| El mercado
de vivienda vacacional en la costa (orientado al comprador de segunda residencia
y a inquilinos de temporada con fines turísticos) ha presentado
en el último año síntomas de mejora tanto en precios
como en actividad, después de años de duro ajuste. La crisis
iniciada en 2007 se ha traducido en la generación de importantes
bolsas de sobreoferta en algunos enclaves y un descenso acumulado de precios,
desde máximos que en la costa mediterránea llegó a
alcanzar el 50%, de acuerdo a la estadística Tinsa IMIE General
y Grandes Mercados.
Ya en 2015
se empezaron a notar síntomas de mejora en los precios. Si en el
primer trimestre de 2014 solo cuatro municipios costeros de los cerca de
140 analizados en el informe registraron subidas interanuales de precios,
un año después el número se había elevado a
35. En la edición de este año, hasta 71 de los 136 municipios
con datos disponibles muestran una evolución interanual positiva
de precios en el primer trimestre de 2016.
Aunque esta
tendencia general, más acorde con un escenario de estabilización
que de clara recuperación, va extendiéndose poco a poco,
el mercado sigue ofreciendo situaciones muy dispares: aún se observan
caídas de precio superiores al 5% en algunas ubicaciones y el patrón
más repetido es que la actividad de promoción sigue paralizada
y que no se registran transacciones sobre suelo.
Por cuarto
año consecutivo Tinsa ha consultado a nuestra red de tasadores locales
sobre la situación de la vivienda vacacional. Para ello se ha dividido
el litoral peninsular y las islas en 55 franjas de costa, cada una de ellas
con el mismo peso estadístico en el estudio.
La estabilización
se va extendiendo lentamente. En un 47% de las franjas de costa analizadas
el mercado de vivienda vacacional ha mostrado indicios de recuperación
en el último año. Si se le suma el 9% de zonas que, según
los técnicos consultados, está en clara recuperación,
existen más franjas de litoral con evidencias de recuperación
que de ajuste.
Los mercados
que están liderando la recuperación son Costa del Sol, Baleares,
Alicante, Canarias y los alrededores de Barcelona. Entre las zonas que
todavía no han finalizado la fase de ajuste destacan Castellón,
la costa cantábrica, Menorca y La Palma. También en descenso,
aunque ya próximas al suelo, se encuentran la costa de Almería,
Huelva, Tarragona y Galicia.
Según
recoge el informe Vivienda en la Costa 2016, hasta 71 de los 136 municipios
analizados en el litoral mostraban en el primer trimestre de 2016 incrementos
de precio en tasa interanual, frente a los 35 de la edición de 2015
y los únicamente cuatro municipios que estaban en positivo en el
informe de 2014.
Aunque esta
tendencia, más acorde con una fase de estabilización que
de clara recuperación, va extendiéndose poco a poco, el mercado
de costa es muy heterogéneo: algunas ubicaciones siguen abaratándose
a un ritmo anual superior al 5% y el patrón más repetido
es la ausencia de promoción y de transacciones sobre suelo.
Costa del Sol,
Baleares, Alicante y Canarias destacan como los mercados que están
liderando la recuperación en la costa. En el otro extremo, Castellón,
la costa cantábrica, Menorca y La Palma se encuentran entre los
que todavía no han finalizado la fase de ajuste. También
en descenso, aunque ya próximas al suelo, se encuentran las costas
de Almería, Huelva, Tarragona y Galicia.
Los municipios
de Teguise y Tías, en Lanzarote, muestran en el primer trimestre
de 2016 el mayor crecimiento de precios en tasa interanual, con una subida
del 17,8% y del 14. Les siguen Gavà (Barcelona) y Benicarló
(Castellón), ambas con una subida del 13,2%, y Blanes (Gerona),
con un 12,8% de incremento respecto al primer trimestre del año
anterior.
Las mayores
caídas en el precio se han producido en Piélagos (Cantabria),
donde el valor medio ha descendido un 16% en los últimos doce meses,
Antigua (Fuerteventura), con un 12,6%, y Los Alcázares (Murcia),
con una caída del 10,6%. Les siguen en intensidad del ajuste Vinaròs
(Castellón), con un descenso del 10,2% en el último año,
y Mojácar (Almería), con un 9,9%.
Los mayores
precios unitarios se concentran en el área de Barcelona y Baleares.
Calvià (Mallorca) supera en el primer trimestre el valor medio de
Sitges (Barcelona), que un año antes aparecía como el municipio
costero más caro. Calvià muestra un precio de 2.835 €/m2,
frente a los 2.560 €/m2 de Sitges. Les siguen entre los municipios
más caros con datos disponibles en este trimestre Castelldefels
(Barcelona), con 2.359 €/m2 de valor medio, y Santanyí (Mallorca),
con 2.259 €/m2.
Por el contrario,
los valores unitarios más bajos se concentran en el sureste de la
costa mediterránea. Puerto Lumbreras (Murcia) se desmarca como el
municipio más barato, con un valor medio de 727 €/m2 en el
primer trimestre. Le siguen El Ejido (Almería), con 797 €/m2,
La Unión (Murcia), con 826 €/m2, y Almassora (Castellón),
con 826 €/m2. Otros cuatro municipios de las regiones de Valencia
y Murcia recogidos en el informe están por debajo de los 900 €/m2:
Elche, Lorca, Gandía y Castellón de la Plana.
La costa española
ha concentrado una buena parte de los mayores ajustes de precios durante
la crisis. La caída más intensa desde 2007 entre los municipios
analizados en el informe corresponde a Mataró (Barcelona), que ha
visto rebajado su valor medio un 59,8% en este periodo. En Antigua (Fuerteventura),
el descenso en los últimos ocho años alcanza el 58,8% y en
Casares (Málaga), el 58,7%. También han registrado ajustes
superiores al 55% El Ejido (Almería), Oropesa del Mar (Castellón),
Pineda de Mar (Barcelona), Manilva (Málaga) y Los Alcázares
(Murcia).
Las islas concentran
los municipios costeros más estables durante la crisis. Calvià
y Santanyí, ambas en Mallorca, con un ajuste del 16,6% y del 21,5%,
respectivamente, y Adeje, en Tenerife, con un caída del 24,4%, son
los enclaves donde menos han descendido los valores desde 2007. También
se han ajustado por debajo del 30% en estos últimos ocho años
Baiona (Pontevedra), con una caída del 26,3%; Teguise (Fuerteventura),
con un 27,3%; y Sant Lluís (Menorca) y Sóller (Mallorca),
con un 27,7% y un 29,8%, respectivamente.
La previsión
para los próximos meses apunta a la estabilización. En algo
más de la mitad de las zonas analizadas en el informe la red técnica
considera que los precios se mantendrán y en algo más de
un tercio que los valores se incrementarán. Esta previsión
de mejora de los precios se concentra en toda la costa de Valencia, Alicante,
Málaga, Palma de Mallorca, Canarias y San Sebastián, y en
algunos tramos del litoral de Gerona, Barcelona, Cádiz y Asturias.
La oferta de
vivienda vacacional en España es mayoritariamente producto de segunda
mano. El stock generado en los últimos años como consecuencia
del freno de la financiación y de las ventas se va absorbiendo poco
a poco. Solo en 8 de las 55 zonas la red técnica de Tinsa califica
la sobreoferta como “muy abundante”. Se trata de la costa norte de Castellón;
la Manga del Mar Menor; el oeste de Almería; el sur de Barcelona;
la franja central de la costa de Tarragona; la zona oeste de Cádiz
y la costa este de Vizcaya.
A la hora de
valorar la mayor o menor dificultad de absorción del stock, en un
56% de las zonas se considera que el stock es “asumible a corto plazo”.
En este grupo se sitúan las costas de la provincia de Girona, Valencia,
Huelva, Granada y San Sebastián. También comparten esta previsión
las islas de Ibiza, Fuerteventura y Lanzarote, y la mayor parte de las
provincias de Alicante, Murcia y Cádiz.
La actividad
promotora en el segmento de vivienda vacacional sigue, por norma general,
bajo mínimos, con excepciones. Se detectan obras finalización
de proyectos inacabados en las provincias de Alicante y Granada, con actuaciones
puntuales a lo largo de todo su litoral, las islas de Mallorca, Ibiza y
Tenerife, y ciertos enclaves de las costas de Cádiz y Huelva.
También
es minoritaria la construcción de nuevos proyectos de vivienda vacacional,
una señal de que hay nichos de producto o localizaciones con demanda
insatisfecha. Es el caso del litoral de Alicante y Huelva, así como
algunos enclaves de Murcia, Almería, Málaga y Cádiz,
en el sur de la costa de Valencia, y en las islas de Mallorca, Tenerife
y Lanzarote.
Los municipios
de costa en los que se aprobó un mayor número de visados
de obra nueva en 2015 fueron las ciudades de Barcelona (1.269 visados)
y Alicante (1.148 permisos), según datos del Ministerio de Fomento.
Excluyendo las capitales, Torrevieja fue el municipio de más de
10.000 habitantes donde se autorizaron más visados de obra en 2015:
490 viviendas, un 23% más que el año anterior. Completan
el grupo con más visados concedidos en 2015 otros dos municipios
alicantinos: Orihuela (448 permisos, un 36% menos que el año anterior)
y Elche (440 visados, un 140% más que en 2014).
Los promotores
locales provistos de fondos propios son los que están detrás
de la vuelta de la grúas en los enclaves más dinámicos.
En casi un tercio de las zonas analizadas, principalmente en Alicante,
Almería, Cádiz y País Vasco, la red técnica
los identifica como los principales actores. La autopromoción es
la fórmula más destacada en un 12% de las zonas (por ejemplo,
en Cataluña, Sotogrande y Cantabria). Los promotores locales con
fondos extranjeros destacan en Málaga y Canarias.
El suelo vuelve
a ponerse en el punto de mira de los inversores, aunque no de forma generalizada.
Todavía en un 40% de las zonas en las que este estudio divide la
costa española se apunta que no hay ningún movimiento en
torno a este activo. Lo más habitual es que se haya registrado alguna
transacción aislada o que exista tanteo de precios y estudios de
viabilidad, sin que se lleguen a cerrar operaciones.
Aunque son
minoría, en algunas ubicaciones el mercado de suelo empieza a normalizarse
tras años de bloqueo e incluso se está registrando algún
incremento de precios, como en ciertos enclaves de la costa de Alicante,
Baleares, Costa del Sol, alrededores de Barcelona, Tenerife y San Sebastián.
Las compraventas
en los municipios de costa incluidos en el informe se incrementaron en
conjunto un 9,4% en 2015, según datos del Ministerio de Fomento.
Hasta once municipios costeros entre los analizados vieron incrementadas
más de un 50% las compraventas de vivienda (tanto de primera como
de segunda residencia) en 2015 respecto al año anterior. Se trata
de Mutriku (41 transacciones en 2015), Leioa (323), Teguise (555), Chiclana
de la Frontera (1.555), Casares (463), San Roque (850), Alboraya (390),
Moaña (75), Vermeo (142), Tuineje (80) y Cunit (254).
Por volumen
total de transacciones, los municipios costeros más activos en 2015,
fueron las ciudades de Barcelona (13.554 viviendas), Valencia (7.431 unidades)
y Málaga (4.786 operaciones). Excluyendo las capitales de costa,
lideran el mercado de transacciones Marbella (Málaga), con 4.396
compraventas, y las alicantinas Torrevieja (4.356 unidades) y Orihuela
(3.782 viviendas). Les siguieron Mijas (Málaga), con 2.373 operaciones;
Gijón (Asturias), con 2.058 viviendas, y Estepona (Málaga),
con 2.052 transacciones.
El comprador
de vivienda vacacional en España es fundamentalmente español.
En un 82% de las franjas costeras analizadas la red técnica señala
que la demanda nacional concentra más de la mitad del mercado de
vivienda vacacional. Entre los enclaves preferidos por el comprador extranjero
destacan la islas, Costa del Sol, Girona, Barcelona, la franja entre Níjar
y Aguadulce (Almería) y la costa norte de Alicante.
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