Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.

La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados.

CONSTRUCCIONES ANTIGUAS.

Las construcciones que no hayan cumplido los requisitos de licencia, pero respecto de las que ya no proceda el ejercicio de las acciones de restablecimiento de la legalidad urbanística, quedan sujetas al criterio del art. 52; la declaración de obra es inscribible siempre que:

– Se pruebe la terminación de obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título, por medio de certificación catastral o municipal, certificación técnica o acta notarial
– Que esa fecha sea anterior al plazo previsto para la prescripción de la infracción
– Y no conste en el Registro la anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca.

LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

También regulan la inscripción de las declaraciones de obra nueva los arts. 45 a 55 del RD de 4 de julio de 1997. De acuerdo con ellos, podemos indicar lo siguiente:

Títulos y contenido. Las declaraciones de obra nueva se harán constar en el Registro de acuerdo con los títulos previstos en la legislación hipotecaria.

– Contenido. A tal efecto, deberá constar en ellos, al menos:
 

– El número de plantas
– La superficie de parcela ocupada
– Y el total de metros cuadrados edificados
– Y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento del edificio susceptible de aprovechamiento independiente.

– Propiedad horizontal. En este último aspecto, el art. 53 a) indica que en los títulos de constitución o modificación de la propiedad horizontal:

No podrán constituirse como elementos independientes más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia que se permite mayor número.

No obstante, esto no es de aplicación a los garajes o locales comerciales, a no ser que del texto de la licencia resulte que su número constituyó condición esencial de su concesión.

Licencia. Su obtención se acredita mediante testimonio literal incorporado a la escritura de declaración de obra nueva.

Certificación:
 

– Técnico competente. Es técnico competente para la expedición de las certificaciones exigidas:

– cualquiera de los firmantes del proyecto
– cualquiera de los directores de obra
– cualquier otro que acredite sus facultades mediante certificación de su colegio profesional
– y, en todo caso, el técnico municipal respectivo.

– Certificación del técnico. La certificación del técnico podrá hacerse en tres posibles formas:

Mediante comparecencia en la correspondiente escritura o acta

Incorporando a la matriz de la escritura o acta la certificación, con la firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva coincidente con la del título

O presentando la certificación como documento complementario, con firma legitimada y referencia expresa a la escritura o acta que complemente, indicando el notario autorizante, fecha y número de protocolo. 

Obra nueva en construcción:

– Acta y otorgante. La terminación debe hacerse constar mediante NOTA AL MARGEN DE LA INSCRIPCIÓN, que se practicará en virtud de acta notarial a la que se acompañe o incorpore la certificación técnica exigida, cuya acta podrá ser requerida por:

El que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aunque hubiere transmitido el dominio en todo o en parte

En los casos de proindivisión, por los titulares que reúnan la mayoría necesaria para los actos de administración

Si se constituyó propiedad horizontal, por el presidente de la junta de propietarios

Y, si el inmueble estuviere atribuido a la sociedad conyugal, por cualquiera de los cónyuges

– Títulos otorgados antes de la terminación. En tanto no conste la nota marginal de terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de los pisos o locales:

Se inscribirán con la descripción que resulte del asiento

Y el registrador hará constar en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota de terminación, que es el único medio de acreditar erga omnes el cumplimiento de lo prevenido en la correspondiente licencia.
 
Ley de Ordenación de la Edificación. Finalmente, hay que recordar que el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999, regula la suscripción de seguro de daños materiales, o bien seguro de caución, que garantice el resarcimiento de los daños causados por tres tipos de vicios:

Aquellos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras

Los que afecten a elementos constructivos o instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad señalados en el art. 3º de la ley.

Y los que afecten a la cimentación y estructura, y que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

– La D.A. 2ª de la ley hace obligatoria la suscripción de este último tipo de seguro para todas las edificaciones cuyo destino principal sea la vivienda. Los otros dos tipos de seguro pueden declarase obligatorios mediante R.D.

– No pueden autorizarse ni inscribirse en el Registro de la propiedad escrituras de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley sin que se acredite y testimonie la constitución de estas garantías.

La Resolución de 20 de marzo de 2000 señala que estas exigencias no alcanzan a las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, que podrán ser inscritas sin necesidad de acreditar estas garantías, aunque en la nota de despacho de los negocios relativos a estos inmuebles debe reflejarse expresamente su situación a efectos de la LOE. Los seguros deben exigirse en todas las escrituras de declaración de obra nueva terminada y en las actas de terminación de obra, aunque se haga constar la terminación en la escritura de transmisión de la vivienda.

La Instrucción de 11 de septiembre de 2000. Completa las normas de la ley, regulando dos aspectos básicos:

– Los medios de acreditación de la constitución y vigencia de las garantías, que se concretan en:

La póliza del seguro
La certificación de la entidad

Y el suplemento de entrada en vigor del seguro

– Y las circunstancias que deben expresarse, relativas a:

– La edificación
– El seguro
– Y la entidad aseguradora.

LOS EXCESOS DE CABIDA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

La Ley de 24 de junio de 2015 ha dado nueva redacción a los arts. 9 y 201 LH. el art. 9 enumera las circunstancias de la finca que deben constar en la inscripción, entre las que se encuentra su representación gráfica catastral o georreferenciada.

El art. 51, regla 4ª RH dice: “Las inscripciones extensas a que se refiere el artículo 9 de la Ley contendrán los requisitos especiales que para cada una de ellas determina este Reglamento, y se practicarán con sujeción a las reglas siguientes:… 4ª La medida superficial se expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de que también se haga constar la equivalencia a las medidas del país.

La descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.”

Esta regla cuarta contenía tres párrafos más, que fueron derogados y sustituidos por otros por el RD de 4 de septiembre de 1.998, considerando García García que hay que entender que recobraron vigencia al ser los nuevos declarados nulos por STS de 31 de enero de 2.001. Todos ellos referidos a la identificación gráfica de la finca.

La finca, no obstante, puede constar inmatriculada en el Registro con una extensión distinta de la real. Se ocupa de este supuesto el nuevo art. 201 LH, estableciendo el siguiente procedimiento:

Se seguirán las reglas del art. 203 LH para la inmatriculación con las siguientes particularidades:

– Promotor: el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, debiendo:

– Aportar al Notario la descripción registral y la actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios no inscritos.

– Expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales.

– Aportar, en todo caso, la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente. En caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar representación gráfica georreferenciada de la misma.

En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario procederá conforme a lo dispuesto en el artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (también redactado por esta Ley de 24 de junio de 2.015): solicitará la acreditación de la discrepancia entre la certificación catastral y la realidad por cualquier medio admitido en derecho. si lo considera acreditado lo notificará a los titulares de la finca y de las colindantes, para que en el plazo de veinte días puedan alegar lo que convenga a su derecho. si no hay oposición, el Notario incorporará la nueva descripción del inmueble en el mismo documento público o en otro posterior autorizado al efecto. el Notario debe informarlo a la DG del Catastro Inmobiliario por vía telemática en el plazo de cinco días

No podrá tramitarse este expediente para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación del procedimiento administrativo correspondiente.

Y tampoco cuando encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, en cuyo caso, el Registrador procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

No será necesario este procedimiento:
 

1. Cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino, características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, en todos los casos, la modificación se acredite de modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.

2. Para la constatación de diferencias de cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:

a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.

b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.

En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.

Realizada la operación registral, el Registrador la notificará a los titulares registrales de las fincas colindantes.

– Patrimonio del Estado. La LPE impone al Registrador la obligación de comunicar a Hacienda la inscripción de excesos de cabida de fincas lindantes con otras del Estado.

– Ley de costas. La LC exige que se aporte la correspondiente certificación del servicio de costas acreditativa de que la finca no invade el dominio marítimo terrestre cuando se trate de fincas lindantes con él.

La Agrupación, Segregación, Agregación Y División De Fincas Y El Registro De La Propiedad.

Para todos estos supuestos hay que tener en cuenta el art. 9 LH redactado por la Ley de 24 de junio de 2.015, según el cual “Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.”

AGRUPACIÓN.

La agrupación registral es aquella operación por cuya virtud dos o más fincas registrales se unen para formar una finca nueva (se cancela la inscripción de las agrupadas y aparece una nueva finca, con un nuevo número registral).

Requisitos.

– Fincas. En cuanto a las fincas, deben ser colindantes entre sí; caso de no estarlo, sólo podrán ser agrupadas si constituyen una unidad económica en los términos de los apartados 2º a 6º del art. 44 RH. La DGRN admitió la agrupación de fincas subterráneas que de hecho formaban una unidad, destinada a aparcamiento, aunque pertenecían a diferentes edificios en régimen de propiedad horizontal, debiendo mantener la cuota que le correspondía en cada edificio.

– Sujetos. En cuanto a los sujetos:

La agrupación sólo puede llevarse a cabo por los titulares registrales, siendo necesario, como regla general, que las fincas agrupadas pertenezcan a un solo dueño o a varios pro indiviso, de acuerdo con el art. 44 RH, sin perjuicio de lo que luego diremos acerca de fincas pertenecientes a varios titulares, objeto de estudio en la última pregunta del tema.

La agrupación debe ser otorgada, conforme a los arts. 93 y 94 RH por el titular registral, de igual forma que la obra nueva.

Los titulares de derechos reales y cargas que recayesen sobre las fincas agrupadas no deben prestar su consentimiento, ya que la agrupación no modifica ni altera tales derechos.

Operaciones. En cuanto a las operaciones registrales, el art. 45 1 y 2 RH dispone: Cuando en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas.

Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella.”

En el nuevo folio deberá expresarse la procedencia de las fincas agrupadas.

– Nota marginal de cierre. En los folios de las fincas agrupadas se hará referencia a la agrupación mediante NOTA AL MARGEN de las inscripciones de dominio. Esta nota implica el cierre del folio de las fincas agrupadas

Reparcelaciones urbanísticas. Finalmente, un supuesto especial de agrupación se produce en el marco de los expedientes urbanísticos de equidistribución .

SEGREGACIÓN.

La segregación es aquella operación registral por cuya virtud se separa una parte de una finca inscrita para formar por sí sola una finca independiente.

Conforme al art. 47 RH: “Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz.

No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previamente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Registro

Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre que aquéllos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se podrá nota indicativa de la inscripción del resto, así como de la superficie pendiente de segregación.”

Además, se requiere que tanto la porción segregada como la finca resto sean susceptibles de separación, de acuerdo con las disposiciones legales aplicables.

En todos los supuestos, es necesaria la obtención de la oportuna licencia municipal o la declaración municipal de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura y los Registradores en la inscripción.

AGREGACIÓN.

La agregación es aquella operación por cuya virtud una o varias fincas inscritas o una o varias partes que se segregan de otra u otras fincas se incorporan a otra finca también inscrita, llamada finca mayor, que absorbe a las demás y que permanece inmatriculada en el mismo folio y con igual número.

Se refiere a ellas el art. 48 RH:

“La agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que ésta tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen.

La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la fina mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas de referencia.”

Requisito. Es requisito imprescindible de la agregación el que la finca mayor tenga una extensión que represente, al menos, el quíntuplo de la suma total de las fincas que se agreguen
Operaciones. En cuanto a las operaciones registrales:

La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas con las cargas que les afecten.

Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia.
 
DIVISIÓN.

La división de fincas tiene lugar cuando la totalidad de una finca inmatriculada se extingue para formar dos o más porciones que constituyen fincas independientes.

Requisitos. Exige los mismos requisitos indicados para la segregación, en lo relativo a la divisibilidad del inmueble y la necesidad de obtención de licencia.

Operaciones registrales:

– Se inscribirá cada porción como finca nueva y bajo número distinto. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas y sus gravámenes anteriores.
– Al margen de la inscripción de dominio de la finca que se divida se extenderá nota marginal en la que se indicará la división y se expresará el tomo, folio y número de las fincas resultantes de la división.

INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE AGRUPACIÓN DE FINCAS PERTENECIENTES A DISTINTOS TITULARES.

El art. 45.3 RH dice: “No obstante lo dispuesto en el artículo anterior (que exige que las fincas pertenezcan a un único propietario o a varios pro indiviso), podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, con arreglo a lo que resulte del título, la participación indivisa que corresponda a cada uno en la finca resultante de la agrupación”.

En el mismo sentido se pronuncia la Compilación Navarra (Ley 370.3)