| 1. Edificabilidad
no es lo mismo que aprovechamiento urbanístico.
La edificabilidad
se refiere a la potencialidad constructiva de un determinado suelo, mientras
que el aprovechamiento urbanístico es un concepto de reparto, relacionado
con el principio de equidistribución de beneficios y cargas del
urbanismo español.
Esto se debe
a que las edificabilidades de distintos usos y sobre todo de distinto valor,
no pueden sumarse ni repartirse de forma equitativa entre los propietarios
o promotores de un área de reparto, pero el aprovechamiento urbanístico
sí, dado que tiene su origen en la ponderación de las distintas
edificabilidades de los distintos usos y tipologías edificatorias.
El aprovechamiento
puede ser:
• objetivo
(todo que se permite construir en una parcela)
• o subjetivo
(de lo que se puede construir, la parte del promotor privado y el porcentaje
de cesión obligatoria a la administración).
En suelo urbano
consolidado solo hay aprovechamiento subjetivo, no hay que ceder nada a
la administración, y viene dado por lo que permita edificarse según
los parámetros contenidos en las normas urbanísticas. Es
decir, en este caso Edificabilidad = Aprovechamiento.
La diferencia
práctica se ve al aplicarlos: una vez que tenemos la edificabilidad,
la aplicamos directamente y sabemos cuánto puedes construir (da
igual si es sobre una parcela, una unidad o un sector, es tan sólo
una proporción sobre suelo bruto); en cambio, el aprovechamiento
es un concepto más teórico, para comparar las plusvalías
que se producen en distintos sectores, y en función de los usos
a que se destinan. En función de los aprovechamientos de los diferentes
sectores, se identifican cuáles son deficitarios y cuáles
no.
2. Coeficientes
correctores en suelo urbanizable.
En suelo urbanizable
el PGOU fija un aprovechamiento medio y para cada sector habrá unos
coeficientes que lo corrijan (por zona y por uso) para hacer más
equitativo el reparto de beneficios (entre un propietario de futuro suelo
industrial y otro propietario de suelo residencial, por ejemplo).
El coeficiente
que nos sale se ha de multiplicar por la superficie edificable (superficie
x edificabilidad neta) del sector.
Lo que tenemos
ahora es el Aprovechamiento Objetivo, que posteriormente se dividirá
en dos Aprovechamientos Subjetivos (uno para el propietario y otro para
el ayuntamiento) que será lo que se puede construir en la parcela
para cada una de las partes.
El aprovechamiento
no debiera tener unidades en el sistema métrico. Es un término
que se usa para fijar los derechos de las parcelas aportadas en los suelos
en gestíon (Planes Parciales, Unidades de Actuación...).
En función
de la parcela aportada tenemos derecho a unas "unidades de aprovechamiento"
(UAs, UPs, hay varias denominaciones) que "cambiamos" por edificabilidad
en m2 en función del uso y que se te darán en una parcela
finalista.
Es decir, si
nos correspondiesen 10 UAs podemos tener derecho a 20 m2 de VPO si su coeficiente
de ponderación fuese 0,5, a 10 m2 de vivienda libre si su coeficiente
de ponderación es 1 o a 5 m2 de local comercial si este fuese de
2.
La Edificabilidad
es otro concepto que debe atribuirse solo a la parcela finalista en función
de un pilón de parámetros que vienen en las ordenanzas (los
vuelos computan o no, alineaciones, altura máxima....). Puede darse
el caso de que no se puedan agotar las UAs o lo contrario, que sobre edificabilidad.
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