| Una gestora
de cooperativas normalmente es una sociedad mercantil que se dedica a prestar
servicio integral de asesoramiento y gestión a las cooperativas,
para que estas puedan promover edificaciones de forma profesional a cambio
de un precio pactado entre ambas partes.
Sus cometidos
son totales en la promoción: procurar el suelo sobre el que se edificará,
procurar la obtención de financiación, la empresa constructora
que se encargue de las ejecución de las obras, los medios técnicos
y profesionales necesarios para el buen fin del proyecto, coordinar la
tramitación de las licencias necesarias, informar puntualmente a
la cooperativa y a sus socios…, y en definitiva coordinar y hacer un seguimiento
exhaustivo de la promoción hasta lograr entregar las llaves de las
viviendas a los cooperativistas.
La sociedad
gestora está al servicio de la cooperativa y ésta debe exigirle
en su gestión total acatamiento a la Ley y transparencia en su actividad.
La gestora en ningún momento puede disponer de los fondos económicos
de la cooperativa que deben ser utilizados exclusivamente por ella a través
de sus órganos de representación.
La clave está
en que el gestor tradicional de cooperativas se lleva una comisión
que no alcanza el 10% mientras que en el caso de cooperativas encubiertas
el porcentaje de beneficio del gestor (realmente promotor inmobiliario)
es muy superior.
La gestión
de dicha sociedad, y por tanto de la promoción, se asigna a un “Gestor
de cooperativas” que aporta el know how del negocio promotor (planeamiento,
proyectos, licencias, construcción, entrega) a dicha sociedad, cobrándole
una comisión del 7-8% del valor final de la promoción por
estos servicios de gestión.
LA PRÁCTICA
Se da el caso
de que promotores inmobiliarios sin recursos económicos suficientes
están creando gestoras y cooperativas sin socios, pero con la pretensión
de que los que captan, realicen las aportaciones económicas necesarias
para financiar su promoción, incurriendo, en algunos casos, en publicidad
engañosa.
Un error frecuente
es pensar que la "gestora" aporta la misma garantía que una promotora
tradicional, y no es así. En caso de que surjan problemas durante
el transcurso de la obra, haya aumento en los presupuestos, impagos de
las cuotas de los miembros, etc, son todos los miembros de la cooperativa
quienes resultarán responsables.
La condición
de promotora, a efectos de una posible reclamación, ya sea en base
a la ley de Ordenación de la edificación (LOE) o en base
al Código Civil, debe recaer en la propia Cooperativa, que es quién
impulsa la construcción y es la que va a proceder a entregar la
vivienda a los socios, y por tanto, será la que debe responder ante
los mismos.
No obstante,
en muchas ocasiones y debido a que la labor de esa entidad gestora va mucho
más allá de una simple prestación de servicios a la
Cooperativa, nos encontramos ante la dificultad de definir quien es realmente
el promotor.
Así,
pese a la existencia de la Cooperativa, sucede que la entidad gestora contratada
actúa en todo el proceso constructivo como un verdadero promotor
y es quien verdaderamente impulsa, programa y financia la obra de edificación
y quién además persigue un ánimo de lucro con la construcción
del edificio y su posterior transmisión, siendo quién tiene
encaje dentro de figura establecida en el citado artículo 9.
JURISPRUDENCIA
EN CONTRA DEL PROMOTOR EMPRESA GESTORA
La empresa
demandada no realizaba una función como mera gestora, sino que sus
funciones eran las de las denominadas sociedades de gestión inmobiliaria,
cuya responsabilidad es la misma que la del promotor: AP Málaga,
Sec. 5.ª, 10-6-2013
Aunque la sociedad
no aparece en el contrato de compraventa, tiene responsabilidad contractual
por vicios constructivos cuando actuó como promotora: AP Cáceres,
Sec. 1.ª, 14-5-2013
Dado que la
demandada se lucró con la venta de los pisos, realizó la
memoria de calidades y se le comunicaban los cambios que se querían
realizar en la construcción, se la considera promotora y por tanto
debe responder por los defectos constructivos: AP Madrid, Sec. 12.ª,
18-4-2013
La entidad
gestora actuaba como verdadera promotora pese a la existencia de la cooperativa,
por lo que debe responder por los defectos en la construcción: AP
Madrid, Sec. 13.ª, 4-3-2013
Las entidades
demandadas actuaron como meras gestoras y asesores, sin que realizaran
nada al margen de las decisiones adoptadas por el órgano de la Sociedad
Cooperativa que es quien debe considerarse como promotora: AP Murcia, Sec.
4.ª, 31-1-2013
Responsabilidad
de la entidad gestora ya que actuaba como un verdadero promotor: AP Alicante,
Sec. 6.ª, 7-2-2012
La gestora
contratada por la comunidad de bienes no tiene la condición de promotora,
ya que solo realiza labores de gestión y asesoramiento: AP Valencia,
Sec. 7.ª, 6-5-2011
El gestor de
cooperativas es un figura análoga al promotor por lo que debe responder
de los vicios: AP Cádiz, Sec. 2.ª, 21-6-2010
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