| El 1 de enero
de 2016 ha entrado en vigor la nueva redacción de la Disposición
Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación
de la Edificación (LOE), que regula la percepción de cantidades
a cuenta del precio durante la construcción. En la misma fecha entró
en vigor una nueva Disposición Derogatoria en la misma Ley 38/1999,
la Tercera, que deroga la Ley 57/1968 sobre percibo de cantidades
anticipadas en la construcción y venta de viviendas, el Decreto
3114/1968 sobre aplicación de dicha ley a las Comunidades y Cooperativas
de Viviendas, y la Orden de 29 de noviembre de 1968 sobre el seguro
de afianzamiento de cantidades anticipadas para viviendas.
Hasta el pasado
día 1 de enero de 2016, los anticipos en la compra de inmuebles
sobre plano se regulaban en la ley 57/1968, y el Decreto 3114/1968 que
en esencia establecían que los promotores de viviendas debían
garantizar la devolución de los importes entregados a cuenta a través
de un seguro o aval Bancario para el caso que la construcción finalmente
no se iniciara o bien no llegara a buen fin.
Pues bien,
a partir del día 1 de enero de 2016 dicha normativa ha quedado derogada,
entrando en vigor la ley 20/2015 de Ordenación, Supresión
y Solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras que en su disposición
final tercera, modifica la Ley de Ordenación de la Edificiación
en lo relativo a los importes entregados a cuenta en las compraventas de
inmuebles.
Por tanto,
los anticipos que se produzcan a partir de esa fecha, quedarán sujetos
al nuevo régimen, cuyas principales notas son:
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La obligación
del promotor de garantizar los anticipos solo existe a partir de la obtención
de la licencia de obras. Con anterioridad, el promotor debía garantizar
las cantidades con independencia de la referida licencia.
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No se establece
el carácter ejecutivo del aval. Con anterioridad, se podía
utilizar la vía ejecutiva judicial para la reclamación de
dichas cantidades.
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Se deberá
requerir primero al promotor y únicamente si éste no responde
en el plazo de treinta (30) días o es imposible su pago, responderá
la aseguradora o avalista financiero.
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El plazo para
reclamar la devolución del dinero en virtud del aval, se rebaja
a dos años. Anteriormente se aplicaba el criterio de quince (15)
años de las acciones civiles que no tuviesen establecido un plazo
especial de prescripción.
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Con la expedición
de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación
y la acreditación de la entrega de la vivienda al comprador, se
cancela la garantía, aunque el adquirente rechace la recepción
del inmueble.
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Se determina que
el incumplimiento de las obligaciones impuestas constituye una infracción
en materia de consumo, aplicándose la normativa al respecto tanto
general como autonómica y sin perjuicio de las competencias de la
Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. El incumplimiento
de la obligación de constituir la garantía, dará lugar
a una sanción de hasta el 25 % de las cantidades que deban ser aseguradas
y, además, se impondrá al promotor, las infracciones y sanciones
que puedan corresponderle conforme a la legislación específica
en materia de ordenación de la edificación.
Desde el día
1 de enero de 2016 si el comprador anticipa dinero antes de la licencia
de obra, ya no tiene ni seguro ni la posibilidad de reclamar a la entidad
de crédito.
Esto es un
riesgo para el comprador, así que es recomendable que si va a adquirirse
una vivienda sobre plano a partir del 1/1/2016, se exija al promotor que
le exhiba la licencia de obra del Ayuntamiento; si todavía no la
tiene, deberá pedirse un aval específico que garantice la
devolución de las sumas entregadas.
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