La banca deberá revisar anualmente todos los colaterales de su cartera de préstamos dudosos y activos adjudicados, y no cada tres años, como sucedía hasta ahora. 

Según la modificación de la circular contable de las entidades de crédito, publicada el pasado 6 de mayo en el Boletín Oficial del Estado (BOE), desde esa fecha y hasta diciembre de 2017, los bancos deben poner al día todas las valoraciones. La actualización de la valoración de referencia de la garantía deberá hacerse en el momento de la clasificación de la operación como riesgo dudoso y, mientras mantenga esta clasificación, con una frecuencia mínima anual.

Esta nueva circular establece, además, la metodología a seguir a la hora de valorar dichos préstamos o adjudicados en función de la cuantía de la operación. Así, por ejemplo, para importes brutos de menos de 250.000 euros, se podrá utilizar tanto la valoración individual -tasaciones- como métodos automatizados de valoración desarrollados por sociedades o servicios de tasación homologados. Para importes superiores a esta cantidad, solamente serán válidas las tasaciones individuales. En la anterior circular, el límite estaba establecido en 500.000 euros. No obstante, la cifra fijada -250.000 euros- se sitúa muy por encima de los 100.000 que inicialmente contemplaba el borrador de la circular, lo que habría afectado a la práctica totalidad 

Por lo que se refiere a operaciones de préstamos normales con garantías inmobiliarias, es decir, las que no son de dudoso cobro, estas no estaban sujetas a ninguna provisión por riesgo de crédito hasta la fecha. Sin embargo, la nueva circular, en su alineación con la NIIF 9, introduce el cálculo de una provisión por pérdida esperada, cuyo cálculo requiere que, utilizando métodos estadísticos, la entidad deberá verificar la existencia de indicios de caídas significativas en sus valoraciones de referencia con una frecuencia mínima de un año.

Según el Banco de España, los nuevos criterios que se introducen en la norma refuerzan la gestión del riesgo de crédito de los bancos, la correcta clasificación de las operaciones, la solidez del cálculo de las provisiones y el adecuado tratamiento de las garantías reales de crédito a efectos contables. 

La Circular 4/2016 de 27 de abril del Banco de España cambia, entre otros aspectos, los procedimientos generales de valoración y seguimiento de las garantías inmobiliarias y, por tanto, las valoraciones de las propiedades que respaldan los préstamos hipotecarios. Con la nueva regulación, los bancos tendrán que revisar por lo menos anualmente la tasación de las propiedades y evaluar de nuevo si existe una depreciación considerable del valor.

LA INVERSIÓN DE LAS TASADORAS INMOBILIARIAS EN LA VALORACIÓN AUTOMÁTICA

Sobre cuáles son las características de un sistema de valoración automatizada de garantías inmobiliarias y de activos adjudicados, los AVM, (Automated Valuation Models), se trata de conservar datos. De cada tasación, el Banco de España obliga a tener hasta 21 datos, de cada inmueble 56 datos, cinco que relacionen los inmuebles con los comparables y de éstos hasta 43 datos. La valoración automatizada exige datos de calidad. Las sociedades de tasación tienen que responder con una inversión elevada. Se trata de un tipo de sistemas que requiere una capacidad tecnológica muy potente. En el mercado anglosajón son compañías tecnológicas las que han liderado el proceso mientras en el mercado español, el de la valoración.

¿Están las entidades preparadas para afrontar desde el punto de vista tecnológico todo este cambio? 

Lo que dice la circular es que tienen que acudir a una sociedad de tasación. Es decir, que al final la valoración automatizada tienen que externalizarla. De tal manera que deben seleccionar una sociedad que tenga la capacidad suficiente para hacerlo.

Esa capacidad tecnológica es crítica para poder generar esa clusterización del proceso masivo de explotación de datos. Este tipo de valoraciones no va a estar al alcance de todos lo que hace prever que posiblemente la concentración del sector de las sociedades de tasación aun no ha finalizado. Algunas, tendrán que aunar esfuerzos para alcanzar los niveles de servicio que hoy se están demandando.

Este proceso de retasación puede suponer, según los expertos, que se reduzca en 50.000 millones la cartera de elegibles de las entidades. 

EL GRAN NEGOCIO DE LAS TASADORAS INMOBILIARIAS

Según los datos publicados de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que agrupa a las tasadoras responsables del 90% de la facturación del sector, el incremento de la actividad está muy relacionado con la entrada en vigor de la Circular 4/16 del Banco de España

“Las valoraciones completas dirigidas a entidades bancarias por las garantías de sus préstamos dudosos o similares son el tipo de tasaciones que más ha aumentado este primer trimestre del año”, detallaban desde la AEV, que tasaba este crecimiento en un 89% en el primer trimestre de 2016 frente al mismo periodo del año anterior.

Específicamente, el tipo de tasación que más se ha disparado es la que se lleva a cabo sin necesidad de una visita in situ, la realizada mediante modelos automáticos de valoración, que las entidades bancarias suelen solicitar especialmente en el caso de hipotecas sobre viviendas, que se resuelven básicamente con valoraciones masivas por el método estadístico.

Este tipo de valoraciones ha crecido un 63% en volumen y un 98% en valor, cerca ya de duplicar los resultados obtenidos en el primer trimestre de 2015. Las tasaciones por Internet, por su parte, han crecido un 47% en los tres primeros meses del año.