| NUEVOS
ACTORES
En cuanto a
la compra y desarrollo del suelo nos encontramos con nuevos agentes. Como
gestores tenemos a la banca y a la Sareb, a los servicers (Altamira, Solvia,
Haya y Servihabitat), a particulares y a fondos. Y como compradores a las
Socimis (lideradas por Merlin Properties), Family Office, inversores extranjeros
e institucionales y también particulares y fondos.
LA RECUPERACIÓN
DEL MERCADO DE SUELO
Según
Solvia Market View, durante 2015 se produjeron 15.718 transacciones de
suelo frente a las 14.067 oficiales, lo que supone un crecimiento del 37%
respecto a 2014 y no una caída del 1,1% como reflejan las estadísticas
de Fomento, que sí incluye las transacciones de las entidades financieras.
Esas operaciones estaban valoradas en 1.789 millones de euros -frente a
los 2.585 millones de euros de Fomento-, lo que supone un incremento del
61% -frente al 4% de Fomento-. Respecto a los precios, los datos de Solvia
apuntan hacia una subida en el último año del 11%, que sitúa
el precio medio del metro cuadrado en 166 euros, aún por debajo
de los 285 euros, máximos de 2007.
El interés
por el suelo de Madrid y Barcelona se ha extendido a Sevilla, Alicante,
Málaga y Palma de Mallorca.
Según
la misma fuente, los promotores se mueven en rangos entre 700 y 1.000 euros
el metro cuadrado en Madrid de Barcelona, de tal manera que las operaciones
por encima de ese techo son aisladas, puntuales y para un segmento de la
demanda muy concreto. Las cooperativas, por su parte, se mueven entre 900
y 1000 euros el metro cuadrado, si bien, al carecer de margen de beneficio
suelen ser las más agresivas, mientras que los fondos de inversión,
con unos objetivos de rentabilidad mucho mayores, no están dispuestos
a pagar más de 800 euros el metro cuadrado.
Según
los datos de Solvia, los mercados más dinámicos son, por
este orden, Madrid y Barcelona y sus primeras áreas metropolitanas,
en un primer nivel. En un segundo nivel, Alicante y Costa del Sol principalmente
en el desarrollo de producto para no residente. Y, por último, otras
grandes ciudades con demanda de obra nueva como Sevilla, Córdoba,
Zaragoza y el País Vasco.
ESPECULACIÓN
El último
informe «Tendencias del Mercado» elaborado por Solvia, inmobiliaria
de Banco Sabadell, avisa de que esta expectativa de fuerte repunte del
importe está incubando operaciones de carácter especulativo.
«El hecho de que la oferta de suelo bien ubicado sea escasa en las
zonas con demanda, la amplia liquidez en el mercado y la gran competencia
en la adquisición de activos comienza a motivar que, en algunos
casos concretos, se esté produciendo una compra de suelo con un
fin especulativo para su posterior venta con notables incrementos».
En este sentido,
el estudio, que no cita la autoría de las transacciones, destaca
los casos de los barrios madrileños de Valdebebas y Montecarmelo.
En este último, el precio del suelo se ha elevado entre un 40% y
un 60% hasta los 2.400 euros por metro cuadrado.
Cogesa, del
grupo Dragados pagó por una de las últimas parcelas residenciales
de Montecarmelo una cantidad que los expertos coinciden en calificar como
desorbitada. Algo menos de 2.200 euros el metro cuadrado, muy por encima
de los 1.400 o 1.500 euros de la zona. En este desarrollo apenas queda
edificabilidad sobre 50.000 metros cuadrados, el 5% sobre el total, puesto
que el 95% restante está en construcción o ya edificado.
Otro ejemplo,
lo tenemos en el Banco Sabadell que retiraba la oferta de venta de un solar
de 11.300 metros cuadrados de superficie situado entre Montecarmelo y Las
Tablas.
EL ANÁLISIS
DE SOLVIA MARKET VIEW
El análisis
de Solvia Market View revela que, tras varios años de ajuste, el
mercado de suelo vivió un cambio de tendencia en 2015 gracias al
crecimiento de las operaciones de compraventa de suelo urbano. Este aumento
de las transacciones se ha producido, principalmente, por la intensa actividad
de diversos operadores como los fondos de inversión, las cooperativas
y los promotores.
La competencia
de estos actores en determinadas zonas, donde la recuperación económica
se está consolidando, ha generado también un repunte en el
valor total de las operaciones; una evolución que se mantendrá
en los próximos meses. No obstante, Solvia Market View explica que
la mejora de este mercado es totalmente heterogénea tanto desde
la perspectiva geográfica como de la tipología del suelo.
Así,
la puja por adquirir suelos en ubicaciones prime está motivando
que determinados operadores, como los fondos de inversión, empiecen
a alejarse del foco de Madrid y Barcelona, al tiempo que buscan otras
localizaciones con mayor rentabilidad para sus inversiones como algunas
capitales de provincia como Sevilla, Alicante, Málaga y las Islas
Baleares.
INFORME
'SITUACIÓN INMOBILIARIA ESPAÑA' DEL BBVA.
La entidad
bancaria espera, según en análisis, que la tendencia en 2016
vaya encaminada a un mayor número de mercados con revalorizaciones
inmobiliarias positivas. Concretamente, para BBVA la financiación
hipotecaria está siendo y será clave en el mercado.
Los flujos
de crédito a las familias para adquisición de vivienda están
evolucionando a buen ritmo y la tendencia indica que esta evolución
continuará a lo largo de 2016. La financiación a promotores
ya presentó flujos positivos en 2015 y se consolidará suavemente
en 2016.
En esta línea,
el servicio de estudios de BBVA indica que en 2015 la venta de viviendas
fue un 8,6% más que en 2014, "gracias a la solidez de la demanda
y la expansión del crédito". Por su parte, los permisos para
iniciar viviendas mostraron un impulso del 43% respecto a 2014, si bien,
partían de niveles mínimos, según los datos proporcionados.
Así,
el impulso de la demanda y el paulatino descenso de la oferta actual se
están traduciendo en una recuperación de los precios residenciales,
que parecen haber dejado atrás su suelo. En 2015, la revalorización
del precio de la vivienda fue generalizada, iniciándose un periodo
de estabilización. En los mercados más activos, como el litoral
mediterráneo y los grandes núcleos de actividad económica,
los precios muestran ya repuntes relevantes.
La entidad
señala que el aumento de los visados "unido al mayor dinamismo que
se aprecia en el mercado de suelo, garantiza el avance de la actividad
constructora". De esta manera, se espera que en 2016 la inversión
en vivienda crezca a una tasa del 3,8%, elevando el peso de esta inversión
hasta el 4,6% del PIB.
En cuanto a
los precios de la vivienda, BBVA prevé que el "avance continúe,
apoyándose en el aumento de la demanda y en la paulatina reducción
de la oferta de la vivienda".
De nuevo, la
evolución de los precios será relativamente heterogénea:
mientras que en los mercados más activos (grandes ciudades y costa
mediterránea) el avance del precio será "algo más
intenso", en los mercados menos activos, "el precio todavía no ha
tomado la tendencia creciente y permanecerá estable en términos
reales". Así, la previsión apunta hacia un crecimiento del
precio en torno al 3% en 2016 en el conjunto nacional.
Las expectativas
sobre la evolución de los costes de financiación para los
próximos meses también son "positivas". Por un lado, en la
medida en que el crecimiento económico continúe por la senda
esperada y los precios de la vivienda evolucionen al alza, los márgenes
aplicados a los créditos podrían seguir reduciéndose.
Por otro, la
política monetaria expansiva garantiza unos costes de financiación
bajos para las entidades de crédito que, paulatinamente, han de
ir transmitiéndose a la economía real en forma de más
crédito.
El banco considera
que las incertidumbres "se están traduciendo en un mercado inmobiliario
más errático y que en la medida que éstas se prolonguen,
el mercado continuará mostrando cierta volatilidad". En cualquier
caso, agrega, "a medio y largo plazo, la solidez de estos fundamentales
augura aumentos en la venta de viviendas".
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