| El informe
recoge datos de la muy suave recuperación del número de viviendas
de nueva edificación. En cifras absolutas, el número de viviendas
terminadas al mes durante el primer trimestre de 2017 es de 6.500, un dato
bastante bajo pese a que represente un aumento del 19% sobre la media del
mismo período de 2015. El 75% de los panelistas, tanto socios de
la AEV como expertos independientes, creen que el mercado podría
absorber entre 5.000 y 10.000 viviendas al mes, si bien, el 20% de los
expertos considera que es posible esperar una absorción de más
de 10.000 viviendas mensuales. En este sentido, los panelistas hacen referencia
a estudios de transacciones que aseguran que cerca del 90% de las mismas
para finales de este año corresponderán a vivienda de segunda
mano, no por preferencia del comprador, sino porque el mercado está
experimentando una notable escasez de oferta de obra nueva. También
son varios los que mencionan que el dato de absorción es totalmente
asimétrico entre localidades, porque mientras que las grandes ciudades
podrán moverse en las cifras mencionadas, en el caso de muchos pequeños
municipios se espera que la actividad inmobiliaria continúe todavía
paralizada.
En relación
a las transacciones de compraventa, según el informe del VII Observatorio
de la Valoración, las estadísticas reflejan un ritmo que
crece por encima de las cifras de 2016, incluso alcanzando el 50% del máximo
histórico de 2006. Se argumenta que esta evolución es consistente
con el crecimiento estable de los precios, de la concesión de créditos
que aumentan de forma suave pero sistemática y del reflejo de la
entrada progresiva al mercado de nuevos hogares. El 100% de los panelistas
externos y 6 de cada 10 socios consideran que los ciudadanos cuentan con
facilidades para conseguir financiación bancaria. Eso sí,
el sentimiento es unánime al estimar que, aunque la oferta crediticia
sea muy amplia y el momento, desde el punto de vista del comprador, resulte
muy interesante debido a lo atractivo de los tipos de interés, las
capas menos pudientes de población siguen enfrentándose a
fuertes dificultades para el acceso a la vivienda. Así, la precariedad
laboral y las restricciones impuestas para obtener un crédito están
provocando un fuerte trasvase de la demanda hacia el mercado de alquiler
en las grandes ciudades, donde el papel del inversor, tanto particular
como profesional, empieza a ser muy relevante, puesto que la renta de alquiler
supera con creces la de las inversiones alternativas tradicionales.
En lo que se
refiere a precios residenciales, el informe estima para el próximo
año un mantenimiento en el ritmo de crecimiento de entre el 1.8%
y el 2.3%, tras un 2016 en el que los precios han llegado a crecer hasta
el 3,6% en algunos trimestres. Todos los expertos consultados auguran un
incremento de los precios, si bien advierten de la fuerte dispersión
en función de localidades y tipologías. Así, inciden
en que es importante valorar un avance que se produce a dos velocidades
claramente diferenciadas: mientras las grandes capitales presentan crecimientos
importantes, en el resto de poblaciones se experimentan subidas a menudo
muy leves, y en algunos casos todavía continúan los descensos.
Para explicar esta tendencia alcista se argumentan razones como el crecimiento
del número de transacciones, las mejoras en la accesibilidad al
crédito y la buena evolución de los datos macroeconómicos.
No obstante, entre los motivos que llevan a esperar que ese crecimiento
se modere en cotas suaves, se habla del estancamiento de los salarios,
la precariedad laboral y el viraje del mercado hacia el alquiler como la
opción más cómoda y segura. En este último
aspecto, se destaca el cambio de mentalidad experimentado por las familias,
que unido al rebrote de los alquileres turísticos como alternativa
a los hoteles, ha ocasionado un incremento importante de las cuotas de
alquiler, así como un acortamiento de los tiempos: las viviendas
se alquilan más rápido, y esto obliga a las familias a desplazarse
a zonas periféricas, con la consecuente subida de precios también
en estas últimas.
En el informe
también se habla de los sectores de la construcción y la
promoción, así como de la financiación a promotores,
haciendo alusión a varios de los eslabones de la cadena inmobiliaria,
cuyas evoluciones se encuentran íntimamente ligadas entre sí.
Así, son mayoría los panelistas que cifran las dificultades
del mercado en las restricciones a la financiación de la promoción,
por las cautelas con que los bancos siguen actuando y que son especialmente
acusadas hacia la figura del pequeño promotor. Por ello, se destaca
la entrada en el mercado de las fuentes de financiación alternativas,
tales como hedge funds, joint ventures, cooperativas o shadow banking que,
aunque son todavía residuales, se estima van a evolucionar de manera
notable. Asimismo, se hace mención al papel cada vez más
relevante de las socimis, que, por no tener la necesidad de acudir al crédito
bancario, juegan un nuevo papel en el mundo de la promoción.
|
