Con  la  llegada  de  la  crisis  económica  en  2008  a  la  CAE, y  la  práctica  ausencia  de  crédito  promotor  para  la  financiación  de  las  promociones  inmobiliarias acaecida  después,  desde  las  entidades financieras y, por ende, desde las empresas constructoras, se comienza a percibir el  formato de cooperativa como una modelo especialmente adecuado para lograr un mayor nivel  de garantía y un menor riesgo financiero. 

De  este  modo,  la totalidad  de  los  agentes  consultados  coinciden  en  apuntar  que el  factor  decisivo que explica el crecimiento de la actividad promotora a través de cooperativas se  vincula,  en gran  medida, con  el brusco cambio  en la política  crediticia  de las  entidades  financieras al sector promotor y constructor.  

En el escenario de fuertes restricciones crediticias, el escaso volumen de crédito se orientaba a  operaciones  de  mayor  garantía  financiera  en  las  que  el  formato  de  cooperativa  resultaba  especialmente adecuado ya que: 

Supone  una  mayor  diversificación  (atomización)  del  riesgo,  al  ser  el  conjunto  de  los  socios  cooperativas  los  que  responden  por  el  crédito  promotor,  a  diferencia  de  una  operación  tradicional en la que responde una única empresa. 

Se transfiere el riesgo al socio cooperativista desde el inicio de la promoción, al requerir para  la concesión del crédito la solicitud a las cooperativas de un porcentaje muy elevado (superior  al  75%)  de  socios  ya  comprometidos,  lo  que  supone,  de hecho,  que  la  mayor  parte  de  las  viviendas ya estaban vendidas en el momento de recibir el crédito. 
 

Así, en los últimos años ha  sido  habitual  la  inclusión  en licitaciones  de  promociones  de  vivienda la condición  de  que  la  empresa adjudicataria sea una cooperativa de vivienda. 

Diferentes  apuestas  empresariales se  han  consolidado  en  estos  años  de  crisis:  cooperativas  creadas  por  las  empresas  promotoras  tradicionales  versus  cooperativas  especializadas en el sector.  

Con  los  condicionantes  previos  descritos,  conviven  en  el  mercado  actual  dos  tipos  de  cooperativas  de  vivienda: unas  que  nacen de  la  apuesta  instrumental  de  las  empresas  promotoras tradicionales por este modelo, y que explican el crecimiento experimentado de este  formato  en  los  últimos  años,  junto  con  empresas  especializadas  que  ya  existían  con  carácter  previo a la crisis y que tienen entre sus señas de identidad,  el impulso y gestión de promociones  mediante el formato de cooperativa. 

 
ANTECEDENTES

23 de agosto de 2016 
 
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PROMOTORAS INMOBILIARIAS DISFRAZADAS DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de cooperativas de viviendas. Según el informe Observatorio Vasco de Vivienda relativo a las cooperativas de viviendas, diferentes apuestas empresariales se han consolidado en estos años de crisis: cooperativas creadas por las empresas promotoras tradicionales versus cooperativas especializadas en el sector. Conviven en el mercado actual dos tipos de cooperativas de vivienda: unas que nacen de la apuesta instrumental de las empresas promotoras tradicionales por este modelo, y que explican el crecimiento experimentado de este formato en los últimos años, junto con empresas especializadas que ya existían con carácter previo a la crisis y que tienen entre sus señas de identidad, el impulso y gestión de promociones mediante el formato de cooperativa. De este modo, como se ha indicado algunas de las empresas constructoras y promotoras de mayor dimensión procedieron a utilizar el formato de cooperativa de vivienda, como forma meramente instrumental, para poder continuar con su actividad empresarial y acceder al crédito promotor en las condiciones que les planteaban las entidades financieras. Estas empresas constituyeron cooperativas ad hoc, de cara a la captación de socios en diversas promociones de vivienda protegida llevadas a cabo en los últimos años, aplicando el modelo cooperativista desde un enfoque instrumental o formalista. 
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Al mismo tiempo, a esta apuesta instrumental de las empresas promotoras y constructoras tradicionales, debe añadirse la existencia desde años previos a la crisis, de un número más reducido de empresas promotoras que venían ya trabajando con el formato de cooperativa de vivienda, como seña de identidad de su labor promotora.
Estas empresas han continuado llevando adelante promociones de vivienda libre y protegida durante este período de crisis inmobiliaria, a través de un modelo efectivamente cooperativista, respondiendo a los objetivos y criterios cooperativistas, cooperativas gestionadas a través de consultoras y empresas especializadas en este tipo de actividad.
El creciente número de consultas y situaciones que requieren el arbitraje.

DATOS
Si en 2008 sólo una de cada veinte viviendas protegidas se edificaban en Euskadi con esa fórmula, en 2014 fueron una cada tres (500 sobre un total de 1.400 en números absolutos, según el Observatorio Vasco de Vivienda). En realidad, tal ascenso debe matizarse, puesto que actualmente se ponen en marcha menos promociones de calificación pública que antes. Pero hay que preguntarse si el volumen de edificación de la 'burbuja' no es una referencia un tanto absurda; además, la cooperativa -que gusta a los bancos porque transfiere el riesgo a los socios- también se está aplicando ahora en el mercado libre.
No existen datos oficiales sobre el número de pisos libres puestos en marcha en cooperativa, pero existe otro indicador: en 2014 se crearon 350 sociedades de ese tipo para construir vivienda en Euskadi, casi el doble que en 2004.
La tendencia creciente es palpable en el territorio de Bizkaia, donde el año pasado casi una de cada cuatro cooperativas era de pisos. Así se explica que el sector inmobiliario esté detrás de casi la mitad de las consultas que llegaron en 2014 al Consejo Superior de Cooperativas de Euskadi para prevenir conflictos.
Ello ha hecho saltar algunas alarmas en el Gobierno Vasco, donde se trabaja en una ley de cooperativas y donde llegan voces de que es conveniente intensificar el control. Un estudio del Observatorio de Vivienda, organismo dependiente del Ejecutivo autónomo, informa de que algunas promotoras convencionales se están dedicando a captar cooperativistas para obtener financiación bancaria y porque las administraciones públicas lo exigen al licitar promociones protegidas. Esas empresas, alerta el Observatorio, no funcionan necesariamente como las gestoras de cooperativas que han existido siempre -impregnadas de una filosofía muy definida-, sino que habrían entrado en el sector a título meramente instrumental, para movilizar suelos y vender pisos, y «sin responder en todos los casos a los principios cooperativos de participación e implicación de los socios».
El hecho de que estén surgiendo más cooperativas en el País Vasco en el sector inmobiliario no ha causado hasta ahora escándalos de «gran impacto económico o social». Pero los expertos a los que ha consultado el Observatorio no las tienen todas consigo. Y no descartan -«no resulta improbable», dicen exactamente- que en el futuro puedan producirse «situaciones no deseables, asociadas a promociones que no hayan respondido a las expectativas y a los principios que deberían haber regido las cooperativas y que terminen en los tribunales». 
 
VER INFORME COMPLETO DEL OBSERVATORIO VASCO DE VIVIENDA RELATIVO A LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS