La Sala Primera ha estimado parcialmente el recurso de casación interpuesto por una demandante a la cual la gestora de una comunidad le va a tener que abonar 42.254 euros al entender que ésta debería haberle devuelto las cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa de la casa una vez resuelto el contrato. La sentencia, dictada en primera instancia, estimó la reclamación de la demandante, declarando resuelto el contrato, si bien la audiencia provincial aceptó los recursos interpuestos por los codemandados porque consideró que, aunque la cooperativa era la promotora de las viviendas, la no devolución de las cantidades anticipadas por la compra de la misma no justificaba la resolución del contrato entre las partes. Sin embargo ahora el Supremo, con esta resolución, da la razón a la demandante y aclara que es un "derecho irrenunciable" de los cooperativistas la garantía de la devolución de las cantidades anticipadas. En concreto precisa que esta garantía debe calificarse de "obligación esencial" siempre y cuando la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada. 

De modo que la omisión de esta cantidad facultará al cesionario de la vivienda a exigirla y, no de conseguirlo, a no seguir pagando las cantidades anticipadas o a resolver en el contrato, por incumplimiento del promotor. La resolución reconoce al cooperativista demandante el derecho a recuperar los importes anticipados por no haber obtenido la imperativa garantía de su devolución. Sin embargo señala como responsables de la constitución de dicha garantía a las Juntas Rectoras de las cooperativas o los gestores de las comunidades, dado que la normativa aplicable permite entender que, cuando existe una sociedad mercantil dedicada a la gestión de cooperativas, la responsabilidad frente a los cooperativistas recae "muy especialmente" sobre ella.

La obligación de las juntas rectoras de las cooperativas de viviendas de garantizar las cantidades anticipadas por los cooperativistas tiene carácter esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada. Por ello, ante el incumplimiento de esa obligación, un cooperativista tiene derecho a recuperar las cantidades anticipadas con cargo a la mercantil gestora de la cooperativa.

ASPECTOS JUDICIALES

Así lo ha declarado el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en una sentencia de fecha 12 de julio de 2016 (sentencia número 469/2016, ponente señor Marín Castán), en un procedimiento sobre resolución de contrato de incorporación a cooperativa de viviendas y devolución de cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa de vivienda por incumplimiento de la cooperativa y de la gestora demandadas.

La actora en el caso solicitó la devolución de las cantidades entregadas a la sociedad gestora de una cooperativa de viviendas, por no haber garantizado la restitución de las referidas sumas conforme a la DEROGADA Ley 57/1968.

La sentencia dictada en primera instancia estimó la reclamación de la demandante, declarando resuelto el contrato, condenando a las codemandadas a abonar la actora la cantidad reclamada.
La audiencia provincial estimó los recursos interpuestos por los dos codemandados y desestimó la demanda, al entender que, aunque la cooperativa sea promotora y esté sujeta al régimen de responsabilidad del art. 17.3 LOE, el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades anticipadas a la cooperativa no puede dar lugar a la resolución del contrato de incorporación al ente asociativo, sin perjuicio de los derechos que le asisten como socio para pedir la baja con justificación en dicho incumplimiento.

Interpuesto recurso de casación contra dicha sentencia, este es estimado parcialmente.

¿Resolución de contrato o procedimiento de baja voluntaria en la cooperativa?

Tal como expone el Pleno del TS en su sentencia, “La cuestión jurídica que plantea el presente recurso de casación por interés casacional consiste, esencialmente, en si quien anticipa cantidades para adquirir una vivienda en régimen de cooperativa puede resolver el contrato de incorporación a la entidad por incumplir la cooperativa las obligaciones legales que se imponían al promotor en la por entonces en vigor Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), en particular la obligación de garantizar mediante aval o seguro la devolución de las cantidades anticipadas que aquí se reclaman, o si, por el contrario, y como entendió el tribunal de segunda instancia para desestimar la demanda, la cualidad de socio le somete al procedimiento estatutario de baja voluntaria de la cooperativa.”

Y la respuesta a esta cuestión se contiene en los fundamentos de derecho séptimo y octavo de su sentencia que, por su claridad, reproducimos literalmente (los destacados son nuestros):

(FD 7.º) “Por lo que respecta a la garantía de las cantidades anticipadas, la doctrina jurisprudencial es terminante al calificarla de obligación esencial mientras la vivienda no esté terminada y en disposición de ser entregada, de modo que la omisión de la garantía facultará al «cesionario» de la vivienda a exigirla y, de no constituirse, a no seguir pagando cantidades anticipadas o a resolver el contrato por incumplimiento, si el contrato es de compraventa, con devolución, a cargo del promotor, de las cantidades anticipadas (sentencias 25/2013, de 5 de febrero, 221/2013, de 11 de abril, 218/2014, de 7 de mayo, y 778/2014, de 20 de enero de 2015, esta última de Pleno).”

(FD 8.º) “La aplicación de la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta a un caso como el presente, no de compraventa sino de incorporación a una cooperativa, no plantearía ningún problema si lo pretendido por la cooperativista demandante-recurrente fuese no seguir cumpliendo el calendario de pagos mientras no se constituya la garantía, pues obligarla a cumplirlo equivaldría a privarla de un derecho legalmente irrenunciable; pero como lo pretendido materialmente por ella, según se ha explicado en el fundamento de derecho tercero, es la recuperación de las cantidades anticipadas desvinculándose totalmente de la cooperativa, a modo de resolución del contrato de compraventa, esta sala debe decidir si tal pretensión resulta totalmente inviable por estar sujeta la demandante al régimen estatuario de baja voluntaria, como entiende la sentencia recurrida y otras que se citan en el recurso, en especial las de la Audiencia Provincial de Las Palmas, sección 5.ª, de 19 de julio y 7 de septiembre de 2012, o, por el contrario, cabe que la cooperativista recupere las cantidades anticipadas sin quedar inexorablemente vinculada al régimen estatutario de baja voluntaria, como entienden las sentencias de la Audiencia Provincial de Burgos, sección 3.ª, de 3 de mayo de 2011, asimismo citada en el recurso, y 31 de julio de 2012.

Pues bien, la única respuesta coherente con la doctrina jurisprudencial sobre la Ley 57/1968 es reconocer al cooperativista demandante-recurrente el derecho a recuperar las cantidades anticipadas por no haber obtenido la imperativa garantía de su devolución, pero no con cargo a la cooperativa demandada, ya que en tal caso el incumplimiento lo soportarían todos los demás cooperativistas que se encuentren en su misma situación.

Como responsables de la constitución de la garantía, el ya citado Decreto 3114/1968 identifica a las Juntas Rectoras de las cooperativas o a los gestores de las comunidades, pero la d. adicional 1.ª LOE se refiere a «[l]a percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores y gestores». Esta especial mención de los gestores permite entender que cuando, como en el presente caso, existe una sociedad mercantil profesionalmente dedicada a la gestión de cooperativas, la responsabilidad frente a los cooperativistas por la omisión de la garantía recae muy especialmente sobre ella,precisamente por su condición de profesional, aun cuando en puridad no sea la perceptora de las cantidades anticipadas y aun cuando solidariamente con ella tuviera también que responder el Consejo Rector de la cooperativa, en este caso no demandado.

Cuestión distinta será, una vez recuperadas por la demandante las cantidades anticipadas, su desvinculación de la cooperativa, que habrá de ajustarse a los estatutos de la misma, sin que el procedimiento tenga que ser necesariamente el de la baja voluntaria. 

Consecuencia de todo lo razonado hasta ahora es que procede estimar en parte el recurso de casación y casar parcialmente la sentencia recurrida para, en su lugar, estimar la acción de condena pecuniaria ejercitada contra la gestora codemandada, con los intereses legales previsto en la letra c) de la d. adicional 1.ª LOE.”