| El excelente
comportamiento del mercado de inversión durante los dos últimos
años tiene que ver con la consolidación de determinados factores
que han conducido a un cambio de percepción sobre el riesgo de la
economía española, según el informe, que han generado
la entrada en el mercado de nuevos inversores con elevada capacidad de
inversión y que han favorecido el retorno de la financiación
en condiciones propicias.
El estudio
también subraya la elevada actividad compradora por parte de los
fondos institucionales y Socimis. Los fondos institucionales han representado
el 54% del volumen total de inversión, lo que refleja el importante
interés por parte de esta tipología de inversores, en su
mayoría extranjeros, en los mercados de Madrid y Cataluña.
Mientras, las Socimis, con un 39% del volumen total de inversión,
se han convertido en los inversores más relevantes tras los fondos
institucionales. Finalmente, los inversores privados, que han representado
el 6% de la inversión en Madrid, se han mostrado también
activos en la compra de inmuebles en rentabilidad.
En cuanto a
la procedencia de los inmuebles que se han transaccionado, un 47% han sido
activos vendidos por parte de empresas inmobiliarias nacionales. Por otro
lado, y como novedad, se ha producido la venta de determinados proyectos
en desarrollo, un tipo de operación que había desaparecido
del mercado en los últimos años. Dentro del sellside, cabe
destacar la posición de los fondos institucionales, que han supuesto
el 34% del volumen de inversión.
Respecto a
la tasa de rentabilidad, según Aguirre Newman, ha continuado ajustándose
a la baja durante 2015, situándose en el 7% en el mercado prime
de Madrid y Cataluña, aunque algunas operaciones se han cerrado
incluso por debajo. En los activos secundarios también se ha dado
un proceso de contracción en la tasa de rentabilidad inicial, que
la ha llevado hasta cerca del 8%.
MADRID: STOCK
Y DISPONIBILIDAD
La finalización
de nuevos proyectos durante 2015 ha seguido mostrando una baja actividad.
El stock total se ha incrementado hasta los 6.200.000 m² frente a
los 6.100.00 m² de 2014. En la actualidad, hay en curso un importante
volumen de nueva oferta que entrará en el mercado durante los años
2016 y 2017. En lo que se refiere a disponibilidad, se ha situado en 1.006.000
m², un incremento de 117.000 m² respecto a 2014. Teniendo en
cuenta los proyectos futuros, la tasa de disponibilidad sube hasta el 13,3%.
Sin tener en cuenta los proyectos futuros, la tasa se habría ajustado
un 9,65% respecto a 2014, hasta situarse por debajo del 10% del stock logístico
total.
Según
el informe de Aguirre Newman, durante 2015 se ha registrado un leve descenso
en la absorción, alcanzándose los 364.833 m², frente
a los 392.167 m² de 2014. El interés de la demanda se ha centrado
un año más en el alquiler frente a la compraventa, al representar
ésta última opción únicamente un 6,86% de la
contratación total.
CATALUÑA:
STOCK Y DISPONIBILIDAD
La demanda,
en 2015 ha tenido un comportamiento extraordinario, habiéndose registrado
el mayor volumen de absorción bruta de toda la serie histórica.
El mercado logístico de Cataluña continúa, de esta
manera, como el más activo en cuanto a contratación de toda
España. La absorción ha aumentado un 76%, alcanzado los 549.894
m², frente a los 312.519 m² de 2014.
El stock total
de espacios logísticos en Cataluña ha mostrado a lo largo
de 2015 un ligero avance como consecuencia del desarrollo de proyectos
llave en mano. Los nuevos proyectos han situado el stock en unos 3.150.000
m². En lo que se refiere a la disponibilidad, ha continuado su tendencia
decreciente hasta situarse por encima de los 250.000 m². Esto supone
un descenso de más de 130.000 m² respecto a la situación
de 2014 y el tercer año consecutivo de ajustes en la disponibilidad
logística. La tasa de disponibilidad se ha situado en el 8% en 2015,
frente al 12,5% de 2014. Según Aguirre Newman, la disponibilidad
ha bajado hasta niveles en los que parece necesario el inicio de nuevos
proyectos especulativos para evitar tensiones en los precios en el corto
y medio plazo.
PERSPECTIVAS
2016
Durante 2016,
el interés en el mercado de inversión logístico seguirá
siendo muy elevado por la presencia de inversores buscando opciones en
este segmento. No obstante, la oferta de activos a la venta es un importante
hándicap para el mercado, que previsiblemente hará que no
se alcance el volumen de inversión de 2015. Serán los mercados
de Madrid y Cataluña los más activos, si bien, la escasez
de oferta podría hacer a los inversores dirigirse hacia mercados
secundarios. Dada esta falta de producto en inversión de calidad
en el mercado, los inversores tendrán interés en desarrollos
bajo formatos de forward funding o forward purchasing.
El perfil del
inversor seguirá siendo muy similar al observado en los años
2014 y 2015: inversores institucionales con elevada experiencia en el sector
logístico y Socimis concentrarán el mayor volumen de inversión.
El informe
de Aguirre Newman indica que la elevada presión de la demanda junto
a una oferta limitada producirá una contracción en la tasa
de rentabilidad inicial, que para activos prime podría situarse
por debajo del 7%, mientras que para activos secundarios bajaría
hasta el 7,75%.
COMERCIO ELECTRÓNICO
El comercio
electrónico seguirá siendo una nueva fuente de demanda a
tener en cuenta dado su potencial en el corto, medio y largo plazo. Este
sector del comercio está crecimiento a tasas cercanas al 20% anual.
Determinados especialistas de comercio electrónico necesitarán
naves logísticas con características especiales que requerirán
el desarrollo de proyectos llave en mano. Para Aguirre Newman, el desarrollo
del comercio electrónico va a tener un importante influjo sobre
la actividad logística de km 0, con elevada rotación. La
logística de km 0 se corresponde con la última fase del ciclo
logístico, en la cual el producto se distribuye al cliente final.
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