| El acto, presentado
por Pedro Abella, Director del Programa de Dirección de Empresas
Inmobiliarias de IE Business School, contó con la presencia de Neil
Blake, director de Research de CBRE EMEA, y Patricio Palomar, director
de Alternative Investment de CBRE España, quienes mostraron las
conclusiones de la actividad inversora a nivel europeo y en España,
respectivamente.
En palabras
de Blake, “los inversores europeos se han vuelto más cautelosos,
pero todavía tienen dinero para gastar, y Madrid sigue estando en
los planes de la mayoría de ellos, a pesar de la incierta situación
política”. Según Palomar, “aunque ya hemos experimentado
un interesante crecimiento de valor tanto en el mercado de oficinas como
en el retail, seguimos siendo un país barato en comparación
con nuestros vecinos de la eurozona, y además contamos con dos de
las cinco ciudades europeas donde se espera un mayor crecimiento de las
rentas”. En concreto, el crecimiento esperado para las dos principales
ciudades españolas se sitúa entre el 20% y el 25% para los
próximos tres años.
OFICINAS
Una de las
conclusiones del evento fue que la recuperación del segmento de
oficinas continuará extendiéndose en ciudades secundarias
como Valencia, Málaga, Sevilla o Bilbao, aunque a distintas velocidades.
Además, aunque en 2015 la inversión en los mercados de oficinas
de Madrid y Barcelona superó los niveles invertidos en 2014, el
crecimiento porcentual de Madrid fue muy superior al de la ciudad condal,
tendencia que continuará durante este ejercicio. Por otro lado,
después de años de sequía constructora, los expertos
prevén que en los próximos meses se verá un resurgir
de proyectos de nueva planta. Como paso previo, en Madrid se está
produciendo un aumento sostenido de los edificios de oficinas sometidos
a reforma integral, que en 2016 podrían alcanzar los 200.000 m2
de oficinas.
CENTROS COMERCIALES
Otro de los
sectores que contará con gran protagonismo será el de centros
comerciales, ya que en el periodo 2015-2020 se espera que se desarrollen
60 nuevos centros en España, que sumarán casi dos millones
de metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA), una cifra que
contrasta con los cinco centros comerciales que se inauguraron en 2015
(115.000 m2). “Los promotores e inversores extranjeros especializados muestran
un gran interés por los proyectos de centros comerciales en zonas
con poca oferta y en zonas con más densidad comercial pero que siguen
presentando atractivas oportunidades”, comentó Palomar.
En palabras
de Blake, “los inversores europeos se han vuelto más cautelosos,
pero todavía tienen dinero para gastar, y Madrid sigue estando en
los planes de la mayoría de ellos, a pesar de la incierta situación
política”. Según Palomar, “aunque ya hemos experimentado
un interesante crecimiento de valor tanto en el mercado de oficinas como
en el retail, seguimos siendo un país barato en comparación
con nuestros vecinos de la eurozona, y además contamos con dos de
las cinco ciudades europeas donde se espera un mayor crecimiento de las
rentas”. En concreto, el crecimiento esperado para las dos principales
ciudades españolas se sitúa entre el 20 % y el 25 % para
los próximos tres años.
LOGÍSTICA
Asimismo, el
sector logístico tendrá también un papel importante
este año, tras el récord de 2015, tanto en zonas consolidadas
como en zonas emergentes, esperándose una inversión cercana
a los 750 millones de euros. Los productos más demandados seguirán
siendo plantas modernas que ofrezcan multi-modalidad, sean modulables y
cumplan los estándares internacionales. Debido al crecimiento del
comercio electrónico, este sector tendrá que enfrentarse
en los próximos años al reto de dar respuesta a lo que se
conoce como logística de “última milla”, el eslabón
final en la cadena de distribución que requiere de una estrategia
logística eficiente para hacer entrega de la mercancía al
cliente final.
HOTELERO
El sector hotelero,
por su parte, continuará atrayendo a inversores locales e internacionales,
como resultado tanto de las cifras récord del turismo en nuestro
país como de la inestabilidad geopolítica en los mercados
generalmente competencia del mercado español. En este sentido, Palomar
señala que “se espera una mejora de la planta hotelera española
con el inicio de procesos de renovación de los activos para ser
más atractivos de cara a un futuro en el que los mercados competidores
tradicionales vuelvan a la normalidad”. Los expertos apuntan a que incluso
se podrían ver vehículos de inversión especializados
en este sector.
Otra de las
principales conclusiones de este Observatorio es el cambio en el origen
de los flujos de capital. Aunque España continuará recibiendo
capital procedente de Norteamérica y los países de la eurozona,
este año se volverá a ver capital local tomando posiciones
en el mercado. Tras unos meses de alta volatilidad en las bolsas europeas
arrastradas por la inestabilidad en los mercados asiáticos, una
buena parte del capital local volverá a refugiarse en el sector
inmobiliario. Además, en 2016 se prevé que llegará
a España un capital más institucional, y algunos inversores
que tomaron posiciones en 2011 y 2012 empezarán a rotar sus carteras
monetizando interesantes plusvalías. En relación al auge
de las socimis, los directivos de CBRE están de acuerdo en que a
pesar del gran incremento del número de estos vehículos de
inversión, aún hay sitio para la creación de nuevas
socimis, si bien estas serán más especializadas en cuanto
al producto de inversión.
Como cierre
del acto, tuvo lugar una mesa redonda moderada por Mikel Marco-Gardoqui,
Director de Investment Properties de CBRE España, que contó
con la presencia de Juan Pepa, Managing Director de Lone Star Europe, Stéphanie
Morelle, European Portfolio Manager de Standard Life Investments, Javier
Rodríguez Heredia, Socio-Director General de Azora Europa, y Daniel
Loureda, Presidente de misoficinas.es. En ella, los participantes comentaron
el papel que tendrán las gestoras de fondos, inmobiliarias patrimonialistas
e incluso los nuevos promotores en esta nueva fase del ciclo, y debatieron
sobre la necesidad de una gestión más profesionalizada de
los activos y los aspectos mejorables en cuanto a la incertidumbre de los
planes urbanísticos de las ciudades.
RESIDENCIAS
DE ESTUDIANTES Y TERCERA EDAD
Durante la
presentación de CBRE se pudieron conocer las principales tendencias
de inversión a nivel europeo, destacando que grandes inversores
de Norteamérica, fundamentalmente de Canadá, han elegido
el Viejo Continente para tomar posiciones en segmentos menos maduros como
las residencias de estudiantes o los inmuebles vinculados al sector socio-sanitario.
“El mercado inmobiliario británico está más acostumbrado
a la compra-venta de residencias de estudiantes”, apuntó Palomar.
Así, el año pasado se pagó por una sola cartera una
cantidad equivalente a la capitalización bursátil con la
que salió a bolsa en 2014 la mayor socimi de España, Merlin
Properties. “Sin embargo, España cuenta con 4 de las 10 ciudades
más demandadas por estudiantes europeos del programa Erasmus, lo
que lo convierte en un destino muy atractivo”.
De hecho, según
adelantó Palomar, ya hay avanzadas en nuestro mercado algunas operaciones
sobre residencias de estudiantes y geriátricos. El reciente anuncio
de que el Instituto de Empresa ocupará la mayor parte de la “Quinta
Torre” de Madrid, es un buen ejemplo de cómo este tipo de ocupantes
actuarán como agentes dinamizadores de zonas en desarrollo de la
capital, con la consiguiente revalorización inmobiliaria de las
mismas.
ANTECEDENTES
26 de febrero
de 2015
NOTICIA
ADAPTADA AL SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA
PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA ESPECIALIZACIÓN
DE LAS SOCIMI NO HA HECHO MÁS QUE EMPEZAR
Convertir
conocimiento en valor añadido: Guía práctica inmoley.com
de inmobiliarias patrimonialistas y SOCIMI y guía de la due diligence
auditoría inmobiliaria. Las SOCIMI han venido para quedarse, pero
se irán especializando, por ejemplo en residencias de tercera edad
y en hoteles, como es el caso que analizamos en este ejemplo. Además
tiene la ventaja de que tanto la SOCIMI como la empresa hotelera se complementan
vía financiera. Esta solución podría evitar la venta
de paquetes hoteleros o de residencias de tercera edad por parte de grupos
inmobiliarios de tamaño mediano que no tienen músculo financiero
suficiente para los procesos de diversificación.
Herramienta
práctica > Guías prácticas
Hispania
Activos Inmobiliarios, S.A. ha comunicado a CNMV que su filial al 100%
Hispania Real SOCIMI, S.A.U. ha firmado un acuerdo con Grupo Barceló
para la creación de la primera Socimi hotelera enfocada en el segmento
vacacional.
Hispania
adquirirá en el momento inicial 11 hoteles (3.946 habitaciones)
y un centro comercial y tendrá una opción para adquirir cinco
hoteles adicionales (2.151 habitaciones) junto con otro centro comercial.
El acuerdo está sujeto a la finalización de la fase de due
diligence.
Una vez
completada esta transacción y ejecutada la opción sobre los
cinco hoteles adicionales, Hispania habrá invertido 339 millones
de euros, obteniendo una participación del 80,5% de la nueva Socimi.
Grupo Barceló mantendrá el 19,5% con la opción de
alcanzar el 49% en futuras ampliaciones de capital.
Barceló
continuará como operador de los hoteles adquiridos mediante contratos
de arrendamiento por un período inicial de 15 años.
La valoración
de los 16 hoteles y los 2 centros comerciales asociados asciende a 421
millones de euros. Está previsto que la Socimi cuente, una vez ejecutada
la opción, con un capital inicial de 187 millones de euros
y una financiación de un sindicato de bancos por 234 millones de
euros. La contribución de capital de Hispania ascenderá a
un máximo de 151 millones de euros (339 millones de inversión
total atribuible).
Este portfolio
inicial de activos tendrá unos ingresos por alquileres proforma
de 2015 de 45 millones de euros aproximadamente (40 millones de euros en
proforma 2014).
El acuerdo
entre Hispania y Barceló permite iniciar un plan para incrementar
el portfolio de la nueva Socimi, a través de compras o aportaciones
de nuevos hoteles. Según Concha Osácar, “nuestro objetivo
y el de nuestro socio Barceló es que la nueva compañía
se convierta en la primera Socimi cotizada enfocada en hoteles vacacionales
en España, con un portfolio diversificado en cuanto a operadores
y un perfil de ingresos estables, anclados en contratos con un importante
componente de rentabilidad fija y suficiente exposición al futuro
crecimiento del turismo vacacional en España. Hispania y Barceló
tienen el objetivo de que la Socimi creada sea un instrumento para atraer
capital institucional al sector hotelero español, de forma que se
faciliten nuevas fuentes de recursos de inversión a la industria
hotelera.”
Hispania
ha invertido 112 millones de euros, incluyendo el capex comprometido para
2015, en seis hoteles hoteles (5 en 2014 y 1 en 2015), gestionados por
diferentes grupos hoteleros (Meliá, NH, Vincci) que podrán
ser incorporados a la Socimi; esta decisión se tomará por
los socios a lo largo del segundo semestre de 2015.
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