ANTECEDENTES

22 de junio de 2016 
 
NOTICIA ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA NUEVA SOCIMI QUE SE COMIÓ A LA VIEJA INMOBILIARIA PATRIMONIALISTA 
¿Qué aprendo? 
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Conforme avanzaba inmoley.com el pasado 14 de junio, el acuerdo entre la socimi Merlin y Metrovacesa se ha realizado, pero ha sido superior a lo previsto por los analistas porque en la práctica Merlin ha comprado Metrovacesa al Santander que tendrá el 21,95% de Merlin. Las Socimi y las patrimonialistas inmobiliarias tienen claro que los beneficios del negocio inmobiliario está en la oficinas, por eso la estrategia es apartar la vivienda, dotarla de un instrumento fiscalmente rentable (una socimi) y separarla del core business. Esta es la conclusión compartida de la primera socimi de España y la primera inmobiliaria patrimonialista. La socimi Merlin Properties llevaba tiempo a la búsqueda de un socio para crear la primera gran socimi de alquiler residencial del país. La elección de  Metrovacesa es únicamente un primer paso al que se podrán unir otras inmobiliarias patrimonialistas como Acciona Inmobiliaria.  
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La socimi Merlin Properties ha comunicado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que ha llegado a un acuerdo con Banco Santander, BBVA y Banco Popular para integrar Metrovacesa en su capital y crear así el el mayor grupo inmobiliario español de activos patrimoniales y residenciales en alquiler.
Según los términos del acuerdo anunciado, la actual Metrovacesa se dividirá en tres partes: una unidad de negocio patrimonial terciario, que se integrará directamente en Merlin (empleados incluidos); una residencial, que incluye el patrimonio inmobiliario residencial y que se integrará en Testa, filial de Merlin; y una tercera que aglutinará el suelo y las obras en construcción en una sociedad de nueva creación.
Tras concluirse la integración, Merlin, a su vez, se dividirá en dos sociedades. Una de ellas ostentará la cartera de patrimonio terciario (oficinas, centros comerciales y logísticos), que nace con una superficie total de tres millones de metros cuadrados, un valor de 9.317 millones de euros y capacidad de generar rentas de 450 millones de euros. La otra firma integrará todo el patrimonio de viviendas en alquiler de las dos sociedades, valorado en 980 millones de euros, que facturará unos 35 millones de euros.
Patrimonio terciario. Metrovacesa escindirá en favor de MERLIN, como sociedad beneficiaria, la totalidad de su unidad de negocio patrimonial, consistente en el patrimonio de bienes inmuebles de uso no residencial destinados a su explotación en arrendamiento (incluyendo el personal del grupo Metrovacesa, menos 20 empleados, y los inmuebles, acciones o participaciones de sociedades filiales o participadas, contratos, y, en general, todos los activos y pasivos de Metrovacesa asociados al patrimonio terciario, a excepción de 250 millones de euros de deuda). La valoración atribuida al patrimonio terciario de Metrovacesa asciende a 1.672.844.750 €, por lo que MERLIN, como entidad beneficiaria de la escisión, aumentará su capital social en 146.740.750 €, mediante la emisión de 146.740.750 nuevas acciones. 
En consecuencia, una vez consumada la escisión, los accionistas de Metrovacesa adquirirán el 31,237 % del capital social de MERLIN, siendo la ecuación de canje de una (1) acción de MERLIN por cada 20,95722 acciones de Metrovacesa. (b) Patrimonio residencial. Metrovacesa escindirá en favor de Testa Residencial, (sociedad del grupo MERLIN íntegramente participada por Testa), como sociedad beneficiaria, la totalidad de su unidad de negocio residencial, consistente en el patrimonio de bienes inmuebles de uso residencial destinado a su explotación en arrendamiento (incluyendo 10 empleados del grupo Metrovacesa, los inmuebles, acciones o participaciones de sociedades filiales o participadas, contratos, y, en general, todos los activos y pasivos de Metrovacesa asociados al patrimonio residencial, además de los 250 millones de euros deuda no traspasados a MERLIN como parte del patrimonio terciario). La valoración atribuida al patrimonio residencial de Metrovacesa asciende a 441.785.000 €. 
En consecuencia, una vez perfeccionada la escisión, los accionistas de Metrovacesa adquirirán el 65,759% del capital social de Testa Residencial, siendo la ecuación de canje de 1 acción de Metrovacesa por cada participación de Testa Residencial. (c) Patrimonio no estratégico. Metrovacesa escindirá en favor de una sociedad anónima de nueva constitución el patrimonio restante, constituido por un conjunto de suelos y obras en curso con destino terciario para su promoción y posterior arrendamiento a terceros y ciertos activos ya edificados también destinados a su explotación en arrendamiento por terceros cuyas características no se corresponden con el perfil definido para sus inversiones por MERLIN. La valoración atribuida al patrimonio no estratégico de Metrovacesa asciende a 326.495.000 €, por lo que la sociedad beneficiaria de nueva constitución se constituirá con un capital social de 307.527.815,40 €, dividido en 3.075.278.154 acciones, que se adjudicarán a los actuales accionistas de Metrovacesa en un canje de una (1) acción de la nueva sociedad por una (1) acción de Metrovacesa, adquiriendo éstos la totalidad del capital social de la nueva sociedad.
  
ANTECEDENTES
14 de junio de 2016  
  
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LA SOCIMI DE VIVIENDA COMO NEGOCIO INMOBILIARIO RESIDUAL  
¿Qué aprendo?  
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Las Socimi y las patrimonialistas inmobiliarias tienen claro que los beneficios del negocio inmobiliario está en la oficinas, por eso la estrategia es apartar la vivienda, dotarla de un instrumento fiscalmente rentable (una socimi) y separarla del core business. Esta es la conclusión compartida de la primera socimi de España y la primera inmobiliaria patrimonialista. La socimi Merlin Properties llevaba tiempo a la búsqueda de un socio para crear la primera gran socimi de alquiler residencial del país. La elección de  Metrovacesa es únicamente un primer paso al que se podrán unir otras inmobiliarias patrimonialistas como Acciona Inmobiliaria.  
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El nuevo vehículo de Merlin y Metrovacesa estaría cerca de las 5.000 viviendas, de las cuales en torno a las 1.500 unidades serían aportadas por Merlin Properties y el resto por Metrovacesa. El siguiente paso sería la aportación de parte de las viviendas en stock de los bancos Santander como el BBVA, ambos accionistas de Metrovacesa. 
La vivienda no es rentable para los cánones de Merlin Properties, que está muy focalizada en las oficinas, por lo que urge apartar las viviendas recibidas por la operación Testa 
Santander es quien controla accionarialmente Metrovacesa, con el 70,27% del capital, seguido por BBVA, con un 20,52%, y Popular, que tiene otro 9,14%, mientras que el restante 0,007% está en manos de un pequeño puñado de minoritarios. En Merlin destacan fondos como Blackrock, Fidelity, Invesco o Principal Financial Group.
   
ANTECEDENTES 
2 de junio de 2016  
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LAS SOCIMI INCUMPLEN SU FUNCIÓN SOCIAL DE VIVIENDA   
¿Qué aprendo?   
Se analiza en la guía práctica inmoley.com de las inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI. Cuando se reformó la normativa de las SOCIMI se accedió a aumentar sus beneficios fiscales equiparándolas a las REIT a fin de fomentar la promoción de vivienda en alquiler. Desde las antiguas promociones de Metrovacesa en Madrid en los años 50 no ha habido una promoción importante de vivienda en régimen de alquiler. Ni siquiera la vivienda social en alquiler se ha mantenido y se ha optado mayoritariamente por venderla a los arrendatarios originarios o sus descendientes, aunque en ellos no recayese la cualificación necesaria para mantener una vivienda social. El caso es que las SOCIMI se limitan a lo que es rentable, las oficinas, y abandonan todo lo que sea vivienda en alquiler. Si partimos de la base de que comprar una vivienda en una gran ciudad es casi imposible para la mayoría de los ciudadanos, sólo queda el alquiler, algo que también va a resultar imposible por la escalada de precios. Se deberían encontrar fórmulas que incentivasen la promoción de viviendas en régimen de alquiler. De momento ni los promotores privados ni las instituciones públicas parecen estar interesadas.   
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Según informa el periódico Expansión, la socimi Hispania no invertirá más en viviendas en renta, dado el estrecho margen de rentabilidad que considera generan estos activos en comparación a otros. Las viviendas suponen alrededor del 12% de la cartera de patrimonio inmobiliario con que actualmente cuenta Hispania, valorada en un total de 1.463 millones de euros a cierre del pasado año.  
Esta cartera de viviendas está integrada por pisos en alquiler ubicados en distintos barrios y localidades de Madrid (Sanchinarro, Majadahonda, San Sebastián de los Reyes) y en Barcelona.  
Así, la compañía enfocará al mercado de oficinas y, fundamentalmente, al de hoteles, la inversión de unos 400 millones de euros que prevé acometer en los "próximos nueve o diez meses".  
De su lado, los hoteles, que ostenta a través de una alianza con el grupo Barceló, copan el 59% del total de los activos de Hispania, y los edificios de oficinas, el 29% restante.  
Desde su salida a Bolsa en 2014 y hasta el cierre del primer trimestre de 2016, Hispania había realizado una inversión total de 1.334,9 millones de euros.  
A ella destinó los recursos que captó con su salto al mercado y los que levantó con una primera ampliación de capital que realizó en 2015 por 337 millones.