Una optimización
de este tipo se basa en una serie de criterios, entre los cuales:
•
Optimización de la iluminación en los espacios
• Enfoque
sobre los puntos fuertes de la vivienda
• Modernización
del ambiente y de la decoración
• Resolución
de defectos materiales leves en el inmueble
• Despersonalización
y neutralidad de los espacios
• Resolución
de problemas olfativos
• Resolución
de problemas de sobrecarga
• Optimización
de la circulación en los espacios y entre los espacios
• Amueblamiento
y decoración de los espacios inicialmente vacíos
Home Staging
es un término inglés, cuya traducción literal es:
puesta en escena de la casa. Significa sacar el mejor partido a una vivienda
en venta por medio de la optimización visual. No sólo se
trata de decorar, iluminar y distribuir adecuadamente el espacio, si no
de reparar los defectos que puedan distraer a los posibles compradores:
una persiana que no sube, un cristal roto, un grifo que gotea, un mobiliario
anticuado, un olor desagradable.
El significado
de la expresión en español es algo así como ‘puesta
en escena de la casa’. Y se refiere a preparar la vivienda para ser vendida
o alquilada, para que llame la atención de los posibles compradores.
Vamos, hacerla más atractiva, ‘apetecible’, con una inversión
mínima que no suponga, en absoluto nada parecido a una reforma.
Con anterioridad
a que se acuñase el término "Home Staging" y desde el momento
que existe competencia en el mercado inmobiliario, se venían desarrollando
técnicas de decoración dirigidas a facilitar el alquiler
o venta de los inmuebles, promovidas por agentes inmobiliarios, interioristas
y propietarios, en su caso.
El Home Staging
nació y creció de forma simultánea en Estados Unidos,
Canadá y Australia, a partir de los años 1970, amparado en
las condiciones de gran oferta inmobiliaria del mercado; como aplicación
al mercado inmobiliario de las innovaciones en marketing experiencial y
en diseño interior. En la actualidad, la mitad de propiedades norteamericanas
son objeto de una operación de Home Staging antes de entrar en el
mercado de compra-venta.
El Home Staging
se difunde en el mercado inmobiliario británico a principios de
los años 1990, y luego en los mercados escandinavos, francés,
belga, neerlandés y alemán a lo largo de los años
2000.
A finales de
los años 2000 aparecen las primeras empresas especializadas en el
mercado inmobiliario de España.
VENTAJAS
DEL HOME STAGING.
En Francia,
AVEO (una red de agencias de Home Staging) realizó un estudio en
2011.
Los resultados
del estudio son claros: después del Home Staging, se presenta la
siguiente conclusión:
•
25% de las propiedades con Home Staging se venden en menos de 10 días
• 60% de las
propiedades con Home Staging se venden en menos de 30 días
• 90% de las
propiedades con Home Staging se venden en menos de 60 días
El efecto Home
Staging: el precio de venta baja un 5,5% menos.
Si la casa
ha pasado por un proceso de Home Staging, el comprador tiene menos margen
de negociar el precio final: con el Home Staging la tasa media es 3,16%
contra el 8,7% - el promedio nacional en Francia.
Esto tiene
sentido, porque si la vivienda se vende 4 veces más rápido,
no será necesario bajar progresivamente el precio. Además,
si la casa está en buen estado y no necesita muchos arreglos, el
comprador tendrá menos opción de negociar el precio. Una
pequeña inversión en Home Staging te saldrá muy rentable.
Otra ventaja
es la Tasa de negociación sobre el precio de venta sin y con Home
Staging. Estas cifras muestran claramente que sales ganando: con el Home
Staging una casa en Francia se vendía en una media de 95 días
más rápido y el vendedor tendría que bajar el precio
un 5,5 % menos. Incluso, invirtiendo en servicios profesionales de Home
Staging, la cuenta sale positiva.
En el estudio
francés están contando con un gasto de Home Staging de 2%.
En muchos casos los gastos de Home Staging suelen ser incluso más
bajos, y por eso, los resultados serán aún mejor.
TÉCNICAS
HOME STAGING.
Según
zonas y condiciones de mercado, la aplicación a una vivienda a la
venta de las técnicas Home Staging resulta en:
•
fotografías más atractivas
• incremento
importante en los números de visitas comerciales conseguidas en
la vivienda
• mejora notable
en la primera impresión de los compradores potenciales
• incremento
en el precio de venta
• reducción
hasta el 78 % del tiempo de comercialización
• reducción
de la propensión negociadora del comprador
• facilitación
de la operación de venta
• aceleración
de la operación de venta
• ahorros
importantes para el vendedor
Las reglas del
Home Staging se han desarrollado como una técnica de marketing inmobiliario
que se aplica al mercado inmobiliario residencial, sobre la base de la
experiencia acumulada en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.
En uso directo,
los propietarios de inmuebles (particulares, entidades financieras, promotoras,
o empresas de otro tipo) recurren al Home Staging para acelerar y facilitar
la comercialización de sus viviendas, tanto la venta como el alquiler.
En uso indirecto,
los agentes inmobiliarios usan el Home Staging para facilitar y acelerar
la venta o el alquiler de las viviendas de sus carteras comerciales, que
tienen encargadas por los propietarios de dichas viviendas.
El trabajo
del Home Stager consiste en utilizar estas técnicas para resaltar
los puntos fuertes y minimizar los puntos débiles de un inmueble.
Por lo tanto, no se trata de esconder los defectos, sino de arreglarlos.
Tampoco se trata de decorar la casa, ya que la decoración es algo
muy personal y en el caso del Home Staging el objetivo es convertir la
vivienda en un sitio neutro y acogedor en el que la mayoría de los
visitantes se sientan cómodos.
CONSEJOS
DEL HOME STAGING.
-
Despersonalizar
-
Ordenar
-
Despejar
-
Limpiar
-
Reparar
-
Organizar el espacio
y armonizar.
-
Pequeños
arreglos o reparaciones.
-
Intervención
final. Elementos decorativos o de corrección visual.
-
Toma de fotografía
estado final. La importancia de la imagen en la venta.
Se recomienda:
•
Despersonalizar, quitar todos los objetos personales o reducirlos al mínimo.
• Descongestionar,
los clientes nos compran metros… mejor que no aparezca todo abarrotado.
• Cambiar
los textiles, por colores neutros que iluminen el espacio.
• Cambiar
cortinas, por unas más livianas que dejen pasar la luz. Las viviendas
que tienen luz natural se venden antes que las que no la tienen, así
que debemos potenciar la entrada de luz natural.
• Si tiene
un jardín o terraza, prepararlo.
• Hacer una
buena fotografía que transmita. Una imagen atractiva pero fiel a
la realidad.
• Limpieza,
la limpieza es clave.
¿POR
QUÉ ES MEJOR QUE LO HAGA UN PROFESIONAL DE HOME STAGING?
Solo el 10%
de la población es capaz de imaginarse vivir en un sitio que no
esté bien presentado. El otro 90% tendrá que hacer un esfuerzo
enorme, intentar visualizar como podría quedar aquella vivienda.
Si el vendedor ha contratado a un Profesional de Home Staging, realmente
ahorra ese esfuerzo al comprador.
El comprador
no tiene que sentirse como un intruso entrando en casas llenas de cosas
personales. No tiene que sentirse incómodo porque la vivienda no
está limpia ni recogida. No tiene que salir huyendo porque huele
fatal. No tiene que esforzarse en intentar ver algo porque la luz no funciona.
No tiene que ver el equipo favorito de futbol del propietario, ni su religión.
Con una casa
bien presentada no hay ninguna cosa que pueda distraer al posible comprador
y como consecuencia se puede enfocar en lo que es realmente importante:
la casa en sí.
Un profesional
de Home Staging analiza una casa y en esa primera visita, detectará
directamente lo que hace falta mejorar o arreglar.
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