LAS PRECAUCIONES
DEL DIRECTOR DE SUELO ¿Qué
aprendo? Se analiza
en la guía
práctica inmoley.com del director de suelo. Aunque siempre que
se compra un solar hay riesgo, porque el solar se construye en muchos años,
hay que disminuir los riesgos anticipándose a las fases finales
de la promoción, es decir la comercialización. La fase de
estudio preliminar comienza con la localización del solar, ya sea
por iniciativa propia o por oferta de terceros. Antes de invertir
tiempo y recursos, lo primero que se realiza es el «encaje estratégico"
del solar estimando los precios de venta y los costes de construcción
de la zona. El precio del suelo es igual a la resultante de restar
del precio de venta del producto inmobiliario (viviendas, locales, etc.)
los gastos de construcción (licencias, proyectos, honorarios técnicos,
impuestos, etc.) más el margen de beneficio por la promoción
inmobiliaria. Posteriormente se realiza un estudio técnico y un
estudio comercial para definir el producto. El estudio comercial implica
realizar un estudio del mercado para determinar el tipo de producto que
más se ajuste a las necesidades existentes, su precio, así
como la forma más adecuada de comercialización. El estudio
técnico se basa en el estudio previo de encaje de volúmenes.
Se trata de aprovechar al máximo la edificabilidad teórica
existente en la parcela, según sus condicionantes urbanísticos
con la solución de las distintas alternativas que pueden utilizarse
de acuerdo con las ordenanzas edificatorias y la compatibilidad de usos
existentes.
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