| Una
vez que la integración se haya completado, la firma alcanzará
un valor bruto de activos proforma de 9.317 millones de euros, un valor
neto de activos de 4.927 millones de euros y unas rentas brutas anuales
de 450 millones de euros.
La operación
crea uno de los líderes en el segmento de viviendas en alquiler
y simultáneamente Merlin deja de consolidar por integración
global el residencial en alquiler.
Destaca la
liquidez de la cartera de hoteles, ya que la entidad resultante pasa a
ser la compañía líder en alquiler de hoteles.
TIPOLOGÍAS
DE ACTIVOS.
La cartera
comercial estará compuesta por más de tres millones de metros
cuadrados de oficinas, Centros Comerciales, naves logísticas, locales
comerciales y hoteles. Estará centrada principalmente en oficinas,
representando el 44 % de la cartera combinada, locales comerciales con
un 21 % y Centros Comerciales con un 18 %. Algunos datos clave de la empresa
resultante son:
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Valor bruto de los activos de 9.317 millones de euros, valor neto de los
activos de 4.927 millones de euros, rentas brutas anuales de
450 millones de euros y FFO anual de 267 millones de euros.
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Rentabilidad media de la cartera del 5,3%, con un 90% de ocupación
y 7,1 años de periodo medio vivo de los contratos de arrendamiento.
La operación
dará como resultado un NAV pro-forma combinado por acción
de 10,41 euros (+5,7 % frente a Merlin pre-operación) y el FFO pro-forma
combinado por acción de 0,57 euros (+3,4 % frente a Merlin pre-operación).
La compañía mantendrá la remuneración al accionista
anunciada para 2016 de 140 millones de euros.
Asimismo, el
equipo directivo de Merlin ha decidido unilateralmente reducir el límite
máximo de costes generales, actualmente un 6 % de las rentas brutas,
a 5,75 % en 2018/2019 y 5,5 % a partir de 2020. La compañía,
que a día de hoy ya es la más eficiente del sector en España
y se encuentra al nivel de las más eficientes de Europa y Estados
Unidos, lo será aún más en beneficio de sus accionistas.
El plan de incentivos en acciones será también ajustado para
reflejar el incremento de tamaño de la compañía.
EL PROCESO
Metrovacesa
escindirá y combinará su cartera de viviendas en alquiler
con la de Testa Residencial, filial especializada de Merlin, creando uno
de los operadores líderes en esta categoría de activos, con
más de 4.700 viviendas en gestión, un valor bruto de activos
pro-forma de 980 millones de euros, un valor neto de activos de 617 millones
de euros y unas rentas brutas anuales de 35 millones de euros, cifras que
podrían verse incrementadas en el futuro a través de nuevas
aportaciones de los accionistas.
La operación
contempla los siguientes pasos:
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Escisión de Metrovacesa en tres líneas de negocio: (i) activos
patrimoniales con un valor bruto de activos de 3.190 millones de euros
y unas rentas brutas anuales de 152 millones de euros, (ii) cartera de
viviendas en alquiler con un valor bruto de activos de 692 millones de
euros y rentas brutas anuales de 22 millones de euros y (iii) activos en
desarrollo, que queda fuera del perímetro de esta operación.
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Adquisición de la cartera de activos patrimoniales de Metrovacesa
por un valor de 1.673 millones de euros) mediante la emisión de
146,7 millones de acciones ordinarias de Merlin. El accionariado de la
compañía resultante estará compuesto por accionistas
de Merlin, con un 68,76 %, y accionistas de Metrovacesa con un 31,24 %.
Estos últimos quedan sujetos a un periodo de no venta de las acciones
de Merlin de al menos 180 días.
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Combinación de la cartera de viviendas en alquiler escindida de
Metrovacesa con la cartera de Testa Residencial mediante la emisión
de acciones de Testa Residencial. El accionariado resultante será
accionistas de Metrovacesa, con un 65,76 % y Merlin Properties, con un
34,24 %.
Rodrigo
Echenique, máximo directivo de Metrovacesa, será el presidente
no ejecutivo de la nueva compañía, mientras que Ismael Clemente
mantendrá su puesto como consejero delegado de Merlin y asumirá
también la vicepresidencia ejecutiva. Además, se ampliará
el consejo de administración, de 10 a 15 miembros, de los que tres
serán nombrados por el Santander y uno por el BBVA. Merlin contará
con nueve independientes y habrá además dos consejeros ejecutivos.
Para dar resultado
a este nuevo grupo, Metrovacesa se dividirá en tres líneas
de negocio. Por un lado los activos patrimoniales de retail (oficinas,
centros y locales comerciales, logística y hoteles), que tienen
un valor bruto de 3.190 millones de euros y que se escinden a favor de
Merlin.
Según
indicó la socimi a la CNMV, la valoración atribuida al patrimonio
terciario de la inmobiliaria que controla el Santander asciende a 1.672
millones de euros. Por ello, Merlin, como entidad beneficiaria de la escisión,
aumentará su capital social en 146 millones mediante la emisión
de 146.740.750 nuevas acciones.
Una vez consumada
la escisión, los accionistas de Metrovacesa (sujetos a un periodo
de no venta de las acciones de Merlin de al menos 180 días) adquirirán
el 31,23 por ciento del capital social de la socimi, siendo la ecuación
de canje de una acción de Merlin por cada 20,95722 acciones de Metrovacesa.
Además,
esta última aportará una deuda de unos 1.500 millones, por
lo que el pasivo neto de la nueva compañía se situará
en 4.566 millones de euros, con un vencimiento medio de 6,2 años,
según especificó la socimi.
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