| El pleno de
la Asamblea de Madrid aprobó en diciembre de 2015, con los votos
a favor de PP y Ciudadanos, un cambio en la Ley de Suelo para permitir
la construcción de más de tres alturas, prohibida por regla
general en una reforma de la ley de 2001.
El Constitucional,
que no se pronuncia sobre el fondo de la reforma acometida en diciembre,
acuerda ahora dar traslado de la demanda y documentos presentados al Congreso
de los Diputados, al Senado, a la Comunidad de Madrid y a la Asamblea de
Madrid. Las instituciones disponen de un plazo de 15 días para personarse
en el proceso y formular alegaciones.
Podemos registró
el recurso de inconstitucionalidad el pasado 28 de marzo, tras recoger
la petición de organizaciones sociales y ecologistas. Entre ellos,
los colectivos Ecologistas en Acción, Asociación Vecinal
Pasillo Verde-Imperial, Asociación Señales de Humo y la Federación
Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM), que creen que la
modificación de la ley permite desbloquear dos grandes operaciones
"especulativas": las de Mahou-Calderón y Chamartín.
ANTECEDENTES
29 de marzo
de 2016
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
¿POR
QUÉ SE RECURRE AL CONSTITUCIONAL LA LEY DEL SUELO DE MADRID?
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Madrid.
Podemos ha interpuesto recurso contra la disposición adicional de
la Ley 4/2015 de reforma de la ley del suelo de Madrid al entender que
permite desbloquear grandes operaciones urbanísticas (MahouCalderón,
la de Chamartín o la prolongación del Paseo de la Castellana).
Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001,
de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. El recurso se interpone
por iniciativa de los colectivos Ecologistas en Acción, Asociación
Vecinal Pasillo VerdeImperial, Asociación Señales de Humo
y la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM).
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conocimiento en valor añadido > Herramienta práctica >Guías
prácticas
Esta ley
fue propuesta por el Grupo Parlamentario de Ciudadanos en la Asamblea de
Madrid y apoyada por el Partido Popular. Se aprobó el 10 de diciembre
de 2015. El Grupo Parlamentario Socialista y el Grupo Parlamentario Podemos
votaron en contra.
El recurso
de inconstitucionalidad se interpone contra la disposición adicional
de la Ley 4/2015 que permite desbloquear grandes operaciones urbanísticas
como MahouCalderón y Chamartín o la prolongación del
Paseo de la Castellana.
ANTECEDENTES
28 de marzo
de 2016
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
REFORMAS
DEL URBANISMO DE MADRID. LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID.
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Madrid.
Ley 4/2015, de 18 de diciembre, de modificación de la Ley 9/2001,
de 17 de julio, del suelo de la Comunidad de Madrid. Modifica el art. 39
de la Ley 9/2001, de 17 de julio. Interpreta la disposición transitoria
de la Ley 3/2007, de 26 de julio. Derogación de la ley virus. La
Asamblea Regional ha derogado por unanimidad la Ley de viviendas Rurales
Sostenibles, más conocida como Ley Virus. Esta ley permitía
la construcción de viviendas en todo el suelo no sujeto a protección
sectorial.
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prácticas
Artículo
39 Determinaciones sobre las edificabilidades y los aprovechamientos urbanísticos
1. La determinación
estructurante mediante la cual se establece el coeficiente de edificabilidad
de cada área homogénea de suelo urbano consolidado consiste
en señalar un valor numérico con la finalidad de definir
la intensidad edificatoria.
2. Sin
perjuicio de una mayor concreción mediante desarrollo reglamentario,
para su obtención se respetará el siguiente procedimiento:
a) Se calculará
la superficie edificada de cada solar o parcela, expresada en metros cuadrados
construidos. La superficie edificada real del área homogénea
será la suma de todas las superficies edificadas de todos los solares
o parcelas existentes en el interior del área homogénea.
El coeficiente
de edificabilidad real del área homogénea será el
cociente de la superficie edificada real entre la superficie de suelo de
todo el área, expresado en metros cuadrados construidos por metro
cuadrado de suelo.
b) Al establecer
la zona o zonas urbanísticas de ordenación pormenorizada,
el planeamiento general calculará, sobre la superficie de suelo
del área homogénea, la nueva superficie edificable, derivada
de las condiciones de intensidad edificatoria establecidas por el planeamiento,
a fin de compararla con la superficie edificada real y justificar, en su
caso, las estrategias propuestas contemplando un escenario de evolución
previsible del área homogénea con hipótesis razonables
sobre la dinámica inmobiliaria.
El coeficiente
de edificabilidad del área homogénea será el cociente
de la nueva superficie edificable entre la superficie de suelo de todo
el área, expresado en metros cuadrados construibles por metro cuadrado
de suelo.
3. La determinación
estructurante mediante la cual se establece el coeficiente de edificabilidad
de cada ámbito de suelo urbano no consolidado, consiste en señalar
un valor numérico con la doble finalidad de definir la intensidad
edificatoria y la distribución equitativa de beneficios y cargas.
4. Sin
perjuicio de una mayor concreción mediante desarrollo reglamentario,
para su obtención se respetará el siguiente procedimiento:
a) El coeficiente
de edificabilidad de cada uno de los ámbitos de suelo urbano no
consolidado será igual al coeficiente de edificabilidad del área
homogénea en que se encuentre, expresado en metros cuadrados construibles
en el uso característico por metro cuadrado de suelo.
La superficie
edificable de cada ámbito será la resultante de multiplicar
el coeficiente de edificabilidad por la superficie de suelo de todo el
ámbito, expresado en metros cuadrados construibles en el uso característico.
b) En el
supuesto que el ámbito sea todo el área homogénea,
la determinación del coeficiente de edificabilidad vendrá
establecida discrecionalmente por el planeamiento general en función
de las estrategias propuestas y por comparación con los coeficientes
de edificabilidad de las áreas homogéneas colindantes, si
las hubiera.
c) El planeamiento
que establezca la ordenación pormenorizada de los ámbitos
señalará los coeficientes que, de conformidad con las estrategias
propuestas, fijen las relaciones de ponderación entre todos los
usos pormenorizados que se consideren, al objeto de definir la superficie
edificable de cada uso pormenorizado.
La superficie
edificable de cada ámbito será la suma de las superficies
edificables homogeneizadas de todos los usos pormenorizados.
5. La determinación
estructurante mediante la cual se establece el aprovechamiento unitario
de cada sector de suelo urbanizable, consiste en señalar un valor
numérico, que será fijado discrecionalmente por el instrumento
de planeamiento general correspondiente, con la doble finalidad de definir
la intensidad edificatoria y la distribución equitativa de beneficios
y cargas.
6. Al establecer
la ordenación pormenorizada de un sector, el instrumento de planeamiento
competente justificará que las condiciones establecidas de intensidad
edificatoria y usos pormenorizados son compatibles con el aprovechamiento
unitario.
7. Sin
perjuicio de una mayor concreción mediante desarrollo reglamentario,
tal justificación se realizará mediante el siguiente procedimiento:
a) Sobre
cada zona urbanística de ordenación pormenorizada incluida
en el sector se calculará la superficie edificable para cada uso
pormenorizado según las condiciones del planeamiento.
b) Se homogeneizará
cada superficie edificable multiplicándola por el coeficiente de
ponderación del uso pormenorizado a que se destina con relación
al uso característico del sector. La suma de todas las superficies
edificables homogeneizadas será la superficie edificable de cada
zona urbanística de ordenación pormenorizada, expresada en
metros cuadrados construibles en el uso característico.
c) El coeficiente
de edificabilidad del sector será el cociente de la suma de las
superficies edificables de todas las zonas urbanísticas de ordenación
pormenorizada incluidas en el sector entre la superficie de suelo del sector
y de las redes públicas a él adscritas.
El coeficiente
de edificabilidad del sector deberá ser igual o inferior al aprovechamiento
unitario del mismo.
El aprovechamiento
urbanístico total del sector será el resultante de multiplicar
el coeficiente de edificabilidad por la superficie de suelo del sector
y de las redes públicas a él adscritas.
8. ...
Número
8 del artículo 39 derogado por el artículo único de
la L [COMUNIDAD DE MADRID] 4/2015, de 18 diciembre, de modificación
de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid («B.O.C.M.»
28 diciembre).Vigencia: 28 diciembre 2015
PREÁMBULO
Desde hace
ocho años, la Comunidad de Madrid se encuentra a la deriva dentro
de un mar de sentencias judiciales y paralizaciones de planeamientos de
desarrollo que impiden la evolución de nuestras ciudades, privando
de la oportuna actividad económica y oferta de empleo tan necesaria
en la actualidad.
Esta ausencia
de desarrollo ha venido motivado por la generación y modificación
de textos normativos que los anteriores Gobiernos Autonómicos aprobaron
bajo mayorías absolutas, con objeto de generar desarrollos urbanísticos
más humanos, provocando exactamente un efecto contrario al esperado
amparados bajo el paraguas de la especulación.
Todo esto,
se produjo, entre otros motivos, por la modificación de la Ley 9/2001,
de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, a través del
artículo 13 de la Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes
de Modernización del Gobierno y la Administración de la Comunidad
de Madrid.
Y más
concretamente, con el punto 8 del artículo 39 de la Ley del Suelo,
donde se establece que «no podrá edificarse con una altura
superior a tres plantas más ático, incluida la baja, plantas
retranqueadas y semisótanos que sobresalgan más de un metro,
de manera que la edificación resultante no exceda de dichas tres
plantas más ático en todos y cada uno de los puntos del terreno,
sin perjuicio de las demás limitaciones que sean aplicables…».
La realidad
es que esta modificación restrictiva y en nada liberal, ha generado
un caos urbanístico según la opinión de todos los
expertos, favoreciendo ciudades expansivas, por todo el territorio de nuestra
Comunidad, limitando las capacidades pormenorizadas de los posteriores
planeamientos de desarrollo, siendo paralizados y anulados de forma sistemática
por el poder judicial, convirtiendo a los jueces en los verdaderos agentes
urbanizadores del territorio, debido a la perversión en la redacción
del texto de la propia norma, así de sus aclaraciones posteriores,
como por ejemplo, con la aprobación posterior de la Ley 3/2013,
de 18 de junio, de Patrimonio Histórico de la Comunidad de Madrid,
y más concretamente con su disposición adicional séptima.
Esta limitación
de alturas ha esparcido nuestras ciudades cual mancha de aceite, generando
graves problemas en materia de infraestructuras, movilidad y transporte
y por ende problemas medioambientales, debido a la utilización «obligatoria»
del vehículo privado, quedando grandes zonas de la región
sin comunicación por servicios públicos y generando una deuda
contra estos nuevos desarrollos en materia de dotaciones y equipamientos
públicos de primera necesidad.
Ahora bien,
nos encontramos en una nueva etapa, de racionalización, practicidad
y consenso y por tal motivo consideramos que las Leyes, deben marcar unos
principios rectores que, desde su formulación general, han de servir
de guía obligatoria al planificador local de cara a fijar la ordenación
que más convenga en función de las necesidades y posibilidades
del municipio, sin injerencias ni sugerencias superiores.
Por tal
motivo y como consideramos que las determinaciones pormenorizadas deben
venir determinadas por el propio planeamiento municipal y sin duda esta
limitación lo era, consideramos oportuno proponer su derogación.
Entendiendo que la derogación de este artículo, no deja sin
delimitación legal de alturas máximas, pues todas ellas ya
vienen fijadas previamente en los planeamientos generales y de desarrollo
de ámbito local.
Además,
consideramos, que de forma paralela y única, se debe establecer
una disposición aclaratoria al estado posterior de la derogación
de la norma principal, pues entendemos que cuando una norma es derogada
no por ello deja de ser aplicable a todos los casos subsumibles bajo su
hipótesis ocurridos cuando la norma estaba vigente, entendiendo
que es el legislador quien debe denotar el sentido pretendido de la misma.
Es evidente
que la norma aclaratoria no ha de suponer una innovación de la regulación
anterior, siendo su objeto el de aclarar un texto legal previo, lo que
se justifica que se integre en él, debiendo existir una identidad
de rango normativo entre la norma aclarada y la aclaratoria.
Somos conscientes
que esta propuesta de derogación ya ha sido tratada y asumida por
los grupos de trabajo creados con motivo de la aprobación de la
futura Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, si bien, la región
no puede esperar períodos de estudio mínimos de uno o dos
años, que paralicen la actividad en nuestras ciudades.
Artículo
único. Modificación parcial del artículo 39 de la
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Se elimina
el apartado 8.º del artículo 39 de la Ley 9/2001, de 17 de
julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, que queda derogado.
Disposición
adicional. Aclaración de la disposición transitoria de la
Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de Modernización
del Gobierno y la Administración de la Comunidad de Madrid.
Conforme
lo previsto en la disposición transitoria de la Ley 3/2007, de 26
de julio, de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la
Administración de la Comunidad de Madrid, la limitación de
la altura máxima contemplada en el artículo 39.8 de la Ley
9/2001, de 17 de julio, que se deroga mediante la presente Ley, únicamente
resulta de aplicación a los Planes Generales y de Sectorización
que no hayan superado el trámite de Aprobación Provisional
antes de la entrada en vigor de la Ley 3/2007, de 26 de julio, de forma
que no será aplicable esta limitación ni a los Planes Generales
y de Sectorización vigentes o ya aprobados provisionalmente en el
momento de la entrada en vigor de la Ley 3/2007, de 26 de julio, ni al
planeamiento de desarrollo de estos Planes Generales o de Sectorización
tanto si se han aprobado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley
3/2007, de 26 de julio, como con posterioridad.
Por tanto,
no será de aplicación esta limitación de alturas al
suelo que estuviera clasificado como suelo urbanizable sectorizado o como
urbano, ya se trate de suelo urbano consolidado como de suelo urbano no
consolidado antes de la entrada en vigor de la Ley 3/2007, ni a las futuras
modificaciones o revisiones de planeamiento que se tramiten sobre dichos
suelos ni tampoco a los instrumentos de planeamiento de desarrollo que
afecten a dichos suelos.
Tampoco
resulta de aplicación la limitación de alturas a la modificación
o revisión del Plan General que haya sido declarado parcialmente
nulo por sentencia firme antes de la entrada en vigor de la Ley 8/2012,
de 28 de diciembre, cuando no resultara de aplicación la Ley 3/2007
por aplicación de la disposición adicional sexta de la Ley
8/2012, de 28 de diciembre, ni a las futuras modificaciones o planes de
desarrollo que a su vez pudieran aprobarse de las citadas innovaciones
de planeamiento.
Disposición
final única. Entrada en vigor.
La presente
Ley entrará en vigor el mismo día de su publicación
en el «Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid».
REDACCIÓN
ORIGINAL
El artículo
suprimido expresaba:
Artículo
39. Determinaciones sobre las edificabilidades y los aprovechamientos urbanísticos.
La determinación
estructurante mediante la cual se establece el coeficiente de edificabilidad
de cada área homogénea de suelo urbano consolidado consiste
en señalar un valor numérico con la finalidad de definir
la intensidad edificatoria.
Sin perjuicio
de una mayor concreción mediante desarrollo reglamentario, para
su obtención se respetará el siguiente procedimiento:
a) Se calculará
la superficie edificada de cada solar o parcela, expresada en metros cuadrados
construidos. La superficie edificada real del área homogénea
será la suma de todas las superficies edificadas de todos los solares
o parcelas existentes en el interior del área homogénea.
El coeficiente
de edificabilidad real del área homogénea será el
cociente de la superficie edificada real entre la superficie de suelo de
todo el área, expresado en metros cuadrados construidos por metro
cuadrado de suelo.
b) Al establecer
la zona o zonas urbanísticas de ordenación pormenorizada,
el planeamiento general calculará, sobre la superficie de suelo
del área homogénea, la nueva superficie edificable, derivada
de las condiciones de intensidad edificatoria establecidas por el planeamiento,
a fin de compararla con la superficie edificada real y justificar, en su
caso, las estrategias propuestas contemplando un escenario de evolución
previsible del área homogénea con hipótesis razonables
sobre la dinámica inmobiliaria.
El coeficiente
de edificabilidad del área homogénea será el cociente
de la nueva superficie edificable entre la superficie de suelo de todo
el área, expresado en metros cuadrados construibles por metro cuadrado
de suelo.
La determinación
estructurante mediante la cual se establece el coeficiente de edificabilidad
de cada ámbito de suelo urbano no consolidado, consiste en señalar
un valor numérico con la doble finalidad de definir la intensidad
edificatoria y la distribución equitativa de beneficios y cargas.
Sin perjuicio
de una mayor concreción mediante desarrollo reglamentario, para
su obtención se respetará el siguiente procedimiento:
a) El coeficiente
de edificabilidad de cada uno de los ámbitos de suelo urbano no
consolidado será igual al coeficiente de edificabilidad del área
homogénea en que se encuentre, expresado en metros cuadrados construibles
en el uso característico por metro cuadrado de suelo.
La superficie
edificable de cada ámbito será la resultante de multiplicar
el coeficiente de edificabilidad por la superficie de suelo de todo el
ámbito, expresado en metros cuadrados construibles en el uso característico.
b) En el
supuesto que el ámbito sea todo el área homogénea,
la determinación del coeficiente de edificabilidad vendrá
establecida discrecionalmente por el planeamiento general en función
de las estrategias propuestas y por comparación con los coeficientes
de edificabilidad de las áreas homogéneas colindantes, si
las hubiera.
c) El planeamiento
que establezca la ordenación pormenorizada de los ámbitos
señalará los coeficientes que, de conformidad con las estrategias
propuestas, fijen las relaciones de ponderación entre todos los
usos pormenorizados que se consideren, al objeto de definir la superficie
edificable de cada uso pormenorizado.
La superficie
edificable de cada ámbito será la suma de las superficies
edificables homogeneizadas de todos los usos pormenorizados.
La determinación
estructurante mediante la cual se establece el aprovechamiento unitario
de cada sector de suelo urbanizable, consiste en señalar un valor
numérico, que será fijado discrecionalmente por el instrumento
de planeamiento general correspondiente, con la doble finalidad de definir
la intensidad edificatoria y la distribución equitativa de beneficios
y cargas.
Al establecer
la ordenación pormenorizada de un sector, el instrumento de planeamiento
competente justificará que las condiciones establecidas de intensidad
edificatoria y usos pormenorizados son compatibles con el aprovechamiento
unitario.
Sin perjuicio
de una mayor concreción mediante desarrollo reglamentario, tal justificación
se realizará mediante el siguiente procedimiento:
a) Sobre
cada zona urbanística de ordenación pormenorizada incluida
en el sector se calculará la superficie edificable para cada uso
pormenorizado según las condiciones del planeamiento.
b) Se homogeneizará
cada superficie edificable multiplicándola por el coeficiente de
ponderación del uso pormenorizado a que se destina con relación
al uso característico del sector.
La suma
de todas las superficies edificables homogeneizadas será la superficie
edificable de cada zona urbanística de ordenación pormenorizada,
expresada en metros cuadrados construibles en el uso característico.
c) El coeficiente
de edificabilidad del sector será el cociente de la suma de las
superficies edificables de todas las zonas urbanísticas de ordenación
pormenorizada incluidas en el sector entre la superficie de suelo del sector
y de las redes públicas a él adscritas.
El coeficiente
de edificabilidad del sector deberá ser igual o inferior al aprovechamiento
unitario del mismo.
El aprovechamiento
urbanístico total del sector será el resultante de multiplicar
el coeficiente de edificabilidad por la superficie de suelo del sector
y de las redes públicas a él adscritas.
No podrá
edificarse con una altura superior a tres plantas más ático,
incluida la baja, plantas retranqueadas y semisótanos que sobresalgan
más de un metro, de manera que la edificación resultante
no exceda de dichas tres plantas más ático en todos y cada
uno de los puntos del terreno, sin perjuicio de las demás limitaciones
que sean aplicables.
No
obstante lo anterior, los Ayuntamientos podrán autorizar la construcción
de edificios singulares con una altura superior a la indicada en el párrafo
primero, cuando concurran circunstancias especiales debidamente apreciadas
y motivadas. Cuando esta autorización suponga la modificación
del planeamiento vigente, será preciso el informe previo y favorable
de la Comisión de Urbanismo de Madrid.
DEROGACIÓN
DE LA LEY VIRUS.
La Asamblea
Regional ha derogado por unanimidad la Ley de viviendas Rurales Sostenibles,
más conocida como Ley Virus. Esta ley permitía la construcción
de viviendas en todo el suelo no sujeto a protección sectorial.
La Ley
virus permitía la construcción de grandes viviendas unifamiliares,
en parcelas de un mínimo de seis hectáreas en terrenos rústicos,
desvinculadas de cualquier actividad y eludiendo todos los procedimientos
de control sobre la viabilidad ambiental y urbanística de las mismas.
Las nuevas viviendas se podían autorizar con una simple licencia
municipal, eludiendo el control de los órganos supramunicipales
que gestionan el medioambiente, el patrimonio histórico, el control
urbanístico, etc. Nadie valoraba, por tanto, el impacto sobre el
territorio, el paisaje, los hábitats y la fauna, el patrimonio arqueológico,
etc.
REACCIONES
La oposición
la ha tildado de "injusta" y ha sostenido que es "un peligro para el medio
ambiente". Por su parte, el PP ha considerado que la norma no genera un
"gravísimo peligro para el medio ambiente", sino que el parlamentario
popular Jesús Gómez ha abogado por derogarla para realizar
entre todos una nueva ley del suelo.
Desde el
PSOE, la parlamentaria Isabel Ardid ha considerado que es "una ley injusta
que favorecía a los pocos madrileños que tienen propiedades
en suelos protegidos". A su juicio, es una norma realizada "ex profeso
para determinadas familias con grandes propiedades de suelo en zonas protegidas"
y ha denunciado que estas viviendas "no son rurales ni sostenibles".
El parlamentario
de Podemos Alejandro Sánchez, que ha defendido que esta norma se
deroga "por la presión social", ha considerado que es una norma
"hecha de recortes y de ocurrencias" y ha afirmado que va "contra el patrimonio
natural" de Madrid.
Desde Ciudadanos,
el parlamentario Enrique Veloso ha explicado que apuestan por derogar la
ley porque fue hecha para "favorecer intereses particulares en perjuicio
de la conservación del medio ambiente y del interés general".
El diputado ha opinado que "se ha utilizado para desmantelar la protección
legal del patrimonio natural al servicio de la especulación y el
ladrillo". "Es un peligro para el medio ambiente y pone en peligro suelo
no urbanizable", ha apuntado.
Por último,
ha tomado la palabra el parlamentario popular Jesús Gómez,
que se ha mostrado a favor de derogar la norma no porque suponga un "gravísimo
daño" para el medio natural, sino porque apuestan por "consensuar
una nueva ley del suelo" para adaptarla a la realidad madrileña.
Sin embargo,
ha criticado la exposición de motivos, que ha tildado de "prácticamente
falsa en todos sus puntos" y de hecho, los populares no han dado su visto
bueno a esta parte de la norma.
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