| Este contrato
se ha denominado, en la práctica, de diversas mane¬ras: contrato
a futuro, forward purchase, si bien técnicamente se trata de una
compraventa de cosa futura. La consumación de la compraventa y,
por tanto, la entrega de la cosa y el pago del precio quedan diferidos
hasta el momento en que se cumpla una serie de condiciones (denominadas
condiciones previas).
El contrato
contempla todo el elenco de obligaciones del promotor¬-vendedor que
conforma el papel de este, así como la asignación de ries¬gos
a cada una de las partes.
? El promotor
vendedor es el encargado de identificar y adquirir un terreno donde se
va a construir el proyecto inmobiliario; desarrollar y completar la gestión
urbanística y la gestión de licencias, de tal forma que el
solar sea apto de construcción; llevar a cabo el diseño,
elaborando los proyectos y documentos constructivos necesarios; realizar
las obras de construcción; comercializar el proyecto inmobiliario
suscribiendo contratos de arrendamiento de cesión de uso; y, finalmente,
la obtención de toda la financiación necesaria; para la rea¬lización
de todas esas tareas, el promotor vendedor deberá contratar a los
profesionales oportunos (arquitectos, ingenieros, constructores, ase¬sores
inmobiliarios, otros profesionales, etc.).
El precio es
satisfecho por el comprador en el momen¬to de la entrega, pero, dependiendo
de las características del proyecto y de su financiabilidad, es
posible que el comprador realice un pago en el momento de la firma de la
operación de un 5% o 10% del precio, o vaya realizando anticipos
por importes no relevantes durante la construcción (aproximándonos
en tal caso a la figura del forward funding) e incluso la entrega de una
aval que garantiza el cobro de parte del precio (general¬mente, por
el importe financiado por el banco al promotor), ejecutable en el momento
en que se acredite el cumplimiento de las mencionadas condiciones previas.
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