¿CÓMO
SE HACE UN ESTUDIO DE VIABILIDAD PARA COMPRA DE SUELO? ¿Qué
aprendo? Se analiza
en la
guía práctica inmoley.com del director de suelo. Una
de las claves más importantes de la promoción inmobiliaria
es acertar en la adquisición de suelos urbanizables sectorizados,
no sectorizados, urbanos no consolidados y urbanos consolidados con usos
residenciales, terciarios (parques de medianas, centros comerciales, oficinas
y hoteleros) e industriales. Este proceso para por la: localización
activa de suelo, el estudio de viabilidad urbanística y económica,
análisis del valor de mercado, información urbanística
y negociación con administraciones, información de los proyectos
de construcción, renovación y acondicionamiento con el fin
de optimizar los procesos de venta o alquiler, análisis de los estudios
de mercado, preparación de las fases de negociación de compra
y venta de suelos, etc.
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prácticas
El mercado
residencial en España ha experimentado una transformación.
El suelo adecuado está condicionado por varios factores y es fundamental
la realización de un adecuado estudio de viabilidad.
En la guía
práctica indicada hemos aportado una respuesta práctica a
este problema tan frecuente. El proceso es mucho más sencillo de
lo que parece, basta con combinar los datos precisos que tiene todo promotor
inmobiliario y el resultado es inmediato gracias a la informática.
Es un proceso imprescindible antes de tomar la decisión de compra
de suelo. Todo esto y más en la guía
práctica inmoley.com del director de suelo.
TALLER
DE TRABAJO Caso práctico
resuelto. Modelo de estudio de viabilidad para compra de SUELO urbanizable
realizado con un programa informático.
Características
del Suelo Residencial.
Cesiones obligatorias
de suelo.
Datos del sector.
Superficie Bruta del Sector.
Sistemas Generales
adscritos.
Dotacional privado
sin edificabilidad.
Aprovechamiento
tipo.
Edificabilidad
bruta en Residencial/Terciario o Industrial.
Número
máximo de Viviendas y su uso característico.
Forma de adquisición.
Edificabilidad.
Coeficiente de
Canje.
Coste Imputable.
Ingresos por ventas.
Gastos de adquisición
del suelo (planeamiento de desarrollo técnico, modificación
PGOU, plan parcial, estudio de detalle, proyecto de compensación,
obras de urbanización, proyecto de urbanización de arquitecto).
Gastos por acometidas
e impuestos.
Gastos por impuestos,
notariales y registrales.
Resultado económico
de ventas e ingresos (total costes de explotación, margen
bruto explotación, gastos de comercialización, beneficio
antes de intereses e impuestos, gastos financieros, beneficio antes de
impuestos).
Edificabilidad
resultante. Ventas y transferencia interna
Asignación
de usos, edificabilidad y parcela neta.
Obtención
de aprovechamientos: imputación de precios y su valoración.
