata,
en definitiva, de no adoptar decisiones sobre suelo urbano prácticamente
consolidado o cerca de estarlo que puedan derivar en costosas indemnizaciones.
Urbanismo
ha establecido hasta 10 categorías o «estados» distintos
en la tramitación del suelo que van desde el de sectores de suelo
no urbanizable sin ordenación detallada y que no deberían
suponer ningún problema para su salvaguarda, hasta las unidades
de ejecución de suelo urbano, con ordenación detallada, con
PAI aprobado y obras de urbanización iniciadas.
La Generalitat
comunica a los ayuntamientos que una vez conocida la situación de
partida, se pondrá en contacto con los arquitectos y redactores
de planes municipales para «confrontar» los datos y «analizar
sobre el terreno» las propuestas del Pativel.
En cualquier
caso, la inclusión de suelos consolidados administrativamente, aun
cuando tengan clara vocación de formar parte de la infraestructura
verde dificilmente podrán reconvertirse en suelo no urbanizable
debido al elevado coste de sus rescate. De ahí la necesidad de analizar
con mucho detalle y disponiendo de la información municipal el estado
exacto de cada desarrollo urbanístico.
Según
los datos que maneja la conselleria de Vivienda, Obras Públicas
y Ordenación del Territorio, la gran presión sobre la franja
litoral ha hecho que en el primer kilómetro del litoral el 46% del
suelo este sellado (urbanizado), un 31% mantenga su carácter agrícola,
el 19% forestal y el restante 4% esté ocupado por masas de agua
y humedales.
Los tramos
de costa «virgen» (tramos en la que la ocupación por
elementos artificiales no supera el 10%) suponen el 22% de la línea
de costa de la Comunitat Valenciana.
En la franja
de 500 metros a partir de la ribera del mar (desde aquí hasta el
mar es el Estado el responsable de su custodia mediante la ley de Costas),
un 44% del suelo está protegido por la legislación medioambiental,
el 50% es urbano o urbanizable y el 6% es no urbanizable de régimen
común.
Según
informes de la conselleria, el Pativel se va a centrar inicialmente en
este suelo no urbanizableque supone más de 1.000 hectáreas
3.000 si se considera la franja de un kilómetro. Se trata de suelos
«con un alto potencial desde el punto de vista de calidad de la costa
y un recurso que conviene preservar, tanto por su escasez como por su multifuncionalidad».
Recuerda
la conselleria que estos suelos son «auténticas ventanas al
mar, de gran valor paisajístico», que a veces cumplen también
una función «trascendental» como corredores territoriales
o ambientales». Evitan la fragmentación del territorio y «protegen»
frente a riesgos naturales e inducidos como las inundaciones, concluye.
VER
Resolución inicio Consellera (DOCV 7658, 16-11-2015)
•
01 Presentación 11-11-2015
•
02 Borrador del Plan y Documento Inicial Estratégico
VER
• Ley 5/2014
de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat
Valenciana
• PATRICOVA
• PATIVEL
• Estrategia
Territorial de la Comunitat Valenciana
• Actuaciones
Territoriales Estratégicas
• Guías
y plantillas
• Legislación
|