•
Demanda potencial del producto (residencia universitaria). Proyecciones
de población a corto plazo en edad universitaria. Número
de matriculados en cursos anteriores y tendencia evolutiva.
• Análisis
de otras residencias universitarias y su proximidad a los diferentes campus
universitarios. Otra importante característica, es la dotación
de instalaciones y prestación de servicios.
• Análisis
tanto del entorno en el que se encuentra la promoción como un análisis
especifico del sector en el cual se va a competir. En este análisis
deben de aparecer estudios de mercado, de clientes, competidores,…
Análisis
de la rentabilidad de la promoción a desarrollar mediante cuentas
de resultados y flujos de caja, simulando diferentes escenarios para incluir
en el análisis los posibles cambios en la rentabilidad de la promoción.
Análisis
de aspectos del entorno urbanístico, comercial y económico-financiero
que puedan afectar a la promoción de una residencia de estudiantes.
Análisis
urbanístico del solar elegido.
• Una vez escogido
el solar, se procede a analizar los aspectos legales y urbanísticos
que recaen sobre él (análisis ficha urbanística, información
sobre planes urbanísticos, limitaciones de suelo,…), para ajustarse
a la normativa vigente y aprovechar al máximo dicho solar.
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Planeamiento de
ámbito municipal: Plan General Ordenación Urbana
-
Calificación
urbanística: Residencial Abierto de Uso Mixto
-
Uso del suelo:
Residencial/Plurifamiliar/Terciario
-
Superficie de
la parcela
-
Coeficiente de
ocupación
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Nº máximo
de plantas
-
Sótanos
-
Fachada mínima
Se debe comprobar
que el solar, siempre que se respeten las ordenanzas vigentes, es perfectamente
apto para albergar la promoción deseada contando con todos los servicios
necesarios.
• Una vez
realizados los estudios anteriores y analizados los resultados obtenidos,
se realizará un proyecto básico en el cual se diseñará
la residencia así como las prestaciones de servicios, el tipo de
habitaciones, número de estas, precios,…
Estudio económico-financiero.
Una vez realizado el proyecto, se realizará un estudio económico-financiero
mediante un Cash-Flow en el cual se dispondrán todos los gastos
e ingresos para obtener la rentabilidad en criterios estáticos y
dinámicos, analizando los respectivos ratios, el VAN, la TIR,… eligiendo
la mejor financiación para la promoción así como la
realización de simulaciones de posibles escenarios y situaciones.
Realizados
ya estos análisis y estudios, se debe realizar un estudio de la
propia promoción, para tener presente todos los aspectos de esta,
potenciando los puntos fuertes y reforzando los débiles, por ello,
se realiza un análisis DAFO seguido de un análisis CAME.
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