| Resumen de
la jornada Hotspot de la inversión hotelera internacional del IE
Business School, dirigida por irea, firma de asesoramiento financiero y
estratégico especializada en los sectores hotelero e inmobiliario,
junto con el Alumni Real Estate Club del Instituto Empresa.
La jornada
comenzó con la presentación de los ponentes por parte de
Gema Alfaro, Presidenta del Alumni Real Estate Club del Instituto Empresa.
En el foro participaron Miguel Vázquez, Socio Director de la división
de Hoteles de irea, Javier Arús, Director de Inversiones de la Socimi
Hispania Activos Inmobiliarios y Ángel Luis Rodríguez, VP
Portfolio Management de la cadena hotelera Meliá Hotels International.
Miguel Vázquez,
expuso la actividad de inversión hotelera en nuestro país
en 2015 y en los primeros meses de este año. Con datos provisionales
a 31 de mayo de 2016, irea, cifra la inversión hotelera en España
en 611M€, niveles de inversión muy significativos en comparación
con la tendencia de los últimos 10 años para el periodo enero-mayo.
No obstante la cifra de inversión a mayo se sitúa un 14%
por debajo de los 710M€ registrados en el mismo periodo del año
precedente (año que supuso el máximo record histórico
de inversión hotelera en España). En cuanto al número
de activos hoteleros vendidos, la cifra es similar al mismo periodo de
2015. Hasta el 31 de mayo de 2016 se han transaccionado 39 hoteles (42
en el periodo comparable del año anterior), sin embargo el número
de habitaciones ha descendido significativamente de 8.673 en 2015 a 4.993
en 2016, lo que implica un aumento considerable en el precio medio por
habitación que ha pasado de 81.000€ en el periodo enero-mayo
2015 a 122.000 en el mismo periodo de 2016. Dicho incremento se explica
fundamentalmente por el impacto de la venta del hotel Villamagna que, con
un precio de 1,2 millones de euros/hab, ha puesto el techo a nivel de precio
medio pagado por una habitación en España. Por último
el informe destaca que a 31 de mayo no se ha cerrado todavía la
venta de ninguna cartera hotelera, frente a las 4 ya cerradas en el mismo
periodo del año anterior.
Tras concluir
la presentación de los datos relativos al mercado se dio paso a
una mesa redonda, moderada por Gema Alfaro, Presidenta del Alumni Real
Estate Club del Instituto Empresa, en la que a través de una serie
de preguntas y respuestas formuladas por la moderadora, los tres ponentes
explicaron su visión del momento actual en el mercado de inversión
hotelera en España.
Javier Arús,
Director de Inversiones de Hispania, explicó la estrategia de la
SOCIMI, en cuanto a sus planes de inversión a corto y medio plazo,
destacando que actualmente se están concentrando en operaciones
que lleven asociado un componente de reposicionamiento de los activos,
como en la anunciada el pasado lunes 13 de junio, en la que la SOCIMI adquiría
3 hoteles de gama media en Ibiza en los que realizará una importante
inversión en reposicionamiento para convertirlos en activos premium.
Este tipo de operaciones, “con hoteles en destinos muy atractivos y ubicaciones
excelentes, nos permite desarrollar nuevos productos, casi de cero, y obtener
retornos importantísimos de la inversión” – afirmó
Arús, durante su intervención.
El Director
de inversiones de Hispania, también habló sobre los esquemas
contractuales de relación entre la Socimi y los operadores de los
hoteles que ha adquirido hasta el momento, destacando su enfoque preferente
hacia contratos de arrendamiento mixto, que garanticen un nivel mínimo
de renta más un componente de renta variable que complemente la
mencionada rentabilidad fija. Sí destacó Arús
la existencia de una cierta percepción entre los inversores de que
“los precios de los activos en España han corrido mucho”.
Por su parte,
Ángel Luis Rodríguez de Meliá, señaló
que la cadena no contempla actualmente la posibilidad de estructurar sus
activos en régimen de Socimi. Meliá ha apostado por la creación
de una gestora patrimonial muy especializada dentro de la compañía,
sin necesidad de separar jurídicamente los activos de la gestora
hotelera, y ha concentrado sus esfuerzos en la inversión en tecnología
y en los activos core. Destacó que el 80% de su pipeline actual
se refiere a contratos de gestión. Rodríguez concuerda con
Javier Arús en las excelentes oportunidades que genera el reposicionamiento
“medido” de activos hoteleros vacacionales y puso como ejemplo el incremento
de valor y calidad de un destino turístico como Magaluf (Baleares),
donde la cadena, que opera 3.200 habitaciones, ha hecho una apuesta decidida
que le ha permitido incrementar entre un 70-80% el RevPAR de la zona en
un breve periodo temporal y con una inversión muy medida en términos
de Capex. Esto se ha extendido a otros casos, que junto con Magalluf ha
provocado un reposicionamiento de la marca Sol, con distintos productos
dirigidos a diversos segmentos (familia, sólo adultos…). La compañía,
gracias a su estrategia centrada en marcas, está disfrutando de
un “círculo virtuoso”: Estrategia de marcas + Inversión en
reposicionamiento = Incremento de ARR y RevPar – Mayor satisfacción
y fidelidad del cliente – Incremento de valor de los activos – Mejor segmentación
de la clientela – Mayor venta directa – Mayor rentabilidad.
Los tres ponentes,
expertos del sector hotelero, coinciden en que España podrá
mantener el nivel de crecimiento de la industria hotelera si la oferta
hotelera se renueva y actualiza de acuerdo a las expectativas del turista
internacional, que siente predilección por nuestro país.
Además, destacan en la importancia de la profesionalización
en la operación de los activos y de la inversión en tecnología
para profundizar en el conocimiento y fidelización del cliente.
Por lo que
se refiere a la inversión en el sector, todo apunta, según
datos de irea, a que 2016 no batirá las cifras record (2.614 M€)
alcanzadas en 2015 pero podría situarse en el entorno de los 2.000M€
lo que supondría el segundo mayor registro de inversión a
nivel histórico.
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