¿CÓMO
CONTABILIZAR EL LEASE BACK EN LA NUEVA NIIF 16? ¿Qué
aprendo? Se analiza
en la
guía práctica inmoley.com de contabilidad de inmobiliarias
y constructoras y en la guía
del leasing inmobiliario y lease back. Lease back inmobiliario.
Transacciones de venta con arrendamiento posterior (“Sale and
leaseback”) Las empresas que han vendido su sedes per permanecen en las
mismas como arrendatarios (lease back inmobiliario) verán incrementado
su pasivo. Este aspecto se trata específicamente en NIIF 16 tanto
desde el punto de vista del arrendatario vendedor como del arrendador
comprador. El aspecto fundamental del tratamiento de estas transacciones
depende de si la transferencia del activo en cuestión cumple
los criterios de la “NIIF 15 Ingresos procedentes de contratos con
clientes”, para su reconocimiento como venta. a. Arrendatario vendedor.
Reconoce un derecho de uso, calculado como un porcentaje del anterior valor
contable del activo, que representa el derecho de uso que ha retenido.
b. Arrendador comprador. Contabilizará normalmente la compra del
activo subyacente. Las Normas Internacionales de Información Financiera
(NIIF) entrarán en vigor en 2019, es la NIIF 16, que regula la forma
en la que las empresas van a tener que contabilizar los alquileres de los
activos que utilizan en su operativa, ya sean inmuebles, establecimientos
comerciales o elementos de transporte, por mencionar algunos de los más
habituales. En principio, afectará solo a sociedades cotizadas,
si bien en un futuro se podría extender al resto en la medida en
que se trasladase a la normativa nacional.
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prácticas
Frente al
modelo actual, en el que las compañías registran un gasto
en su cuenta de resultados por el alquiler, la nueva normativa va a exigir
que las empresas reconozcan una deuda por el valor actual de todas las
cuotas futuras a pagar.
De este modo
resulta equivalente el alquiler a la alternativa de adquisición
de un activo financiado con un préstamo.
Las compañías
cotizadas utilizando las NIIF o US GAAP se estima que tienen alrededor
de 3,3 billones de dólares de compromisos de arrendamiento; más
del 85 por ciento de los cuales no aparecen en sus balances. Esto se debe
a que los contratos de arrendamiento hasta la fecha se han clasificado
ya sea como "arrendamientos financieros" (que se reportan en el balance)
o "arrendamientos operativos" (que se describen sólo en las notas
a los estados financieros). Esta distinción,
un tanto arbitraria, hizo difícil para los inversionistas comparar
empresas. También significó que los inversionistas y otros
tuvieron que estimar los efectos de las obligaciones de arrendamiento que
estaban fuera del balance de una empresa, que en la práctica a menudo
condujeron a sobrestimar las responsabilidades derivadas de dichas obligaciones.
La NIIF 16 resuelve este problema porque requiere que todos los contratos
de arrendamiento se informen en el balance de una empresa como activos
y pasivos. Hans Hoogervorst,
Presidente del IASB, comentó: "Estos nuevos requerimientos contables
llevan la contabilidad de los arrendamientos al siglo 21, poniendo fin
a las conjeturas utilizadas en el cálculo de las obligaciones por
arrendamiento, a menudo sustanciales, de una empresa. La nueva
norma proporcionará transparencia muy necesaria sobre los activos
y pasivos de arrendamiento de las empresas, lo que significa que los financiamientos
por arrendamientos ya no está al acecho en las sombras en el balance.
También mejorará la comparabilidad entre las empresas que
arriendan y los que piden préstamos para comprar. 1. Entrada
en vigor de la norma. La entrada
en vigor de la Norma para los ejercicios iniciados a partir del 1 de enero
de 2019, contempla un cierto horizonte temporal por delante porque
el IASB entiende que es necesario un período de transición
amplio, tanto por la magnitud de los cambios, como por la aplicación
el año anterior (1 de enero de 2018) de las nuevas NIIF 9
Instrumentos fnancieros y NIIF 15 Ingresos procedentes de contratos
con clientes. 2. El derecho
de uso será objeto de amortización sistemática durante
el plazo del arrendamiento. Asimismo,
se reconocerá en las cuentas un gasto financiero por los intereses
relacionados con el pago de las cantidades aplazadas. De esta forma, el
gasto de arrendamiento lineal que se desprende de la actual norma se verá
sustituido por un gasto de amortización constante y por unos gastos
financieros decrecientes, lo que alterará el resultado final del
ejercicio. En consecuencia,
las implicaciones contables en el balance del arrendatario pudieran resultar
significativas ante el necesario reconocimiento de unos pasivos y unos
activos que hasta la fecha se encontraban fuera de balance. No menos importantes
son los efectos en las cuentas de pérdidas y ganancias, ya que el
beneficio antes de impuestos se verá penalizado por el reconocimiento
de una carga financiera mayor durante los primeros años del contrato,
y por el cambio en los márgenes de explotación y financiero
respecto al modelo actual. Los arrendamientos
ofrecen una fuente importante y flexible de financiación para muchas
empresas. Sin embargo, la norma contable anterior (la NIC 17 Arrendamientos)
hacía que sea difícil para los inversionistas y otros obtener
una imagen precisa de los activos y pasivos de arrendamiento de una empresa,
sobre todo para las industrias tales como los sectores de líneas
aéreas, comercio al por menor y de transporte. El NIIF
16 trata tanto la identificación de los contratos de arrendamiento
como su tratamiento contable en los estados financieros de arrendatarios
y arrendadores. La nueva norma sustituirá a la NIC 17 actualmente
vigente (y las interpretaciones asociadas). El NIIF
16 se basa en un modelo de control para la identificación de los
arrendamientos, distinguiendo entre arrendamientos de un activo identificado
y contratos de servicio. 3. Hay
cambios muy significativos en la contabilidad del arrendatario. Los arrendamientos
operativos, actualmente “off-balance”, entrarán en balance.
Desaparece el test de clasificación actual. Se elimina la diferenciación
entre arrendamientos financieros y operativos. Habrá
un modelo único de arrendamiento en el que se reconocen todos los
alquileres en el balance (más activo y pasivo), como si fueran
compras financiadas, con excepciones limitadas para los arrendamientos
a corto plazo y los arrendamientos de activos de bajo valor. El arrendatario
deberá reconocer en la fecha de inicio del arrendamiento un
derecho de uso del activo y un pasivo por arrendamiento. La fecha
de inicio de un arrendamiento se define en la Norma como la fecha
en la que el arrendador pone el activo subyacente a disposición
del arrendatario para su uso. 4. Sin
cambios sustanciales para el arrendador. Por el
contrario, prácticamente no hay cambios en la contabilidad de los
arrendadores, que seguirán con un modelo dual similar al de
NIC 17 actual. Los arrendadores
seguirán haciendo un test de clasificación para distinguir
entre arrendamientos financieros y operativos. NIIF 16
mantiene sustancialmente los requisitos de contabilidad del arrendador
de la NIC 17 NIIF 16
exige al arrendador clasificar el arrendamiento en operativo o financiero.
Un arrendamiento financiero es un arrendamiento en el que se
transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios derivados
de la propiedad del activo. La Norma incluye ejemplos de situaciones
en las que un arrendamiento se califica como arrendamiento
financiero. 5. Sale
& lease back inmobiliario. Transacciones
de venta con arrendamiento posterior (“Sale and leaseback”) Las empresas
que han vendido su sedes per permanecen en las mismas como arrendatarios
(sale & lease back inmobiliario) verán incrementado su pasivo. Este aspecto
se trata específicamente en NIIF 16 tanto desde el punto de vista
del arrendatario vendedor como del arrendador comprador. El aspecto
fundamental del tratamiento de estas transacciones depende de si
la transferencia del activo en cuestión cumple los criterios
de la “NIIF 15 Ingresos procedentes de contratos con clientes”, para su
reconocimiento como venta. a. Arrendatario
vendedor Reconoce
un derecho de uso, calculado como un porcentaje del anterior valor contable
del activo, que representa el derecho de uso que ha retenido. b. Arrendador
comprador Contabilizará
normalmente la compra del activo subyacente.
