| Se refirió
en su intervención en la sesión sobre la influencia de los
nuevos hábitos de vida en el sector inmobiliario, a cómo
la tecnología ha mejorado la experiencia de compra y ha ampliado
las posibilidades de información para inquilinos y propietarios
de centros comerciales. “Todo el mundo entra con un móvil al centro
comercial y ese visitante es un centro de información en movimiento
que aporta datos al minuto, Sabes qué le gusta, por dónde
pasa, qué recorrido hace en el centro comercial, qué
está mirando… Eso es información que puedes utilizar en beneficio
del retailer y eso, al final, redunda en beneficio del propietario, que
cobra una parte de lo que él vende”
2º
ENCUENTRO DEL SECTOR INMOBILIARIO CELEBRADO EN IESE Y PATROCINADO POR TINSA
Y AGUIRRE NEWMAN.
Pedro Díaz
Yuste, director de Negocio del Sector Financiero de Google España,
afirmó que más que ir hacia un mundo en el que el comercio
electrónico desbanque al tradicional lo que ya es una realidad es
que la gente primero busca online aunque luego compra offline. “Las empresas
no tienen más remedio que tener una presencia online relevante.
No sólo un página web, sino estar donde está el usuario
(redes sociales, Youtube…). No sé si el e-commerce relevará
al físico, pero está claro que la información es cada
vez más relevante en el comercio tradicional”, afirmó.
Entre las tendencias
tecnológicas que podrían acabar afectando a la configuración
de las ciudades, Díaz Yuste se refirió al coche autónomo.
“ las ciudades están pensadas para llegar en coche a cualquier sitio.
Llegas donde sea y aparcas. Con un coche autónomo no lo necesitas.
Te bajas cerca, vas andando a tu destino y el coche se va a aparcar donde
sea con la orden de que vuelva a por ti a ese mismo sitio a la hora
prefijada. O, por qué no, se va a repartir mercancía y te
sacas unos eurillos. Que todo esto sea una realidad depende del desarrollo
de la tecnología y la información”, apuntó Díaz
Yuste.
En una mesa
sobre el mercado de inversión y los fundamentales del sector,
Juan José Brugera, presidente de Inmobiliaria Colonial, destacó
la importancia creciente de la morfología de las oficinas. “El usuario
es cada vez más exigente con lo que nosotros llamamos valor de uso:
cómo funciona el edificio, cómo es la circulación
en la oficina o el nivel de ahorro energético. Son aspectos que
tenemos que tener en cuenta desde el momento en que se diseña la
oficina”, explicó Brugera. En este sentido, contó cómo
en un nuevo complejo de oficinas que acaba de finalizar Colonial en París,
Facebook y BlaBlaCar han sido muy exigentes en este aspecto y “han
pagado el plus de ese valor en uso “en torno a 740 euros/m2/año”.
Brugera avisó de que los precios que se están pagando por
los activos no se justifican con la marcha económica y la evolución
de las rentas. “Seamos prudentes, porque a lo mejor no encontramos los
retornos buscados”, afirmó.
Ismael Clemente,
presidente y CEO de la socimi Merlin Properties, apuntó que siendo
realistas este año no se van a alcanzar los niveles de inversión
del año anterior. Clemente hizo referencia a la impaciencia de los
inversores por ver una recuperación de las rentas. “Normalmente,
en los ciclos inmobiliarios la compresión de yields, que lo que
hace es descontar una mejora de la actividad, se produce durante tres o
cuatro años. En España lo hemos visto de manera muy brusca,
en apenas año y medio. Y la recuperación de la actividad
necesita su tiempo”.
Borja Goday,
consejero delegado de Patrizia, destacó que aunque las circunstancias
del mercado internacional han cambiado y puede haber cierta incertidumbre,
al final lo que importa es el proyecto concreto. “Estamos ahora financiando
una de nuestras últimas inversiones, que hicimos con full equity,
y estamos teniendo buenas ofertas y en condiciones atractivas. La clave
es ver qué compras y qué riesgo lleva aparejado”, explicó
Goday.
En cuanto al
futuro de la promoción residencial, Juan Antonio Gómez-Pintado,
presidente de la promotora Vía Célere, de la patronal madrileña
ASPRIMA y de la APCE, afirmó que la financiación ha vuelto,
con matizaciones. “Lo hacen de forma muy selectiva, La regulación
hace que financiación al sector les consuma capital y eso, unido
a los bajos tipos de interés, ha aplanado la rentabilidad a la hora
de dar crédito a nuestro sector”, afirmó el presidente de
Vía Célere.
Gómez-Pintado
también alertó de la posibilidad que un nuevo Gobierno modifique
la Ley Hipotecaria para intentar dar solución a los desahucios.
“Si se dejan desprotegidos a los bancos, reducirán el LTV de la
financiación y se dificultará el acceso a la vivienda. Es
una situación latente que está ahí y que nadie habla
de ella. El problema de los desahucios hay que solventarlo de manera equilibrada
para no acabe creando otro”, apuntó Gómez-Pintado.
El presidente
de los promotores reconoció que el sector promotor “tiene una resistencia
al cambio brutal” y que “el proceso productivo sigue siendo ineficiente”;
pero también criticó la situación de inmovilismo que
se está viviendo en Madrid. ”No se puede hacer urbanismo asambleario
sobre inversiones hechas con un planeamiento aprobado”, concluyó.
Luis Martínez,
director de Negocio Inmobiliario de Banco Santander, señala que
en su entidad la financiación se orienta al particular. “Apoyamos
al promotor que desarrolla el tipo de producto que interesa a nuestro cliente
final objetivo. Miramos tipología de activo, tipo de cliente, ubicación…
En función de eso vamos financiando promociones. Y lo vemos proyecto
a proyecto”, explicó Martínez. También señaló
que cada entidad tiene una estrategia de dónde se quiere posicionar.
“Debido a que el marco regulatorio es cada vez más estricto, la
rentabilidad se ha convertido en un criterio de decisión, Hay operaciones
que nos pueden interesar por estrategia, pero las hemos desestimado por
rentabilidad. Nos consume capital”, apunta Martínez.
Concha Osácar,
fundadora de Azora, destacó el protagonismo que ha adquirido el
alquiler en los últimos años. “La crisis ha cambiado la mentalidad
de la gente joven. Antes la gente no se casaba si no tenía piso,
pero ahora la prioridad no es comprar, es trabajar. No existe esa necesidad
de tener un seguro de vida de futuro”, afirmó Osácar, que
puso el acento en la escasez de nueva promoción de vivienda para
alquiler.
Osácar
apuntó que el producto de alquiler se asemeja cada vez más
al de venta.”Hemos hecho reposiciones de producto y en Barcelona hemos
logrado unas subidas medias de alquileres de un 12% y de un 8% en Madrid.
La gente vive satisfecha en un piso de calidad”, apuntó Osácar.
Por último,
el consejero delegado de Neinor, Juan Velayos, apuntó que los bancos
“se pelean” por financiarles el vuelo [la construcción] de las promociones,
pero no así el suelo. “No entiendo por qué. Hablemos de cuánto
y de qué compromiso de fondos propios se pide”, señaló
el consejero delegado de Neinor.
El directivo
de Neinor abogó por acabar con la falta de transparencia en el sector
que durante tantos años ha estado vinculado a ganar dinero.
El presidente
de Tinsa, Ignacio Martos, afirmó que el sector inmobiliario
ha entrado en una fase de normalidad, en la que los precios se han ajustado
de forma relevante y en la que todo apunta a que evolucionarán de
manera positiva.
“El año
2015 hemos visto por fin asomar incrementos de precios. La especulación
y los grandes movimientos de precio ya quedaron atrás. El mercado
está con ganas y creemos que habrá oportunidades", afirmó
Martos, que ejerció de moderador en una sesión sobre la influencia
de los nuevos hábitos de vida en el sector inmobiliario.
En este contexto,
el director general para el sur de Europa de Homeaway, Juan Carlos Fernandéz,
destacó cómo plataformas como la suya favorecen que los propietarios
mejoren la rentabilidad de sus viviendas al alquilarlas como viviendas
vacacionales. “Las cifras varían dependiendo de las ubicaciones,
pero las viviendas de Homeaway tienen unos ingresos medios anuales de 13.000
euros por una media de seis semanas de alquiler”, señaló
el responsable para el Sur de Europa de Homeway. Según sus cifras,
el 30% de las viviendas de su plataforma, unas 400.000, son inversiones
gestionadas por empresas profesionales que cobran una comisión por
la gestión.
Fernández
se mostró partidario de que exista una regulación, “pero
una regulación razonable”.
Negó
que su fórmula se reduzca a ser una mera competencia de los hoteles.
“Las personas viajan por distintos motivos. El 83% de nuestros usuarios
son familias, la media edad está entre 35 y 45 años y la
estancia media son siete días. Nuestros parámetros son distintos
a los de los hoteles”, afirmó.
Según
el directivo de Homeaway, el 80% de la demanda en España se concentra
en el litoral mediterráneo y en las islas, aunque la zona que más
está creciendo en términos porcentuales es la cornisa cantábrica.
“España es el tercer destino más solicitado de nuestra plataforma”,
aseguró Fernández.
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