Este activo
inmobiliario es cada vez más internacional; ya que los estudiantes
son cada vez más internacionales y móviles, los promotores
y los operadores de residencias de estudiantes desarrollan actividades
en todos los continentes y los inversores invierten cada vez más
en el extranjero.
El rápido
crecimiento del sector se ha visto reforzado por el incremento del número
de estudiantes en todo el mundo, que supera los 165 millones y se espera
que dicha cifra alcance los 263 millones en 2025.
Más
de la mitad de estos estudiantes proceden de Asia, seguida de Europa, África
y Sudamérica. Este rápido crecimiento de la demanda se ha
traducido en una escasez de oferta de residencias para estudiantes y, consecuentemente,
en un mercado desequilibrado.
RESIDENCIAS
DE ESTUDIANTES: UNA CLASE DE ACTIVO INMOBILIARIO.
Este desequilibrio
en el mercado ha generado una gran rentabilidad —una rentabilidad total
de entre el 11 % y el 15 %— tanto en el Reino Unido como en Estados Unidos,
superando a otros sectores de inmuebles terciarios.
La rentabilidad
de las residencias de estudiantes en el mercado español está
entre un 5 y un 6 por ciento anual.
La estabilidad
de los ingresos y el sólido crecimiento de los alquileres, junto
con una mayor resistencia durante ciclos bajistas, constituyen atributos
fundamentales y atractivos que se traducen en unos elevados índices
de ocupación allí donde la demanda de alojamiento para estudiantes
crece a un ritmo mayor que la oferta.
RESIDENCIAS
DE ESTUDIANTES EN ESPAÑA
La venta de
Resa (Grupo March y Azora), la mayor compañía de residencias
de estudiantes de España y de Europa continental con más
de una treintena de centros y el 9% del mercado bajo gestión será
la mayor operación en cuanto a volumen de la última década.
En términos
generales de inversión inmobiliaria en residencias de estudiantes
se calcula que la inversión en estos activos podría situarse
en torno a los 600 millones de euros en 2017, un incremento vertiginoso
respecto a la cifra de 2016, cuando rondó los 45 millones, según
estimaciones de la consultora inmobiliaria JLL.
Hay que incluir
la venta de otras carteras de residencias de estudiantes en Madrid del
fondo estadounidense Oaktree Capital Management.
Recientemente,
la cadena The Student Hotel (TSH), presente ya en el mercado con los centros
Melon District en Barcelona, ha comprado a Threesixty Developments, del
fondo Oaktree, el edificio La Imprenta, situado en la calle de Cuesta San
Vicente (Madrid), para reconvertir el inmueble en un centro que alternará
desde septiembre de 2018 residencia de estudiantes con 300 habitaciones,
hotel y zonas de coworking para mejorar los ratios de ocupación.
Las residencias
de estudiantes ha atraído a los principales promotores internaciones
de residencias de estudiantes, como Oaktree, TSH, Corestate o RoundHill
Capital.
"El pasado
año la inversión en residencias fue de 4.000 millones de
euros solo en Reino Unido y de 2.700 millones en el resto de Europa", dice
Nick Wride, director de Inversiones Alternativas de JLL.
Además
de la capacidad de producir ingresos estables con bajo riesgo de impago
(pagan los padres de los estudiantes), España es uno de los destinos
favoritos (ocupa el puesto 11 a nivel mundial) por los alumnos internacionales
que se instalan en el país durante su etapa educativa.
A finales de
2016, España contaba con 1.129 residencias universitarias y colegios
mayores, lo que se traduce en poco más de 91.000 camas. Madrid cuenta
con el mayor número de plazas, lo que supone un 19% del total, seguida
por Cataluña (15%), Castilla y León (14%) y Andalucía
(12%). Estas cuatro comunidades suman el 60% del stock. Sin embargo, "existe
una gran diferencia entre la demanda estimada y la oferta actual de plazas,
ya que se estima que unos 375.000 estudiantes buscan alojamiento (en residencias
o viviendas de alquiler en España). Si a esto se le suma que en
los próximos dos años está previsto que salgan algo
menos de 2.000 nuevas camas, es evidente que hay necesidad de generar mayor
oferta", recoge el estudio de residencias de estudiantes de JLL.
Otro punto
a favor está en que la rentabilidad inicial de las residencias se
sitúa en España en el 5,75%, por encima de países
como Reino Unido o Alemania (5% en ambos), donde este mercado está
muy desarrollado. En oficinas, por ejemplo, está en torno al 3%
y en centros comerciales ronda el 4,5%.
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