| El suelo se
sitúa de nuevo en el punto de mira de promotores e inversores. El
número de transacciones de suelo finalista ha aumentado, empujando
los precios medios de repercusión hasta un 12% en los ámbitos
más consolidados, como algunos desarrollos del Norte de Madrid.
En el interior de la M-30, los precios de repercusión de suelo finalista
para obra nueva se sitúan en torno a los 1.800 euros mientras
que los precios de repercusión para rehabilitación de edificios
alcanzan los 2.900 euros.
Según
Knight Frank, una de las grandes diferencias en el mercado de suelo en
Madrid este último año ha sido el traslado de la mancha de
operaciones desde la zona más céntrica hacia el exterior
de la M-40. Por primera vez desde el inicio de la crisis, hemos visto operaciones
en municipios como Alcobendas y San Sebastián de los Reyes.
La situación
actual del mercado ha despertado el interés de operadores con la
finalidad de posicionarse en la promoción y el desarrollo a corto
y medio plazo. En este sentido, la demanda se caracteriza por la aparición
de operadores de marcado carácter value-add, con operaciones destinadas
a la creación de valor.
Los inversores
internacionales, con exigencias de retornos mayores en sus inversiones,
se han dejado seducir por el suelo como activo con una proyección
de rentabilidades más atractivas.
No obstante,
el promotor local se reactiva, en algunos casos formando joint ventures
con fondos internacionales, con apetito en suelos en ámbitos consolidados,
donde la oferta de obra nueva es limitada, o en desarrollos con un nivel
de consolidación inferior.
Por volumen,
el 36% de las operaciones en 2015 se han cerrado de la mano de capital
privado, el 31% vía promotor y el 20% a través de fondos
de inversión. Cooperativas, socimis y family offices suman el
13% restante.
Las operaciones
medias protagonizadas por inversores y promotores oscilan entre los 12
y los 15 millones de euros, mientras que aquellas protagonizadas por cooperativas
alcanzan volúmenes superiores a 25 millones de euros. En el segmento
de rehabilitación en zonas prime, el tamaño de las operaciones
fluctúa entre los 6 y los 10 millones de euros.
En cuanto a
preferencias geográficas, el norte de Madrid sigue siendo la localización
favorita de promotores e inversores, con transacciones que alcanzan los
185.000 m² edificables. La zona sur ha registrado transacciones por
190.000 m², sin embargo cabe incidir en que una única operación
-el Parque Central de Ingenieros de Villaverde- ha supuesto por sí
sola 120.000 m².
Las inversiones
en la zona este alcanzan los 142.000 m² transaccionados mientras que
la zona oeste no llega a los 23.000 m².
Respecto a
tipología de operación, por volumen invertido y número
de transacciones, un 63% corresponden a suelo y un 37% a rehabilitación
de edificios.
La oferta de
suelo finalista disponible se sitúa en torno a los 3.300.000 m²
edificables en el municipio de Madrid, lo que supone una reserva de suelo
finalista de unas 30.000 viviendas aproximadamente. En el interior
de la M-30, la oferta de suelo alcanza los 320.000 m² edificables,
lo que supone un 10% de absorción respecto a 2014. Si se aprueba
la gestión de ciertos ámbitos, se alcanzarán
los 500.000 m² en los próximos 18 meses.
En los PAUs
del Norte - Las Tablas, Montecarmelo y Sanchinarro-, la oferta de suelo
comienza a escasear y la disponibilidad continúa agotándose.
Valdebebas tiene un 50% de suelo disponible y el PAU de Vallecas, con un
35% disponible, va reduciendo su oferta paulatinamente. La gran bolsa de
suelo que aporta El Cañaveral desequilibra la oferta ya que supone
un 40% de la superficie edificable en la ciudad de Madrid.
La escasez
de oferta en ciertos ámbitos del Norte de Madrid ha desplazado la
demanda de suelo a zonas situadas más al sur, donde años
atrás no había prácticamente transacciones.
Destacan operaciones
de desinversión que han llevado a cabo empresas de titularidad pública
entre las que se encuentran el Parque Central de Ingenieros de Villaverde
propiedad de SEPES, suelos propiedad de Sareb y activos propiedad de Adif.
Cabe destacar
los desarrollos urbanísticos con una gestión pendiente como
Distrito Norte, Campamento o la Operación Mahou (Vicente Calderón),
que sin duda generarán mayor reserva de suelo a futuro en Madrid
pero que de momento están pendientes de la gestión del Ayuntamiento.
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