PAUTAS DE CONDUCTA

En un primer bloque, la norma analizada por el Consejo de Ministros fija las pautas de conducta que han de seguirse en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios. En concreto, se establece la obligación del prestamista de entregar al prestatario una ficha normalizada con todas las características del préstamo antes de contratarlo (Ficha Europea de Información Normalizada o FEIN), que tendrá carácter de oferta vinculante durante un plazo de siete días. El personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deberá tener un nivel de capacitación que asegure que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.

Se prohíben, además, las ventas vinculadas, aunque se permiten las ventas combinada, es decir, aquellas en las que se ofrece el préstamo por separado o en un paquete. Se establece, igualmente, el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin más comisiones o compensaciones al prestamista que la pérdida financiera durante un período y unos porcentajes máximos previstos legalmente.

Por otra parte, se regula por vez primera en el ordenamiento jurídico español el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo de cobertura y protección frente al riesgo de cambio. Y se regula, por último, la figura de los intermediarios de préstamos inmobiliarios, que pueden actuar el régimen de libre prestación de servicios en la Unión Europea, o los prestamistas inmobiliarios distintos de entidades financieras.

MEDIDAS DE TRANSPARENCIA

En un segundo bloque el Anteproyecto de Ley introduce medidas de transparencia en la fase de contratación. Así, junto con la ficha normalizada de información precontractual (FEIN), se entregará al prestatario una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes (cláusulas suelo, posibilidad de vencimiento anticipado, distribución de gastos asociados a la concesión del préstamo y préstamos en divisas) y los riesgos asociados a las mismas. Además, en el caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, se establece por ley la obligación del prestamista de entregar al prestatario un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el cliente en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

En el proyecto de contrato el prestatario dispondrá de información desglosada de todos los gastos asociados a la firma del contrato y se dispondrá de un modelo de contrato de préstamo inmobiliario, regulado en norma reglamentaria, que las entidades y los consumidores podrán utilizar de forma voluntaria.

NOTARIOS Y REGISTRADORES

Un tercer bloque se refiere a la fase de contratación y al papel que juegan en ella notarios y registradores. Se refuerza el control de legalidad realizado por notarios y registradores sobre el contenido del contrato, de manera que no se autorizará la escritura si el prestamista no acredita, en particular, que se ha entregado la información precontractual siete días antes al prestatario. En estos siete días, el notario asesorará al prestatario sobre el proyecto de contrato de préstamo inmobiliario y, en particular, sobre las cláusulas contractuales en él contenidas. Dicho asesoramiento, junto con la expresión manuscrita del prestatario manifestando que se le ha remitido la documentación precontractual y que comprende y acepta su contenido, se documentará en un acta notarial que no tendrá coste para el prestatario.

CLAVES

El Anteproyecto de Ley Reguladora del Crédito Inmobiliario que ha elaborado el Gobierno cuenta entre sus principales novedades un aumento de la vigilancia a los intermediarios de créditos inmobiliarios. Así, establece una serie de obligaciones para estos intermediarios de crédito inmobiliario, que se definen como las personas o empresas que, aunque no sean prestamistas (como sí sería un banco), desarrollan una actividad comercial  y remunerada  por poner en contacto a un consumidor con un prestamista y por desempeñar funciones como ayudar al usuario en los trámites previos a la firma de la hipoteca.

La futura Ley obligará a estos intermediarios a estar inscritos en un registro que será gestionado y controlado por la Comunidad Autónoma donde opere la persona o empresa; o en su caso por el Banco de España, si operan en varias Comunidades.

Además, la norma fijará un listado de 10 criterios que deberán ser cumplidos por parte de los intermediarios para poder inscribirse en el registro correspondiente.

El Anteproyecto también indica que solo podrán percibirse comisiones o repercutirse gastos por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.

Asimismo, indica que la comisión de apertura, que se devengará una sola vez, englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo. También se suprime la comisión de estudio para conceder estos préstamos.

La norma fijará que quienes comercialicen hipotecas tendrán que tener una formación específica, que incluya unos requisitos mínimos en la formación que tendrán que tener todas las personas que intervengan en la contratación de una hipoteca, así como sus supervisores.

El Ministerio de Economía y Competitividad será el encargado de elaborar un reglamento donde fije con concreción estos nuevos requisitos de formación.

En cuanto a los empleados de banca que comercializan hipotecas, estos no podrán cobrar por el número de hipotecas que vendan. Así, la nueva norma determina que las personas que se encarguen de evaluar la solvencia del cliente no podrán recibir incentivos por asumir riesgos mayores a los que el futuro hipotecado podría soportar.

También apremia a las entidades para que tomen medidas para evitar conflictos de interés de manera que, por ejemplo, un empleado de banca nunca pueda tener un salario que dependa de la cantidad de solicitudes de hipotecas que acepte.

Además de los requisitos para ser intermediario de hipotecas, la norma incluye varias medidas encaminadas a abaratar el coste de amortizar la hipoteca; se podrá cambiar la divisa de referencia de un préstamo hipotecario; mejora de la transparencia en las cláusulas de la hipoteca; y los productos vinculados a las hipotecas sólo se permitirán si sirven como garantía para el banco.