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Los alumnos
deberán remitir a su tutor un análisis sobre desarrollo del
proyecto inmobiliario y su seguimiento presupuestario.
Hacemos mención
al nuevo taller de trabajo incluido en la guía práctica del
promotor inmobiliario. Estos enunciados son desarrollados en la guía.
1. Fase inicial. a. Estudio de mercado de la demanda inmobiliaria de la
zona. La obtención de datos como: Tipo de inmueble deseado
(dúplex, piso, chalet, etc.), características del mismo
(número de habitaciones, número de
cuartos de baño), dimensiones (principalmente
de salón y cocina), zona (centro ciudad, ensanche, urbanizaciones),
etc. b. Búsqueda de suelo disponible. c. Información
urbanística del suelo disponible. Si se trata de suelo no catalogado
como solar, resulta imprescindible conocer su catalogación
dentro del Plan General de Ordenación, ya que en función
de ser urbano, urbanizable, urbanizable programable o no programable, con
uso residencial, industrial, etc., llevara aparejados
distintos tipos de actuación para
su desarrollo (Plan Parcial, Estudios de Detalle, uso concreto, etc.)
. d. Proyectos técnicos preliminares. Estudio geotécnico
preliminar. e. Solicitud preliminar de ofertas a proveedores y subcontratistas
f. Estudio económico del proyecto: viabilidad y costes.
La información
en poder de la empresa es procesada por los departamentos técnicos
y económicos que permiten conocer, inicialmente,
costes de fabricación y precios de venta.
2. Posicionamiento
en suelo (compra, opción de compra, aportación de solar a
cambio de edificación).
Una
vez determinada la zona, y con toda la información conocida de la
misma, en base a los datos reseñados anteriormente, procede,
en función de orientación, ubicación y
superficie concreta del solar localizado
(será necesario realizar un levantamiento
topográfico del terreno), solicitar al Ayuntamiento un certificado
urbanístico del mismo, donde se refleja,
uso, tipo edificabilidad, aprovechamiento urbanístico
y demás características del mismo.
Esto resultara
imprescindible para calcular qué tipo de proyecto puede acometerse
en él, determinando metros edificables, tanto de viviendas como
de locales y otros anexos. Como punto final en este apartado está
la negociación del precio de adquisición que fijará
su viabilidad o no en cuanto a repercusión del mismo en el precio
final de los inmuebles a promocionar.
3. Fase inicial
de comercialización y venta sobre plano.
4. Solicitud
de licencia municipal de obras.
Redactado
y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos el
denominado Proyecto Básico, se procede a solicitar al Ayuntamiento
la Licencia de Obras, es decir la autorización administrativa
que permita el comienzo de los trabajos.
El plazo de
concesión de la misma, dependiendo de muchos factores, suele
estar entre 5 y 10 meses.
Es práctica
habitual, una vez abonadas las tasas de solicitud de obra mayor (pequeño
coste) comenzar los trabajos de limpieza y excavación del
solar mediante la solicitud de una licencia específica de obra
menor para ganar tiempo.
5. Fase financiera.
a.
Escrituras división horizontal y obra nueva
Con los
Proyectos Básico y de Ejecución y obtenida la licencia de
obras, es posible acudir a notario para conceder la denominada
obra nueva y división horizontal de la promoción
a desarrollar. Esta recoge la definición y superficie de los inmuebles
a construir, fijando para cada uno de ellos la cuota en tanto
por ciento que presentan del total del proyecto. Su posterior inscripción
en el Registro de la Propiedad crea la finca registral correspondiente
de cada inmueble, que será en su momento la que otorgará
título de propiedad a cada comprador.
b. Préstamo
promotor para subrogación del comprador inmobiliario.
Configuradas
las fincas urbanas resultantes es posible
formalizar el préstamo hipotecario promotor que servirá
para la financiación de la obra y posteriormente facilitar
las ventas al permitir a los clientes subrogarse en una parte importante
del precio del inmueble comprado aplazando este durante un largo
plazo. Por ejemplo, 25 años, a contar desde el momento de
escriturar la finca adquirida.
6. Fase de desarrollo
de la promoción inmobiliaria
a.
Contratación de trabajos para la ejecución de las obras
De las distintas
ofertas recibidas de empresas es elegida la considerada más
idónea, y tras pactar plazos de ejecución, formas de pago
y demás detalles al respecto, se redacta el contrato de construcción
de obras, conteniendo, entre otros, el presupuesto detallado de las
unidades de obra.
b. Formalización
contratos privados de preventa y compraventa.
c. Control,
seguimiento y corrección de ejecución de obra y sus desviaciones.
Los distintos
departamentos de la empresa tienen funciones
atribuidas en este apartado. Al departamento técnico
le compete coordinar, vigilar y seguir, junto al personal facultativo
contratado, el desarrollo e incidencias de
los trabajos. Al departamento comercial y administrativo
los pagos y cobros con reflejo contable.
7. Fase final
a.
Acta de final de obra
Finalizados
los trabajos de construcción en su conjunto, la empresa constructora
de las obras junto al Arquitecto, el Arquitecto Técnico y
la Dirección de la empresa, comprueban que las mismas están
conforme a lo proyectado y pactado en contrato. Redactan un acta
que así lo indica y que es firmada por todos. Con esta acta se acude
al notario y se eleva a público, complementando
y perfeccionando la escritura de Obra Nueva
y División Horizontal.
b. Libro del
edificio.
c. Obtención
de licencias de primera ocupación.
Presentada
toda la documentación final de obras, y por tanto cumplimentados
todos los requisitos en su día impuestos por el Ayuntamiento
en el condicionado de la Licencia de Obras, se solicita y obtiene
de este la denominada Licencia de primera ocupación, también
conocida como Cédula de Habitabilidad, que debe ser entregada a
cada comprador para la contratación de los servicios de agua
y luz en su vivienda.
d. Elevación
a escritura pública de contratos privados compraventa.
Por último,
se procede a escriturar a cada cliente
el inmueble comprado con la elevación a
público del mismo y su posterior inscripción en el Registro
de la Propiedad que reconoce la titularidad, a todos los efectos.
