ANTECEDENTES
30 de octubre
de 2015
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PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©
LA OPERACIÓN
CHAMARTÍN Y EL ARTÍCULO 39 DE LA LEY DEL SUELO DE MADRID
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Madrid.
Mercedes González, del grupo socialista, ha acusado a la portavoz
de Ciudadanos, Begoña Villacís, de “hacer el juego sucio
a Cifuentes” de cara a las elecciones generales, prometiendo la derogación
del punto 8 del artículo 39 de la actual Ley de Suelo, que prohíbe
la construcción de rascacielos en la ciudad, por la que la justicia
ha paralizado el proyecto Chamartín. Begoña Villacís
ha contestado vía artículo en la prensa centrando la pregunta
¿por qué derogar ahora el punto 8 del art. 39 (que regula
la altura máxima a tres plantas más ático), de la
Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y no dentro
de 1 año con motivo de su modificación? “Se ha respondido
que simplemente porque no es una cuestión estructurante de ordenación
del territorio y por tanto, nunca debería haberse visto reflejada
en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid. Estas limitaciones en materia
de altura se marcan en los instrumentos de planeamiento municipal dependiendo
de las especiales características de cada municipio, área,
distrito, barrio o calle a través de sus normas zonales o figuras
específicas de planeamiento”.
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prácticas
“No es
cuestión de urgencia, es cuestión de necesidad, evitando
de esta manera la discrecionalidad del legislador motivado por intereses
externos. Necesitamos un Urbanismo claro, sin excepciones ni arbitrariedades.
Genera un coste de urbanización extremo para la Administración
Pública, incapaz de asumir gastos de los nuevos desarrollos como
nuevas infraestructuras, comunicación y medios de transporte, paralizando
obras de urbanización demandadas por los ciudadanos, como por ejemplo
en Valdebebas o en el denominado Desarrollo del Este.
Con la
derogación de este artículo, volveremos al urbanismo clásico
anterior al año 2007, donde las alturas están definidas en
los planes generales
Paralización
de cientos de proyectos de vivienda pública y cooperativas de vecinos
pues sus instrumentos de planeamiento han sido paralizados por los jueces
siendo imposible iniciar las obras. Se debe legislar para todos, no sólo
en pro o en contra de unos.
Es un artículo
restrictivo en contra del normal crecimiento de las ciudades, pues no contempla
cuestiones de vital importancia como la protección del medio ambiente
y la sostenibilidad de nuestras ciudades, siendo un concepto “expansivo”
de ciudad, fomentando la especulación de suelos”.
Añade
otra pregunta Begoña Villacís, ¿la derogación
de este artículo supone el apoyo explícito a las grandes
operaciones urbanísticas?
“En ningún
caso. Las grandes operaciones urbanísticas tienen otros muchos problemas
que solucionar para ser aprobados, como por ejemplo, no tener en cuenta
de forma global los errores de diseño de infraestructuras que son
necesarias para la ciudad, sobrecostes no cuantificados, ausencia de dotaciones
y equipamientos, garantías de promotores en la gestión y
en la ejecución y que deben ser estudiados de forma pormenorizada
buscando el bien social.
Justamente,
estos megaproyectos están basados en la excepción que permite
el artículo que proponemos su derogación, permitiendo la
discrecionalidad basados en intereses singulares.
¿La
derogación de este artículo supone la construcción
en altura sin medida?
En ningún
caso. Con la derogación de este artículo, volveremos al urbanismo
clásico anterior al año 2007, donde las alturas están
definidas en los planes generales de urbanismo ya aprobados, ya sea en
función de los anchos de los viales, normas zonales o aprovechamientos
basados en las edificabilidades de cada parcela, limitaciones por cuestiones
de medioambiente o preservación del medio rural, ya sean 1, 2, 3
alturas o ninguna. Es decir, basados en parámetros urbanísticos
a nivel municipal y no es ideas, imposiciones o intereses de terceros.
Seguiremos
sin poder por tanto edificar un rascacielos en la zona centro, Lavapiés
o Chueca.
Las leyes,
aunque algunos tengan a bien saltarse este hecho a la torera, no han de
aprobarse con efectos retroactivos
Demos la
vuelta a la pregunta. ¿Por qué derogar un artículo
dentro de 1 año, si todos los expertos indican que se puede realizar
ahora? ¿Qué motivos existen para perpetuar los problemas
urbanísticos en la Comunidad?
Es fundamental,
devolver el urbanismo al urbanismo, entendiéndolo como el elemento
vertebrador de una ciudad y no como un trámite para el negocio inmobiliario.
Una vez conseguido esto, podremos establecer un modelo de ciudad con reglas
claras y delimitadas por condicionantes técnicos y no por deseos
impositivos dependiendo del momento en el que se formulen”.
La Operación
Chamartín supondrá la ampliación en 3,7 kilómetros
de la calle Castellana, con la construcción de 16.300 viviendas
de lujo y extensas zonas de oficinas y locales comerciales. En 2013, el
Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) anuló el plan urbanístico
al no cumplir las disposiciones de la Ley del Suelo.
En 2015
el Tribunal Supremo revocó la sentencia, pidiendo al TSJM que la
reformulara. Pocos días antes de las elecciones municipales de mayo,
la anterior alcaldesa el anterior equipo de Gobierno local, con Ana Botella
como alcaldesa, anunció que ya había quedado lista la reforma
del plan de reforma parcial urbanística con la que se daba vía
libre al proyecto urbanístico.
El TSJM
reincidía en prohibir la construcción de nuevos rascacielos
en la ciudad, paralizando de nuevo la operación Chamartín.
Es decir
que es necesaria una reforma de la ley del suelo de Madrid para evitar
la limitación de las tres alturas.
En todo
caso, aunque se apruebe la reforma, no es posible seguir adelante sin el
apoyo del ayuntamiento, que no quiere pronunciarse hasta después
de las elecciones y no quiere asumir el gasto que le corresponde de 1.300
millones de euros.
El Pleno
del Ayuntamiento de Madrid ha aprobado , con los votos a favor del grupo
de Ahora Madrid y del PSOE, con la abstención de Ciudadanos y con
los votos en contra de los concejales del Partido Popular, la creación
de una mesa de trabajo sobre el proyecto Chamartín en la que participarán
los partidos con presencia en el Ayuntamiento, pero también agentes
sociales, como la Federación de Asociaciones de Vecinos de Madrid
(FRAVM) y las asociaciones de vecinos de las zonas afectadas por la operación
urbanística.
La propuesta,
impulsada por el PSOE y Ahora Madrid, es una respuesta a la presentada
por Ciudadanos, que reclamaba la creación, también, de una
mesa de trabajo sobre este proyecto, pero sólo con la participación
de los partidos políticos presentes en el Consistorio y con un plazo
fijado, inicialmente en tres meses, para desbloquear el proyecto.
ANTECEDENTES
23 de septiembre
de 2015
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DISTRITO
CASTELLANA NORTE DE MADRID (OPERACIÓN CHAMARTÍN) YA ES UN
ASUNTO FINANCIERO PARA FOMENTO
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com de planes especiales y en
la guía del urbanismo de Madrid. La decisión de la anterior
junta de gobierno de no aprobar de urgencia el plan especial de la operación
Chamartín puede traer consecuencias financieras graves para el Ministerio
de Fomento. Según varios medios, el ayuntamiento de Madrid está
retrasando su decisión a la espera de que pasen las elecciones generales.
Este retraso impide reactivar el mercado madrileño de la construcción
y afecta de lleno a las cuentas del Administrador de Infraestructuras Ferroviarias
(Adif) que tiene que ingresar 1.045 millones de euros como contraprestación
por los terrenos afectados por la conocida como Operación Chamartín.
Con este retraso ya no queda otra opción que financiarse de otro
modo. Vía estado no puede porque computaría como déficit
estatal, limitado por la Comisión Europea, y la venta de bonos que
está aumentando está en una situación límite.
Adif tiene una deuda de 13.322,9 millones de euros a largo plazo,con el
Banco Europeo de Inversiones y de 651,2 millones a corto plazo.
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prácticas
La salvación
estaba en la operación Chamartín y en sus cuentas anuales
de 2014 reseñaba un acuerdo con la sociedad al frente del proyecto,
Duch (Distrito Castellana Norte), participada en un 75% por BBVA, y el
resto por el grupo San José, por el que la empresa privada "se obliga
a satisfacer a las Entidades Públicas [Adif y Renfe Operadora] un
canon monetario de 984,2 millones de euros a abonar en 20 años con
un interés del 3% anual", además de un canon en especie consistente
en 100.000 metros cuadrados de uso residencial sujeto a protección
pública. Adif estima que de la cantidad total percibiría
1.046,5 millones de euros, siendo esta una cantidad máxima, dependiendo
de que en las correspondientes reparcelaciones urbanísticas no se
reconociera a Adif la propiedad de alguna superficie.
Urbanísticamente,
corresponde al pleno del Ayuntamiento de Madrid la aprobación del
Plan Parcial de Reforma Interior.
El anterior
equipo del partido popular redactó el plan, pero no lo aprobó,
por entender, declaró poco antes de la celebración de las
elecciones municipales del pasado mes de mayo, que debía ser la
nueva Corporación resultante la que diera su visto bueno definitivo.
La ministra
de Fomento, Ana Pastor, ha pedido en los desayunos de Nueva Economía
Fórum que el ayuntamiento se pronuncie oficialmente sobre el proyecto
Distrito Castellana Norte de Madrid.
ANTECEDENTES
2 de septiembre
de 2015
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¿POR
QUÉ NO SALEN LAS CUENTAS DE LA OPERACIÓN CASTELLANA-CHAMARTÍN?
¿Qué
aprendo?
Se analiza
en la guía práctica inmoley.com del urbanismo de Madrid.
La Operación Castellana-Chamartín implica una inversión
privada de 5.000 millones de euros y después de negociarse, ahora
se pretende un "coste cero" para el Ayuntamiento de Madrid a pesar de quedarse
con suelo para vivienda social. Se refiere a 3.114.000 metros cuadrados
implica una inversión de 6.000 millones, de los cuales 5.000 corresponden
a la iniciativa privada. De esa cantidad, 3.500 millones se destinan al
sector residencial y terciario, 1.300 millones a infraestructuras y 1.100
a equipamientos públicos. En materia de infraestructuras, implica
la remodelación integral del nudo norte de la M-30 y la del nudo
M-40 norte, el cubrimiento de las vías de ferrocarril y actuaciones
en Metro. El desarrollo contempla más de 17.000 nuevas viviendas.
Por si fuese poco, también hay desconcierto con la interpretación
judicial del proyecto, en concreto la sentencia del Tribunal Superior de
Justicia de Madrid que invalida la posibilidad de construir rascacielos
y que se recurrirá al Supremo. Realmente la vía judicial
tiene pocas posibilidades, por lo que más tarde o más temprano
se reformará la ley del suelo de Madrid para retirar la limitación
de 3 alturas que introdujo Aguirre.
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El problema
fundamental son los costes municipales que son imprescindibles colegios,
centros de mayores o centros de atención sanitaria que hay que costear
pero que de hacerlo conllevaría recortes de gasto municipal de entre
el 15 y el 20% este año.
De no aprobarse
esta operación se perderán miles de puestos de trabajo y
la posibilidad de armonizar conjuntamente el urbanismo de la zona norte
de Madrid. Desde la Comunidad Autónoma están dispuestos a
cambiar la ley del suelo para que sea posible, pero sin el apoyo municipal
es imposible.
Se estima
que la operación costaría al ayuntamiento 1.000 millones
de euros lo que afectaría de lleno a la obra social que prevé
hacer. Además el ayuntamiento pone en duda la necesidad de otras
17.000 viviendas en la capital. Otro inconveniente son las 2.200 alegaciones
de los vecinos que hay que responder.
Y además
el problema del plazo del contrato de venta de los terrenos de ADIF a Distrito
Castellana Norte que expira 31 de diciembre de 2016, con tres meses más
para buscar un nuevo acuerdo, según ADIF.
El Distrito
Castellana Norte abarcaría más de tres millones de metros
cuadrados, un tercio de los cuales pertenecen a la empresa pública
de infraestructuras ferroviarias. En esos terrenos se construirá
una zona de negocios pegada a las Cuatro Torres de Madrid y se incluirá
una amplia zona residencial, además de soterrar las vías
de la estación de Chamartín, entre otras operaciones urbanísticas.
